Part.1

全国最低商贷利率2.95%

房贷利率“2”字头时代已经来临。近期，云南玉溪市的一家农信社分行通过标语打出“首套和二套房贷利率低至2.95%”。且2.95%的商贷利率也没有什么额外门槛，只要客户征信、收入正常，符合贷款条件就都能申请。除了新房首套、二套都能用外，二手房也可以使用。

如此优惠的超低利率，再一次“刺破”史上最低利率底线，达到楼市更低。值得关注都是，2.95%的商贷利率已无限逼近公积金首套2.85%，而且是目前国内最低利率。在楼市行情不断“下探”趋势下，利率的持续下行，足以说明当下市场的低迷程度。除了2.95%当下商贷利率最低的玉溪市之外，近期北京发布的“首套首付比例降至20%，贷款利率调整为3.5%；二套房首付降至35%”，以及上海、广州、深圳等一线城市的最新楼市政策，足以让人不对新政抱一丝期待。可见在持续楼市利好刺激下，2024年房贷利率依然有下调空间。

由此所形成的“房贷利率没有最低，只有更低”现象，势必将持续增加购房观望，毕竟“再等一等，可利率可能会更低”，不仅会降低购房压力，还有可能等来更优惠的房价优惠。

Part.2

利率下调机会出现

自“5·17”房贷新政出台后，目前全国大部分城市都取消或下调了首套和二套房贷利率的利率下限，不少新购房的客户享受到了史上最低的房贷利率。当下执行的首套房贷利率已降至3.1%~3.5%间，远低于此前的市场平均水平。首套房贷利率已经由2019年10月的5.5%左右，降到了2023年底的不到3.9%房贷利率，西安目前首套商贷执行3.55%。房贷利率下调有迹可循，再次下调时机已经出现。回顾2008年，10月份央行就发布公告称：决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

当时的利率优惠政策，如同当下都是刺激购买力提升，促进经济回暖。金融机构通过风险评估，可自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。也就是说，当楼市调控政策全面放开后，各种利好政策依然不能提升购买信心时，银行可以根据自身经营情况，自主把控风险，自行调整房贷利率，也就是“房贷利率，银行说了算”。

目前，西安楼市已经全程不限购、降首付、下调房贷利率，多数银行五年期商贷首套利率为3.75%，就是3.95%（LPR）+（-40BP）=3.55%；二套房利率差别不大，基本维持在3.9%左右，即3.95%（LPR）-（5BP）=3.9%，虽然不是最优惠的房贷利率，但已经达到历史最低值。

所以，在房贷利率继续下探趋势下，西安房贷利率仍有再次下调的空间。

Part.3

老带新难刺激新房成交

在目前新房市场低迷期，二手房挂牌量不断升值，截止目前待售房源已高达1.81万套。按照当前西安二手房5月去化8498套计算，目前已挂牌房源去化周期为22个月。在超大库存量和持续不断的二手房价走低环境下，通过“以旧换新”提升新房购买力，就显得极为艰难。

根据6月份70余城商品房数据来看，一二手房价双降，已成为当前西安楼市的基本面。即使在西安新房连涨14个月之后，5月份出现止涨转跌，且二手房价继续下跌，可见7月份已经成为今年西安楼市发展一道分水岭。随着“房住不炒”、“房子居住价值回归”等楼市发展趋势的改变，当前投资炒房的红利基本已经不复存在。但对于刚需、刚改购房者而言，在全市不限购，政策利好和空前低利率、低首付加持下，新一轮的刚需购房风口已经出现，又何尝不是“刚性购房”的绝好机遇。

End