武汉楼市,喊麦了!

知物猫子 2023-08-15 12:42:34

作者:子非鱼

|都在等风来

自从中央政治局会议明确要求“适时调整优化房地产政策”,北上广深四大一线城市已经接连喊麦,其中北京、广州两度喊麦。

但半个月过去了,大家屏气凝神了半个月,啥也没等来。

合肥、南京、郑州等城市等不及,已经率先发布了文件,但都是不痛不痒的文件。而且,郑州在提出取消限售后,还引发了二手房挂牌量激增。

市场最近传出的消息是,北上广深四大一线城市要在8月召开一个碰头会议,主题是关乎房地产相关政策如何调整优化。

这就是政策迟迟不发布的根本原因:都在等对方先发,都怕出错,谁都不想做第一人,于是老大老二老三老四开个碰头会议,统一下思想,统一下内容,统一下时间。

其实都在等北京。

上海、广州、深圳都在看着北京,看看老大哥怎么发这份文件,毕竟作为四个调控力度最严的城市,力度拿捏要慎之又慎,放松力度太过,会违反房住不炒的原则,放松不痛不痒,又没什么作用。

所以都在观望,看看北京该怎么掌握这个分寸。

北京也在犹豫,毕竟如果政策力度不够,根本没作用。最担心的,还是如果政策力度够了,但市场依旧提不起来,那就会导致利好出尽。所以,分寸需要仔细考量。

南京、郑州、合肥还是太冲动了点,武汉就很精明。8月8日,武汉楼市也喊麦了:正在积极研究房地产市场稳增长促消费的有关政策措施。

一周过去了,武汉也是干打雷不下雨,不是不急,就等着一线城市先出。

从目前的市场现状来看,没有不着急,不需要大招的城市。

比如已经发布的文件的郑州、南京。

郑州方面,销量下跌,房价持续调整了五年多,目前仍在下跌,且目前的价格相较于巅峰时期已经下跌了27%,跌幅位居全国第三。

此外,郑州卖地收入不断下降,中国土地市场网数据统计,自21年开始,郑州主城八区的涉宅用地出让及成交开始大幅下滑,21年、22年的供应建面分别为14万方、676万方,成交分别为854万方、561万方。

到了23年上半年,供应、成交建面则双双下滑至271万方、215万方,楼面价也从三年前的每平米57元下降至5070元。

南京方面,新房与二手房成交量均四连跌,且新房成交量已经跌破3000套,只有2722套。

二手房相比于3月份几乎腰斩,只成交了6827套。

卖地收入相比于往年,也是不忍直视。上半年南京卖地收入355亿。20年上半年南京的卖地收入是750亿元,今年上半年的卖地收入还不到20上半年的一半。21年南京全年卖地收入2114亿元。

北京方面,二手房成交量跌穿了1万套的地板线。

数据:北京市住建局

同时,北京的二手房挂牌量不断增加,房价调整也从外围区延伸到了核心区。

|武汉楼市一路下行

再看武汉,也是不遑多让。房子越卖越多,降价也卖不动。

武汉新房方面:

武汉市住建局披露的数据显示,7月份新建住宅成交了4881套。中国房地产报用了5个字形容,“断崖式下滑”。23年1至7月,武汉新建住房成交66328套,与去年同比下滑9%。

数据:武汉市住建局

从上图的数据可以看到,武汉今年以来的成交走势,好似坐过山车。

进入23年,在一季度整体躁动之下,武汉也走出了一波小高潮,二三月份新房成交量都在1万套以上,3月份更是达到了1.46万套。但4月份却出现了大跳水,新房成交量直接跌至7847套,环比3月大幅减少48.87%。

而5月份,根据武汉市住建局官方数据显示,新房成交了14088套,环比上涨88.17%,已逼近3月份的成交量。

5月份主要是借助房交会,推出优惠置业政策,助力市场销量回升。

尝到甜头的武汉,已经宣布,将这次房交会时间延长半月至6月15日。但从6月份的成交量来看,显然市场已经不买账了。

7月份,更是直接跌入谷底。4881套是个什么概念?一言以蔽之,天上人间。

武汉此前一直都是中国所有城市中新房成交最大的市场,在上一轮楼市牛市期间,武汉月均成交量都在2万套以上,26年鼎盛时期,月均成交量甚至逼近3万套。

武汉二手房方面:

3月份见顶之后,一路下滑。7月份成交了7261套。

在成交量不断下行之下,价格也在不断下跌。

国家统计局披露的6月份数据显示,武汉新房环比持平,同比下跌0.4%。二手房环比下跌0.6%,同比下跌1.4%。

同时,根据中国房地产报披露:

第一,目前,武汉只有内环核心板块的有些楼盘表现出市场抗性,价格比较坚挺,二三环之间的楼盘价格也在下滑调整,三环外的房价已下滑回到5年前。

第二,今年武汉二手房抛售量猛增,部分区域二手房价已从前两年时的市场最高点下跌20%~30%。为此,吸引不少刚需置业者购买“笋盘”,这也加大了新房销售难度。

武汉卖地收入方面:

在全国卖地收入不断下滑的背景下,武汉上半年卖地收入仅进账175.36亿元。21年上半年,武汉短短半年卖地收入高达18.71亿元。细品吧。

|改变不了局面

武汉急需大招来救市。但关键是,能救起来吗?够呛。

作为中部第一城的武汉,经济、产业、人口都有很强的竞争力。在中心城市人口增量整体降档换速的背景下,武汉的增量虽然也在下滑,但22年仍有9万人。

但成交量在短暂上扬之后,回归平静,其根本原因在于:

第一,中国的高收入人群是极少数,普通人才是绝大多数。想要单纯依靠高收入人群来撑起成交量,最多也就只能撑起热点城市核心板块而已。

第二,房价形成的天堑,让相当一批普通人群有心无力,虽然有购房需求,但没有实力,只能是无效需求。

第三,宏观环境之下的预期、信心缺失。

在这些因素影响下,央行披露的最新金融数据显示,7月份我们的房贷又负增长了。这是过去两年来的第四次。

数据:央行

房贷负增长,意味着还贷的人,或者说提前还贷的规模比贷款购房的规模还要大。

这说明,买房的人越来越少,提前还贷的人越来越多,都在忙着降负债表,而不是贷款买房,增加自己的债务。

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