自9月29日上海调整住房限购政策以来，已过去月余。
市场反馈的效果究竟如何？近日，小凤凰实地走访了上海嘉定区多个新房售楼处，注意到新政后新房市场确有回暖，但各板块分化、项目冷热不均现象明显。
其中，优质项目升温尤为显著，销售速度加快；而那些原本销售困难的项目，仍然面临销售不畅的问题。
二手房方面，市场迎来了一波交易热潮，看房人数有所增加，成交情况亦呈现出积极态势，交易量显著上升。
01 新房：项目分化明显，冷热不均
在“929新政”刺激下，嘉定多个新房的热度有所上升。
以新城板块的象屿远香湖岸为例，走访当日，小凤凰在售楼处停留了近一小时，期间不断的有客户到访。据项目案场销售介绍称，“我们项目的热度一直很高，新政后，更高了，在十一黄金周期间，我们售楼处7天到访超过3000组，目前所剩房源已经不多”。
据上海网上房地产数据显示，自今年3月28日首开以来，项目已进行了四次开盘，累计推出了1034套房源，目前剩余可售房源仅62套，网签去化率达到了94%。其中10月份，项目网签123套房源。
公开信息显示，象屿远香湖岸位于嘉定区双单路188号，距离11号线嘉定新城站约2.2公里，项目由三幅地块组成，共1118套房源，目前项目最后一批房源已认购结束，即将于11月26日开盘。
当然，热度高的并不仅有象屿远香湖岸。位于嘉定北板块的保利建发璟玥府，在产品和配套设施的双重优势下，也吸引了相当的关注度。
今年10月23日，项目首开，推出188套建面约91-160平方米房源，认购率84.57%，目前项目网签率在62%。11月13日，项目二批次房源开启认购，认购期间，项目共收到95组有效意向认购，认购率98%。
此外，新政后传出开盘成绩不错的项目还有位于嘉定新城与老城交界处的南山璞缦，项目于10月27日开盘，开发商宣传资料称，项目开盘当日去化约9成。
截至目前，上海网上房地产显示，项目136套房源，目前已售住宅套数为41套，网签去化率30%。
然而，象屿远香湖岸和保利建发璟玥府的市场表现，仅仅只是嘉定新房市场的“冰山一角”，新政后，之前走量缓慢的项目依然是“门可罗雀”。
比如说映翠府，项目与象屿远香湖岸相隔不过数百米，均价51284元/㎡，目前该楼盘正在进行95折的优惠活动，并提供15万元的现金返还以及价值6万元的车位券作为促销。
上海网上房地产显示，映翠府于2023年12月28日首开，截至目前，项目共推出576套房源，可售房源还有344套，网签去化刚过四成。
就连曾经触发积分的“网红盘”也不再热闹。当小凤凰来到日月光伯爵天地汇景华庭售楼处时，在现场看到，偌大的售楼处除了3名销售人员，没有一个客户参观。
据案场销售人员介绍，项目目前为现房，在售户型有89平方米3房、118平方米4房，均价4.45万/平方米。从项目销控表上可以看到，项目目前可售房源比较充足，差不多还有一百套左右。
上海网上房地产显示，日月光伯爵天地汇景华庭于2013年首开，项目最近一次开盘时间是在今年1月26日，推出216套房源，在认购期间共收到75组意向认购，认购率35%，目前项目可售住宅套数还有112套，网签去化约52%。
所谓的“网红盘”尚且遭遇如此境况，更不必说那些原本就缺乏关注的楼盘，现如今更是处境艰难。
位于嘉定西板块的嘉定新城御花园开盘3个月，网签2套房源，网签去化率约0.6%。当小凤凰来到项目售楼处时，售楼处除了销售人员之外，看房者仅有小凤凰一人，据销售人员介绍，项目目前可售房源还是非常充足，有公寓也有叠加房源，均价在4.5万/平方米左右。
02 库存高企，供应开始缩减
多重利好的刺激之下，嘉定区新房市场销量为何没有立竿见影的效果呢？
有业内人士表示，嘉定楼市的降温，一方面源于受大环境影响，买家观望情绪浓厚；一方面是因为新房供应量十分充足，买家的选择空间相当广泛。
