深圳这两天出了一个新闻：

龙岗区的14个公租房项目，租金直接上涨66.7%。

上周，在央行的最新文件中，更是表示“未来房租会不断上涨、租售比会提升到3%以上”。

你会发现，最近官方好多的表态都在提房租的事。

很多人不理解：

上面为什么突然间频繁地说租金要涨？折腾租金有什么意义？

实际上，很多人没有认识到一点：

醉翁之意不在酒，折腾租金，目的不是为了租金本身；

折腾租金真正的目的，其实是为了涨房价。

放任房租上涨，在我看来，就是房价上涨的一个信号。

我想大家都会认可一个观点：

租金越高，房价就会越高。

一套房子，租金越高或者是租金增长的速度越快，说明这套房能够创造的价值就越大，对应的房价也就越高。

一个城市的房子，价值越大，房价和房租就越高，都是互相匹配的，不可能错配。

一个城市不可能出现一线城市的租金，却只有二线城市的房价。

你是租客，你在合肥租房子，你也不可能接受合肥的房租和上海深圳一样高。

所以租金和房价，从来都是高度捆绑、相互影响的。

房租高的地方，房价自然也会高。

无论国内、国外都是如此。

所以我才说，房租的上涨，实际上就意味着房价的上涨。

过去，市场对政府建设保障房的期待是：

用保障房压低租金，从而抑制房价。

所以以前上面从来不提房租要涨、公租房租金也一直远低于市场价格。

但是现在国家很明显是想要刺激房价上涨的。

因此最近就开始不断对外喊话，提出要租金上涨，希望通过租金的上涨引导房价的回升。

所以，房价准备涨还是准备跌，从来都是看官方对于经济形势的需要。

只不过因为现在经济陷入通缩，房价不好干预了，才会曲线救国选择干预房租。

当然了，在房租上涨引导房价回暖的过程中，城市之间也会有分化。

毕竟并不是所有城市你想要干预租金，租金就能涨的。

租金一旦涨不动，后续的房价，自然也更难回暖。

因此这一套刺激房租引导房价上涨的模式，并不是所有城市都能成功的。

如果你想知道接下来哪些城市的房价更有机会回暖，当下很重要的一个标准，就是看这个城市的租金接下来有没有机会上涨。

那具体是哪一些城市的租金更有机会上涨呢？

我给大家两个指标参考。

第一个指标：人口流入

一个城市本身人口就在净流出，需求不足，租金肯定是涨不动的。

因此一个人口净流出的城市，租金涨不动，后续的房价就更不能指望了。

第二个指标：这个城市的商品房收储规模

现在各地政F都在响应中Y的号召开始对市面上的一些商品房进行收储，收储之后的房子全部都是用做保障房的。

而这些保障房的租金，都是官方定价的。

这就意味着：

保障房在市场上占的比例越大，那么地方的定价权就越大，对市场价格的影响就越大。

因此，收储规模大、保障房比例高的城市，租金涨的机会就更高，后续房价回暖的机会也就更大。

说了这么多，我相信有些人还是会有疑问：

现在这行情这么差，就算上面要涨，它就一定能涨吗？

市场低迷了这么久，大伙都没有信心，有疑问也很正常。

但是，市场情绪归情绪，要判断市场的走向，终究还是要回归到底层逻辑。

长远来看，我们的房价接下来其实还有上升空间

这个上升空间，主要体现在3个方面：

第一，城镇化的空间

此前国务院印发了《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，文件中指出：

经过5年的努力，常住人口城镇化率提升至接近70%

所谓人口城镇化，就是原本的非城镇人口进城成为城市常住的人口。

70%是什么概念？

我们此刻的人口城镇化率只有66%，也就是说要实现70%的目标，五年内我们需要让人口城镇化率提升4%。

人口城镇化率提升4%，以现在的人口计算的话，就意味着：

未来5年乡村到城市转移人口要达到5500万，将会有5500万人从农民变成市民。

这即将进城的5500万人，必然会带来大量的住房需求。

尤其是那些人口不断流入的核心城市，接下来5年必然会吸引到更多的人口。

这些潜在的流入人口，显然也会成为一批城市潜在的上涨空间。

第二，降息带来的货币空间

虽然市场一直都在说放水、降息。

但各位要知道，截止到目前来说，我们的降息放水的力度，和国外多数国家比较，依然是很弱的。

也正因为放水降息的力度弱，才导致我们的经济一直无法摆脱低迷的状态、经济越拖越下行。

为什么这两年最需要放水的时候，我们的放水降息力度这么弱？

主要是因为美国一直维持高息不降息。

尤其是今年，年初就开始放风要降息了，但是现在8月份了，还是不降息。

美国维持高息，束缚了我们放水的手脚。

因为你一旦放水，放出来的人民币大概率不会流入国内市场流通，而是全部外溢跑去外面追更高的利息去了。

这个时候降息放水非但不会缓解通缩，反而还会加剧人民币的贬值，相当于给自己添麻烦给别人送红包了。

但如今美国降息已经是板上钉钉。

就算它不会在市场预期的9月降息，11月新总统上台也基本会降。

下半年美国降息，会给我们的降息提供巨大的空间，让我们更大胆地放水。

放水释放的流动性，肯定也有助于房价拉涨。

第三，高品质居住的需求，会越来越迫切

过去几十年，我们的房地产处于野蛮生长的状态。

房子再烂，依然能涨，财富效应盖过了居住质量的需求，大家都不太关注房子好不好、只关注房子涨多少。

所以，以前的老房子，房屋品质感普遍都很低。

但是，这几年经过房价下跌、行业的出清，加上上头开始提倡建好房子。

市场逐渐开始注重提升产品的整体质量，市场上优质的房子，逐渐开始挤压一些品质差的房子，

良币开始驱逐劣币。

买家也开始回归居住属性，置换到好城市、好房子的需求越来越大。

在这个过程中，就会出现另外一个层面的分化。

对于那些没有价值的城市、品质比较差的小区来说，在普遍追求居住品质的时代，接盘侠越来越少。

到最后，那就不是房价能不能稳住的问题了，而是你想卖出去都会成为一个大难题。

而对于那些有价值的城市、高品质的项目来说，它们不会缺买家和接盘侠。

所以，无论你是手里有房子还是手里没房子，只要你还关注楼市，想要成为接下来这一波楼市分化行情中的赢家，吃到房价触底回暖的红利，你就得细致地选择城市和项目。

而不能再像过去那样，只是看自己的预算能买哪些房子、或者手里拿着老家的房子一直不肯放手。

因为烂房子放在手里越久，你的损失就会越惨。