印象里是2016年吧，我到青岛参加一个研讨会，中间去烟台调研了一个碧桂园的项目，那大约是我第一次详细地调研碧桂园的项目。当时该项目给我留下了很深的印象。可能是在北京住得太久了，看见大海、沙滩、别墅、商业街，显得特别有吸引力，尤其是碧桂园还承诺从幼儿园到高中的全套名校配套。而拥有这一切只需要北京一间老破小的价钱。
碧桂园的口号叫做“给你一个五星级的家”，这几个大字被放在项目场地里最显眼的地方，在阳光下熠熠生辉。
当时的碧桂园，还不是日后的宇宙第一房企。
碧桂园的巅峰时期有多牛呢？2019年时，碧桂园全年卖了7715亿元，雄踞房地产企业销售额榜首。它也是唯一一家销售额超过7000亿元的房地产企业——那一年的二三四名，分别是万科、恒大和融创。2020年8月10日，碧桂园以703.35亿美元的营业收入位列《财富》世界500强榜单147位，排名位居全球房地产行业首位。到2023年底，碧桂园控制超过3000个开发项目，可售合同总面积超过9000万平米，项目遍及马来西亚、泰国、澳洲、印尼、美国、印度、香港、英国及新西兰等世界各地。“宇宙第一房企”实至名归。
这么牛的企业，也没有逃过这一轮房地产的劫数。或者说企业越大调头越难。碧桂园的2023年的全年财报终于在2025年1月14日公布了。这份本应于去年第一季度发布的财报，由于种种原因被延迟了近一年之久。年报显示，2023年全年，碧桂园净亏损高达1784亿元。1700多亿元是什么概念？这么说吧，碧桂园在最赚钱的2019年，其归属于母公司净利润也不过才395.5亿元。真是赚钱如抽丝，赔钱如尿崩啊。
伴随着天量亏损的，是碧桂园惨不忍睹的负债情况。根据文件显示，截至2024年6月30日，碧桂园的总负债高达1.13万亿元，资产负债率高达93.88%。更关键的是，碧桂园的有息负债规模高达2502亿元，而扣除受限制现金后，可以用来偿还债务的现金却仅约67亿元。
像碧桂园这样年销售数千亿，负债上万亿的企业，可支配现金却只有67亿，即便是对企业经营再没概念的读者，恐怕也能看出其中的问题和风险来。这就好比一个人月薪几百块，欠债上万块，兜里却只有67元。这点钱恐怕连吃饭都困难，更别说还债了。
也正是因为如此，碧桂园准备摊牌了，不装了。
2025年1月9日，碧桂园披露了境外债务重组方案。公告显示，碧桂园确切的有息境外债务总额（不包括应计利息）约164亿美元，包括现有债券债务的未偿还本金额约103亿美元，现有银团贷款债务的未偿还本金额约36亿美元，股东贷款的未偿还本金额约11亿美元及其他有担保及无担保债务的未偿还本金额约14亿美元。
这个重（lai4）组（zhang4）方案给了债权人多达五个选项，表面上有充足的选择权，可事实上呢？我们看看所谓的债务重组方案都是些什么吧！
一是在交易生效日，将债权人所持债务通过要约回购出售予碧桂园，以换取现金，但价格较债务的面值存在折让，最少90%本金削减。翻译成人话，意思就是掏现金还债，但只能还1/10，剩下90%不许再要了。
二是债权人债务完全股权化，转股期限为参考日期（即2025年6月30日）后3.5年，将采取强制性可转换债券形式。翻译成人话，意思就是钱不还了，3年半以后拿股权抵债。
三是年期延长及部分股权化，债权人选择将部分债务股权化，但部分转换为新发行的债务工具，股权化比例在67%，转股期限为参考日期后7.5年。这条是结合前两条的方案，7年半以后还钱，其中2/3拿股权抵债。
四是年期延长至参考日期后9.5年，并伴随35%本金削减。翻译成人话，意思就是9年半以后能还35%的钱，剩下65%不许再要了。
五是仅延长到期日，不设本金削减，但年期延长至参考日期后11.5年。翻译成人话，意思是全额还款，不过要等到2036年。
看到这里，想象一下，假设你是债主，你能接受哪种方案？
反正我是思前想后难以决断。不管哪种方案都是巨坑深坑，而且接近明抢。10元的债务化成1元，无论哪个债主都不可能接受；可好好的债务换成碧桂园的股份，不但连1元都没了，还得面对巨额亏损、资不抵债，除非债主疯了才会选择。若不选这两个方案，那就只剩一个字：等。最快也要等到2035年以后才能拿到钱。低情商：老子赖账不还了！高情商：通融一下，10年后还给你。
碧桂园表示，若境外债务重组方案落实，则有望减少债务最多116亿美元，同时新债务工具期限最长11.5年，以及将重组前每年平均借贷成本约6%降到重组后每年约2%。废话，这个方案简直是现代版的不平等条约，要是能落实，当然好处巨大。
但就这么不平等的条约，居然也真有债主能接受。据了解，这一重组方案已获得了包括7家知名银行在内的债权人支持。咱也不知道这里面有什么内情，是债权人真的对碧桂园有信心，还是别的什么其他。反正数据显示，2024年1-12月，碧桂园累计实现权益合同销售金额约471.7亿元，对比2023年同期1743亿元，同比下滑73%。
今年碧桂园唯一的好消息，就是在“保交楼”方面取得了不错的成绩。2024年全年，碧桂园交付了38万套房子，位居全国首位。这就是丢卒保车，资金就那点资金，利润就那点利润，业主和债主，总得辜负一个。现在看来，碧桂园已经做出了选择。
不管怎样吧，至少这家宇宙第一房企还活生生的，留得青山在不愁没柴烧。2025年碧桂园可以跟万科继续2019年的PK，只不过上次争的是房企销售冠亚军，这次争的是谁能活得更长一些。
