北京买房|西北旺板块学校及小区踩盘

深度思考的买房经验分享 2024-12-11 15:15:45

终于去踩了我很亲切的一个板块,西北旺,我一毕业就在后厂村这边的软件园工作,在这生活了2年多,就住在夏霖园这个小区来着,这次去踩盘,又重拾亲切的回忆了,就跟遇到一个老朋友似的。

咱们这次写西北旺,就不按照学区来写了,本质上西北旺不算什么学区,而且西北旺学区的划片面积特别大,一般我们说西北旺,其实说的也是后厂村路这块的软件园,很少有人按学区来说这里,西北旺热度高的原因,也主要是因为这块的产业密集,而不是什么学校。

《深度思考的买房经验分享》,

聚焦北京楼市+教育+升学+装修,分享刚需、学区、改善住房版块分析。

1、地理位置及交通

咱们通常说的西北旺板块,是马连洼街道以北和后上村路这一带,围绕着互联网产业中心这个区域,具体地理位置直接看图。片区内的交通主要是地铁16号线西北旺站和马连洼站。再往北就是永丰那块了,也是一个值得分析的板块,且片区内有一些新房,改天咱们会再写写永丰这里。

这个板块里面的小区和产业公司,基本上在下面这图里都标注了,一目了然,我再给大家按梯队说一下情况。

第一梯队:万科如园、西山壹号院(2000w起步)

第二梯队:中海枫涟山庄、百旺茉莉园(800w起)

第三梯队:春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园、景和园、芳怡园(400多万就能上车的刚需,回迁小区)

2、生活配套

刚毕业的时候这边其实啥也没有,跟朋友吃饭都得走好远,要不就在公司食堂解决,逛商场更得坐地铁去别处,现在也有了海淀“悦界”商街、西北旺万象汇、小满circle也开业了(离幸福里小区比较近)、U悦生活广场、海淀大悦城预计2024年12月开业、位于永丰TOD的山姆会员店项目也正在加速推进,商圈越来越繁荣,年轻的it工程师们也不用跑那么远去约会了,这些商业配套的成熟,也让这个板块更具保值性。

万象汇商场

周边也有不少底商超市,买个水果蔬菜什么的都挺方便的。

要说公园配套,那本来就很多,这边的生态环境比城里还是要好很多的,周末来踩盘的时候,没那么多人,在小区外面溜达都很不错。比如百旺公园、百望山森林公园(周末可以去爬爬山)、五一渠生态滨河公园等等

医疗配套以前这边主要是社区医院,我还在这打过疫苗,大的医院的话,有北大国际、309、上地医院等,现在有一个北医三院海淀妇幼医疗综合体在建,24年年底投入使用。

3、学校情况

虽然咱们说这块是西北旺板块,但是按学校来分的话,这块是属于青龙桥学区,西北旺学区还得往北,本质上这块都不算学区,咱们今天介绍的这些小区,除了芳怡园,都是对口中关村二小百旺校区,学校还不错的,以前是西北旺小学,2009年重建为中关村二小百旺校区,硬件很不错,与本部的也有师资交流,在这块是一个很多家长选择的小学。

中关村二小百旺校区

小升初的时候是在青龙桥学区派位,具体可见下表,这块也不是主流学区,我就不多说了,后面如果大家对青龙桥学区有关注,可以在群里说,我抽空再写一下。

4、小区踩盘分析1、冬晴园

春夏秋冬四个园都差不多,都是回迁,咱们只写一个冬晴园了哈。冬晴园建于2004-2010年,是西北旺本地的回迁房,共11栋板楼,705户,开发商是北京德成开发有限公司,旺达家兴物业,物业费0.78元,自采暖,10月挂牌均价每平米7.8w多点。

老小区,还没有改造过,如果不细看还好,细看就不经看了

小区绿化率30%,小区环境不错,廊亭长椅等等设施都有。

有专门的小车棚停放自行车、电动车

人车不分流,地上停车。

优点:小区南门对面就是中关村第二小学百旺小区,接送孩子方便

地铁有点远,出小区北门往西步行大约1千米左右就是地铁16号线的西北旺站,出行比较方便。

下面这个户型是79.54平米的两居室,南北通透,中楼层/共6层,目前报价650w。

春夏秋冬四个园区都是回迁房,下面这个是秋露园

2、景​和园

景和园小区建于2004-2011年,属于拆迁安置房,共10栋板楼,883户,层高6-9层,6栋楼是2004年建成的,6层的没电梯,4栋楼是2011年建成的,9层的带电梯,开发商是北京德成置业,旺达家兴物业,物业费0.8元,自采暖,10月挂牌均价每平米将近8w。

