各大城市都急了，忙着帮房地产商去库存。房子再卖不出去，房企的破产文书都快要堆成一座小山了，中房网通过人民法院公告网显示2023年全国约有233家房企发布了相关破产文书。

517楼市新政颁布后，上海成为第一个跟进的一线大城市！社交平台小红书上的网友对此讨论火热，但股市房地产板块，一潭死水，以收跌2.75%作为全日的标记。

▲ 图源：小红书

如今，上海放大招，会是楼市见底反弹的新信号吗？

01

上海出招了

上海率先出台了房地产新政。我们从下面两个方面看看这个新政。

从购房资格上看。第一，限购政策做了调整，非沪籍购房社保由五年变成三年。第二，单身人士购房区域扩大，非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房。第三，多子女家庭得到支持，两孩及以上可以多购买一套房子。

从贷款政策方面看，也有三大亮点。第一，最低首付比例降至20%。第二，首套房子的贷款利率可在相应期限LPR减45个基点。第三，个人公积金最高贷款额度调整为80万，而家庭公积金调整为160万。

▲ 图源：壹图网

从上述政策看，上海确实降低了购房门槛。但看看517政策，就可以发现，上海楼市政策还有加大优惠力度的可能性。央行公布的517政策显示，首套房商业房贷最低首付比例不低于15%，意味各大城市可以将首付比例确定到15%，而上海新政确定最低首付比例为20%。

和其他城市的首付比例做一下对比。在5月28日前，北京首套房首付比例最低为30%，广州最低为20%，而深圳不得低于15%。目前，西安、武汉等多个二线城市，已经把首付降低到15%了。三四线城市，房子吸引力不强，为了更好去库存，只会更快将首付利率调整到15%。

看到这里，大家应该都了解了。好消息是首付比例和贷款利率降了，坏消息是没有完全解除限购，非沪籍依然要交够2年社保才能购房。

上海作为一线城市，楼市松绑，打响了第一枪。其他一线城市，很快就会陆续发布自己房地产新政。不知道北京是否会将首付降低到20%，长期以来，北京的首付比例都高于上海。

至于限购方面，估计每个一线城市都会对社保时间有要求，减少购房限制只能一步一步来。

02

房地产商能成功清库存吗？

房地产商的压力来了。据相关数据显示，2023年末，商品房待售面积比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。

房地产行业正在深度调整，但如果想成功调整，第一步就是要先将房子卖出去，加快房企资金回流，以免在转型期间，资金链断裂。

高负债率成为房地产商另一个头痛的问题。易居发布的报告显示，TOP500房企2023年资产负债率均值为63.84%，距离“70%”的红线并不远。

上海近期的房子销售数据也不尽人意。房天下数据显示，上海四月成交新房4408套，环比下降24.62%。另外，上海市统计局最新数据显示，2024年1-4月，上海市住宅销售面积为418.75万平方米，同比下降1.3%。

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房地产商卖房之路困难重重，低销售，高负债，正让房地产商筋疲力尽。很多房地产商担忧，新政策，到底能不能让消费者积极买房？要买房，除了政策有利好，更重要的是，消费者要有钱。

像上海这种一线城市，还是有很多有钱人的。据调查显示，全国高收入家庭数量，北京位列第一，有522.4万户；上海第二，有508.8万户；深圳第三，有371.5万户；广州第四，有367.9万户。（高收入家庭，指年收入不得低于40万的家庭）

只要条件合适，富裕阶层依然会想买房子。一线城市作为经济中心，能吸引大量人口和企业，房子永远有吸引力。

就拿上海来说。上海的娱乐产业发达，很多高收入的明星就居住在这里。来自中国香港的twins，因工作原因，就想在上海买房。不过，因为社保时间不足和积分不够，现在有钱也买不到。

在节目中，twins透露有不少香港艺人都搬到了上海。对于这类人群，现在放宽买房门槛，可以满足她们的买房需求，释放更多消费。

能否清库存，对于房地产商来说，可能一时半刻无法请掉所有库存。但利好政策能让房地产商回一波血。眼下回一波血，偿还短期债务，避免踩红线，才能赢得未来。一旦现在资产负债率突破红线，融资只会变得更加困难，很容易进入死循环。

03

你买还是不买？

一线城市资源集中，能不断吸引外来人口，虽然2022年，四大一线城市常住人口出现了负增长，但在2024年已经全部转正。

再过十年，人口也会流入这些一线城市吗？看看我们周边的国家，比如韩国和日本。韩国大部分人口和财富都集中在首尔都市圈，而日本集中在东京都市圈。

只要稳住一线城市的地位，就不用担心人口问题，更不用担心自己的房子变成“烂白菜”。

综合来看，如果有钱，自己有需求，完全可以出手买一线城市房子。

那中低收入人群呢？继续关注“房改”。

2003年，国务院发布27号文，提出要“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。文件中提到，我国住房体系重市场而轻保障、重售轻租。文件中称，未来要构建 “低端有保障、高端有市场”的新格局。

什么意思呢？可以预料，一种新的房地产模式即将登场！网传这是一种房地产二元制模式，和香港公屋和坡县组屋有相似之处。所谓二元制，简单来说就是一二线房屋增值，三四线保持纯粹居住功能；普通商品房和豪宅的交融并生。

▲ 图源：壹图网

虽然，这种二元制未必能实现，但改革方向倾向补齐保障房和租赁市场短板是必然的。

最后再看看股市。不买房，你会买房地产股票吗？五一后，地产板块快速飙升，但5月23日后，地产板块转跌。517政策的利好，在股市上就快被“吃光了”。上海颁布新的楼市政策，并没有给房地产板块注入能量，5月28日，地产板块以跌2.75%作为结束。

整个房地产板块，自2023年至今，呈现下跌趋势。利好政策，带来短期反弹，但长期看，难改颓势。

房地产政策密集出台。房企趁利好，正千方百计去库存。这次政策到底能给房地产市场带来多大能量呢？期待一下6、7月份的销售数据。