1

在老家的表哥，遇见了一件事，非常的惆怅：

那就是买房。

房子上涨的时候，恐慌到买不到房，害怕以后再也买不起房。

房子下降的时候，依旧恐慌，害怕买到的房子是问题房子或者是站岗的房子。

你会发现，只要你买房，犹豫，恐慌都会贯穿全程。

就像此刻我的老家，房价的下跌，让我表哥也内心茫然，来看看这房价：

根据不完全统计，开封的二手房成交均价已经到了6千出头了。

就连硬核的开封西，现在也开始疯狂的甩：

就拿位于六大街的次新雅居乐金茂悦棠来说：

140㎡的成交价格是7千出头，其他的价格在精装7500左右，而毛坯则是在6500-6900了。

而在2019年，这里可是要在万元徘徊的楼盘，而现在6500。

开封西某盘，有业主挂了小区的最低价，5900……

每一次出现的低价格，就是击穿小区房价的雷霆之锤，让人不断的割肉，割肉再割肉。

关键的是不仅二手房业主之间开始竞争，就连新房也参与了竞争。

东京大道附近的晖达新世界1期成交是8千，而汴京熙华府的新房是6800。

为了卖房，要不断的去拼，不断的厮杀。

在这种情况下，留下了凌乱的，不止所措的表哥。

万万没想到，开封的房价经历过山车之后，又回到了起点。

2

对于开封来说，我们不能以单独的开封本地市场来说，因为它距离郑州太近了。

目前在郑开一体化的政策下，郑州向东已经18个年头，其中的政策红利也是比较多的：

1、郑开兰连霍高速免费。

2、郑开城际铁路开通。3、电信同城郑开共用0371的区域号。4、郑开大道的通车。……

各种修路，架桥等等，郑州和开封成为彼此的最有利的帮手，于是不少人也在这里上演了双城记。

不仅生活如此，就连楼市也是血脉相连，来看2016年-2017年的房价疯狂的时候，开封房价的变化：

在2016年郑州房价起飞，这个时期的开封房价也是一路飙升，在破万元徘徊。

在这个时候，有些在郑州恐慌性的刚需，开始了盲目的选择，直接干到郑州和开封的中间，想着能够享受到两座城市带来的红利。

来，就以某次开封恒大未来城的开盘来说，除了本地的客户外，郑州的占比为27%，想想当时有多疯狂。

殊不知，这种深坑，让你只能断臂求生。

为疯狂买单，房价从1万到5千多，断崖式的下跌，妥妥的奥迪变奥拓。

扛不住，真的扛不住。

像80%的双城一样，最终剩下的就是一个又一个的大饼，一个又一个的数不清的新区。

3

在城市的发展中，到底如何才能逃脱这80%的魔咒，成为那成功的20%？

前一段时间去杭州调研的时候，终于找到了答案。

我们在萧山调研一个楼盘，滨江翠栖府，这个楼盘比较典型。

它洋房限价3.05万，距离地铁5号线姑娘桥站比较近，但是这个姑娘桥站是也是杭州地铁5号线和绍兴轨道交通1号线的换乘站。

这样一说，你应该就能明白了，这就是杭州边界，类似于中牟与开封西的交界处。

喏，就是这样。

而在杭州与绍兴的两者发展之中，你会发现是相辅相成的，表现在房价上相对坚挺的。

虽然这个楼盘在杭州边上，但只是在限价的基础上，优惠20万，送个车位。

不说其他，你就看看绿博的房价都成什么样子了，几年的时间房价从高峰的1.5万到现在6字头起。

而二手房更是惨淡，直接看成交：

再来看绍兴本身房价，熟悉我们的都知道，2017年柯桥元垄大都会的团购价是1.23万，而现在二手房依旧是2万+。

扛得住，接得住是当下的绍兴。

同样一个省会城市，一个三四线城市，为什么两者形成的对比是如此明显？

思考过后，不得不说，产业的魔力是如此之大。

杭州我们就不多说，直接说绍兴。

这张图应该一目了然的向我们介绍了其中的关系。

但是绍兴从老城发展，所有的行政力量是集中在镜湖这个区域的，而柯桥并非行政力量所在。

大家都知道政策的力量有多大，在非政策的加持下，想要逆袭有多难？

绍兴硬生生的把城市变成了一个双黄蛋。

两个区域，柯桥和越城房价差不多，而柯桥也能吸引杭州的外溢刚需。

这背后就是产业的力量。

因为柯桥除了位置外，实力也是不容小觑的。

就拿前8月的进口的情况来说，柯桥区的进出口总额占比全市的差不多三分之一。

柯桥是有名的纺织之乡，差不多有8000多家纺织企业，产业链是比较完备的，贸易覆盖206个国家和地区。

再来看绍兴：

同花顺数据显示：绍兴现有境内A股上市公司80家，数量居同类城市全国第三位。

2022年，全市上市公司实现营业收入3968.45亿元，同比增长12.06%。

今年前11个月，规上工业增加值累计增长10.6%，已连续26个月跻身全省前三。

2023年前三季度的进出口总额3200.9亿元，同比增长15.3%。

再来看开封，从上市公司企业来说，从图中看的非常清楚：

只有1家，并且市值是116亿元。

不用对比绍兴，从河南省内来说，开封产业都是任重而道远的存在。

4

自身强即使遇到比你更为强大的城市，也不会太差，反而会形成两者供应的状态。

如果实力不强，留给这座城市的只能是虹吸的存在。

未来城市的发展一定是都市圈一样的抱团取暖，而在这个过程中，城市的边界感会逐渐消失。

特别是地铁或者城轨的修建，空间感和时间会被打破。

从杭州和绍兴，郑州和开封的这种对比的过程中，你会发现产业真的很重要。

除此之外，你发现两者差别并不明显：

绍兴有历史文化底蕴，开封也不差。

绍兴有接轨杭州的地铁，开封也有去往郑州的轻轨。

从政策的角度来说，郑开一体化的加持，政策倾斜度并不小。

而且两者都没有大山，河海的阻隔，都是自然的外溢。

不止是开封，对于所有的三四五线城市来说，要想有更好的发展，减少虹吸，实力是非常重要的，大刀阔斧的引进企业能够实现逆袭。

没有产业来，大面积的规划即使落地了，也没有人去，终究成为空城。

最后，资源浪费了，依旧只能在城市的发展中，苦苦挣扎。