小区绿化还不错,环境还是很干净的。

带电梯的楼体

只有几栋楼可以电梯直达地下车库

地铁不算太远,出小区南门向西步行900米左右就是地铁16号线的西北旺地铁站,出行比较方便。

下面这个户型是81.47平米的两居室,南北通透,高楼层/共6层,目前报价597w。

3、中海枫涟山庄

中海枫涟山庄小区建于2004-2007年,共25栋楼,1291户,9-11层的电梯洋房,一梯两户,楼间距很大,即使是一楼也不影响采光和视野。开发商是中海房地产,中海物业管理,物业费2.88元,自采暖,10月挂牌均价每平米将近9.5w。

小区绿化非常好,绿植繁茂,水系环绕,中间有下沉式广场,内设有长椅、健身器材、乒乓球台、棋牌桌、儿童滑梯等设施,遛弯散步、休闲娱乐很方便。物业管理也比较严格,门口的保安还是很负责的,门禁也比较严。

不过楼龄也有20年了,也有点老化的意思

小区里还有摆摊卖水果蔬菜的,还挺方便

人车半分流,地上和地下都可停车,地上都停在楼栋外围,楼栋中间是不走车的,日常小区内活动很安全。

优点:南门对着大型综合商场西北旺万象汇和西北旺地铁站,出行和购物方便。

地铁很近,出小区南门步行200多米就是地铁16号线的西北旺站,出行非常方便。

小区主打88平两居室和123平的三居室,全明格局,下面这个户型是87.61平米的两居室,南北朝向,1层/共6层,目前报价960w。

4、芳怡园

芳怡园小区建于2018-2021年,是回迁房社区,共8栋楼,1432户,雨禾物业,物业费2.98元,集中供暖,10月挂牌均价每平米8.2w多点。

小区绿化很好,草坪绿地,绿树环绕,因地上不走车,路面广场的空间都很宽敞,廊亭、健身设施、儿童娱乐设施都很齐全。

小区里有个幼儿园

小区里的社区卫生服务站。

廊亭后边是个篮球场

晒被子,看是不是回迁味还挺浓的

人车分流,车从南门进,地下停车库非常大,车位非常充足。

缺点:2024年4月开始陆续下房本,大部分属于不满两年的房产。还有是回迁房,你懂得。

最大的优点就是新,看着外面确实还蛮赏心悦目的。

地铁比较近,出小区西门步行600多米就是地铁16号线的西北旺地铁站,出行方便。

下面这个户型是71.35平米的两居室,南北通透,1层/共10层,目前报价529w。

芳怡园的对面就是万科如园,2000万豪宅大平层

5、百旺茉莉园

百旺茉莉园小区建于2004-2010年,纯商品房社区,共58栋楼,2138户,开发商是德成兴业房地产,小区分一期和二期,一期2005年左右,二期2008年左右,我这次只看了一期,一期共39栋楼,无电梯洋房板楼19栋,电梯板楼20栋。

2023年7月换的万科物业,总高5层不带电梯的物业费是1.9元,9-11层带电梯的物业费是2.8元,集中供暖/自采暖,10月挂牌均价每平米9.05w多点。

小区外面全是树,绿化非常好,环境非常好。

小区绿化很好,植被丰富,中心有个大花园,有很长的水系,岸边绿植环绕,小桥流水,景观别具一格,这个花园的大小和品质在整个片区都是不多见的,生态宜居,另外小区内部还有游泳健身的会所,儿童游乐场地和健身设施,特别适合带小孩的家庭或者是养老购房。

下面这个目测夏天会有水,类似于小区内部的一个人工湖。

秋天的落叶景色也很美。

垃圾桶附近也挺干净

人车不分流,地上没有固定车位,停车免费,地下有车位,月租金600元,产权车位35-40w一个。生活成本还是比较低的,出了南门就是百旺公园。

一期紧邻地铁,出东门就是地铁16号线的西北旺站,出行非常方便。

下面这个户型是111.94平米的两居室,南北通透,低楼层/共11层,目前报价930w。

百旺茉莉园和中海枫涟山庄2024年近一年的成交数据我这里都有的,感兴趣的小伙伴可以私信我要。

以上就是西北旺板块的一个解读,这边互联网公司众多,在海淀北边工作的小伙伴可以考虑,另外,海淀北边也有几个不错的新房项目,后续也可以关注这些新房,我也会在公众号更新,新房可以返佣,千万别自己随便去,开发商都有人脸识别,对新房或二手房感兴趣的朋友都可以联系我,进买房交流群,有东西海的学区群,也有其他区的刚需群。

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