据凤凰网房产不完全统计，从开年至今，嘉定区共开盘27次，供应房源套数5958套，上市面积高达65.6万方，推盘数量仅次于浦东和闵行。
在新房市场源源不断的供货加持之下，嘉定房源库存的“蓄水池”也随之水涨船高。加上早前一直在续销的楼盘，目前嘉定新城在售楼盘高达23个，可售房源5144套。
面对着成交疲软、库存持续高企的情况，嘉定区也做出了相应调整。今年下半年以来，嘉定区仅有8次推盘，累计供应房源1256套。
与此同时，在土地市场方面，土地供应量亦有所缩减。据数据显示，2021年至2023年期间，嘉定区的土地供应分别为6宗、13宗和8宗。然而，今年至今，嘉定区仅推出2宗地块，供应面积为5.42公顷，与年初公布的2024年嘉定区土地供应计划相比，减少了86%。
然而，必须指出的是，鉴于当前库存状况，嘉定区新房短期内面临的库存压力依然相当显著。
03 二手房：看房量、交易量都有不同程度增长
“929”新政之后，与新房市场相比，嘉定区的二手房市场的升温则更为迅速。
市场调查中发现，相较于新政之前，嘉定区二手住宅市场已经率先显示出复苏迹象，看房人数有所增加，成交情况亦呈现出积极态势，交易量显著上升。
据上海链家数据统计，2024年10月，嘉定区二手房共成交1428套，环比今年9月份增长了77.6%，与去年同期相比增长了45.7%。
嘉定区一资深经纪人透露，“尽管当前市场出现降温现象，但嘉定区的二手房交易量并未出现减少，成交价格的波动也相对平稳，与去年同期相比基本持平，并未出现大幅度的降价情况”。
上海链家的统计数据亦表明，2023年上海嘉定区的二手房成交量达到12040套，成交均价为30132元/平方米。而截至今年前十个月，嘉定区的二手房交易量依然保持在一万套以上，具体为10643套，成交均价29922元/平方米。
04 嘉定区：上海发展最好的郊区之一
同样是郊区，为什么嘉定区楼市能够保持一定热度？
其实，嘉定区受欢迎，是因为不管是地理位置还是产业发展，嘉定都是郊区中的佼佼者。
地理位置上，其位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤，西与江苏省昆山市毗连，南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。
先天条件不错的嘉定，产业也发展得有声有色。尤其是汽车产业，其工业产值高达3855.4亿元，占全区规模以上工业总产值的大部分，贡献率接近70%。安亭汽车产业基地和嘉定工业园区均跻身上海园区经济的前十名。
2023年，嘉定区的GDP总量达到2850.2亿元，位居上海第五，仅次于浦东新区，在浦西城央的7个区中，除了黄浦和静安，GDP均低于嘉定。
在厚实产业的基础上，嘉定导入了大量的人口。“七普”显示，10年间，嘉定常住人口增长24.7%，增速全市第一，区内人口占全市总人口的比重从6.4%提升至7.4%，增幅同样是全市第一。
作为人口导入的大区，同时也是产业高地，嘉定的配套也越来越完善。轨道交通方面，嘉定已有11/13/14三条运营线路，算上在建的嘉闵线，覆盖能力已经相当可观。
教育方面，近年来交大、同济、上实、宋校、同济、中科院附属等优质教育资源也纷纷落子嘉定。一些重点板块已经呈现出名校云集的模样，氛围上已经完全不输市区。
商业方面，嘉定的重点板块都有足够分量的品牌购物中心坐镇，且分布均匀，南翔印象城MEGA、江桥万达、中信泰富万达、安亭嘉亭荟、百联嘉定、嘉定宝龙、嘉定日月光、大融城等等，都是大家耳熟能详的商业品牌。医疗方面，有瑞金医院、市中医医院、东方肝胆３座三甲医院。
写在最后：
上海“929”新政确实对嘉定楼市有一定的影响，但主要集中在“热点区域”、“热门楼盘”上，即使是处于同一热门区域的楼盘热度也不尽相同。
接下来，随着购房者对楼市信心和回暖情绪的日益高涨，冰火两重天的市场现象将更加显现，市场大分化正在加剧。
