导读：酒店投资是一项环环相扣的系统工程。前期规划、施工建设、开业筹备是酒店筹建的三个重要环节，酒店筹建对于酒店投资能否成功具有重大影响。在这个过程中如何控制投资成本，酒店资产经理人的价值始终贯穿其中。

筹建酒店项目，不论其规模大小，都需要酒店业主花费大量时间和精力。酒店筹建的过程有三个关键阶段，前期规划、施工建设、开业筹备。在这个过程中，酒店资产经理人可帮助业主公司减少在酒店开发筹建过程中的投资成本和资源浪费，合理控制酒店前期投入，给予优化和合理的解决方案，有效平衡酒店业主公司和酒店管理公司双方在投资回报和品牌标准之间的分歧。以下是五星级酒店筹建过程中，酒店资产经理人需要参与投资成本控制的工作重点：

一．前期规划阶段

（一）酒店品牌选择和管理合同谈判

一个成功的酒店项目存在着很多所需的关键决策，其中之一就是选择一个合适酒店管理公司和品牌，决定着酒店的市场定位。管理合同谈判主要内容包括合同年限、基本管理费、奖励费的比例、品牌会员奖励计划、中央预订系统费用、市场推广费、FF&E资产储备金费用、技术服务费、经营业绩测试和考核、经营预算和支出限制、酒店公章的管理、排他条款、退出机制等，这些内容是否合理（上述相关费用影响到酒店经营中的费用支出）。签订对业主更加有利的、对酒店管理公司更有激励作用的管理合同，帮助业主实现最佳的投资回报和投资处置策略。

（二）酒店设计评估

在酒店前期开发规划中，需要考虑酒店未来运营的需求和绩效，并从设计上控制成本：

1、各个区域面积的合理性提高酒店空间的使用效率，每间客房均摊的建筑面积要合理，限制不必要的设施配置，合理控制公共区域面积；未来酒店开发应注重灵活空间和设施的设计，以提升利润率和效率来降低运营成本(如人工成本)，在收入有限的空间设计上提高使用率(如外包、科技等)。

2、客房客房是酒店收入的最大来源，除了上述的控制好每间客房均摊建筑面积，还需要控制好每间客房平均造价；另外还应根据市场定位，确定酒店客房数量、面积，连通房、双标房的数量和比例。例如避免出现酒店管理团队开业后又要求业主方增加双床房数量或改造客房的情况。

3、厨房和餐厅厨房和餐厅相对厅装修风格是否搭配，客源市场是否喜欢；尽可能让酒店的各个厨房和餐厅相对集中，可以方便客人到达，厨房设施设备可共享，提高员工效率、减少员工数量；审核餐厅的数量、各个餐厅的座位数、中餐包厢的数量、室内座位和户外座位数的合理性，确保每间可出租客房均摊的餐位数达到合理水平；注意度假酒店和商务酒店客人的需求，餐厅座位数也影响到酒店家具的采购数量。

4、会议室审核会议室总面积、功能区域、最大容纳人数、户外场地、会议室与客房的合理比例、贵宾休息室等；确保每间可出租客房均摊的宴会/会议设施面积达到合理水平。

5、其他区域审核第三方租赁区域、泳池、儿童俱乐部、娱乐休闲区的面积等。

二．施工建设阶段

（一）酒店工程造价总控

在酒店项目实施过程中，在各阶段、各环节对工程造价控制，控制好建筑工程、安装工程、装修工程和园林工程费用。通过对项目可行性研究、总体设计、基础设计概算等各个阶段的投资估算进行评估，并在施工前期确保工程造价预算准确，定期与实际支出对比，过程中确保各项费用控制在预算内。

（二）酒店机电设备费用把控

酒店机电设备工程(分为强电工程、弱电工程、客房AV系统设备采购工程、电梯设计安装工程、洗衣房设备、厨房设备、供电配套工程、酒店燃气工程等) ，例如：

1、合理选用HVAC（加热、通风、空调）系统、高压发动机、排气扇和灯具等设备的品牌。

2、对门禁系统、智能化集成管理系统、高速无线互联网接入（HSIA）设备、酒店必备系统（客房控制、会议、背景音乐及智能调光、酒店管理IT软件等）品牌和数量使用情况进行把关。例如核心交换机的数量是否合理、无线控制器业务转发性能参数是用10G还是20G；无线控制器可管理用户数：根据酒店客房数、上网人数合理控制数量；模拟终端设备许可电话分机数量是否合理等。

同时需要避免设计图纸深度不足，在合同实施过程中增加各类变更签证。

3、厨房设备预算控制 五星级酒店厨房设备较多，跟酒店定位、档次、餐厅和厨房大小有关。审核原则：重要的、面客的部分设备可用进口品牌、后场区域使用国产或合资品牌，员工餐厅厨房使用国产品牌。

（三）装修工程费用控制

酒店装修涉及的内容较繁杂，除了确保装修效果，重点关注装修成本造价问题，装修包括地面、墙面、顶面装饰，还需要针对电气设备及装饰品进行合理配置。在施工材料的采购过程中，加强对材料的单价和数量严格把关，注重功能和实用性，避免出现材料浪费，尽可能做到材料价值最大化，需要业主方对整个施工流程进行详细监管。

三．开业筹备阶段

（一）酒店总经理人选的选择

酒店刚开业第一年需要快速提高市场份额，获得好的市场口碑，建立好的服务标准，因此，酒店第一任总经理的选择很重要，需要具备开业筹备、运营和市场开发的经验。酒店业主方需要审核酒店总经理人选的工资奖金、薪酬福利、考核标准、总经理合同等内容。

（二）开办费（POB）预算控制

酒店开办费与工程进展有关，酒店项目竣工时间越拖延，开办费越高，如果酒店工程能按时完工，则酒店开办费可控。需要跟酒店总经理协商酒店员工编制、组织架构、酒店管理人员和员工的比例、薪酬标准，开业前市场销售推广费、培训费等各项费用的合理性等。开办费中的酒店人员工资薪酬占比最大，约占50%；另外，酒店开业前市场推广费用占开办费中的比例也较大，需要根据酒店定位、目标客户，利用新媒体方式进行推广；同时需要根据酒店工程竣工时间严格控制酒店管理人员和员工到位时间，避免开办费超预算。

（三）开业运营物资采购（OSE）费用控制

五星级酒店开业运营物资采购清单共有几万项至十几万项不等，数量多、品种繁杂，开业运营物资采购的费用跟酒店房间数、规模和档次有关。一是需要按照酒店项目的实际需求制定合理的采购清单、预算金额和成本分析；二是需要审核把控OSE采购的数量，采购数量根据Par数计算，与酒店管理公司和总经理协商合理的采购数量；三是审核采购的品牌、技术参数，提供质量和技术条件对等的品牌替代方案供选择；四是阶段性统计预算控制的情况，避免超支，替业主方节省成本。

总之，有效的资产经理人必须了解酒店项目总投资的支出需求，并保证这些资金被合理使用，通过设定一系列应用于酒店投资过程中的管理工具，提供给酒店业主数据以帮助他们做出正确的决策，帮助酒店业主在酒店的投资上达到最优化。

作者：NorthStar酒店资产管理公司