最近专家都很忙，“专家不建议年轻人掏空六个钱包凑首付”、“专家称买房比租房划算”、“专家称今年6-10月是购房好时机”3个话题同时登上热搜，虽然这类问题都是老生常谈，但从专家口中说出来，却让人有种不靠谱的感觉。因为在很多人眼里，建议来建议去，房价没有跌，钱不会从天上掉，有什么意义呢？还没有“建议地产商统一下调售价”，“建议企业涨工资”来得更实际一些。

事实上，放眼当下，对于买不买房的选择，越来越多人没有这个烦恼，反正买不起。

一方面，驱动楼市的4个“车轮”都跑偏了

之所以过去楼市能高速发展，一直是靠“人口、货币、土地、金融”四个车轮驱动的。改革开放带动城镇化，大批人口走出农村进入城市，伴随着人们扎根城市落户，叠加宽松的金融环境，充裕的货币流通，土地销售和住房需求迎来量的提升：以2019年为例，全国50大城市合计卖地4.41万亿，同比上涨19.33%刷新纪录；房市销售也从两千年的1亿平提升到现在的17.9亿平米；市场的火热气氛同样传导到房价上，过去20年全国房价涨幅超5倍，连名不见经传的小县城房价都能破万。但从今年的情况来看，这些车轮都跑偏了。

1、人口方面：2021年新出生人口1062万，虽说出生率和人口规模仍然能达到7.52%和14亿人，但人口结构却发生了变化，其一，与死亡率相抵扣后，人口增长率只有0.34‰，净增48万人来到历史新低；

其二，加剧了老龄化社会，劳动力人口缩减的现象，根据人社部的报告显示，在2021-2025年间，我国将有超4000万人退休。这也意味着，适龄劳动力数量会越来越少，同时马云担心的事现在也正在发生：他曾在阿里巴巴集体婚礼上说，“如果大家都像今天这样买房子，将来我们的孙子、孙女，一个人至少要管5套房子，要养8个老人”。

也就是说，楼市中的购房者年龄基本与劳动人口年龄相吻合，人口变老后，没有适龄的劳动力补给，那么以后具备购房需求和能力的人群减少，将是“自然而然”的事。

2、货币方面：今年以来，M2增速一直维持着增长态势，但社融和房贷增长都低于预期，这也就意味着，银行有钱人们也不要了，因为根本还不起。

3、土地方面：流拍的情况增多。今年首轮集中供地中，天津流拍80%，东莞流拍75%，济南流拍40%，福州流拍33%，南京流拍30%，合肥流拍25%，武汉流拍14%，成都流拍12%，厦门流拍10%。

4、金融方面：我们仍然可以看到央行、银保监会反复重申“房子不炒”，同时从2019年实行LPR以来，变动真的很稳，尤其是房贷对应的5年期LPR，一共才变动过5次，可见房地产市场调控的决心和底线非常明确：房价不能大起大落。

显然，没有4个轮子的高速转动，房地产反弹的概率微乎其微。

另一方面，从最新数据上也能看出，市场正变得越来越冷静

国家统计局公布的前四个月全国商品房面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。从各区域来看，东北人最冷静。前4月，东北销售面积同比下降42.7%，销售额下降46.9%，是下滑最厉害的地区，主要原因是东北人口的持续外流，让整个区域的楼市环境并不好。当然了，并不是说除了东北之外的数据就好，同样维持着跌势，只是略微好些罢了。

销售下降的大环境，全国商品房平均价格继续下跌，目前已经跌至9325元/平米，创三年来新低；同时在官方70大中城市房价数据中，4月有47个城市新房价格环比下跌，较上月增加了9城，二手房环比下跌城市50座，较上月增加了5城。

销量在跌、销售额在跌、房价在跌，本来大家的选择应该会更加坚定。然而进入5月，面对着各个城市加大力度的放松措施，买房与否仍然是艰难抉择，在《多财多议》的节目的买房调查中，显示78%的人选择不会买房，只有22%的人选择会。房说君认为，与其说4个“车轱辘”都跑偏了，倒不如说这些因素开始“纠偏”，这或将印证着市场一个新时代的来临。

对房价来说，从今年起，或将步入“冷静期”

不可否认，当下的楼市环境与2014年有很多相似之处，同样面对经济下行、楼市销售冷清、房价逆势的情况，同样选择拯救房地产，但可以肯定的是，楼市不可能简单重复过去的轨迹，说不好听点，极有可能是“救不动”了。因为现在的居民杠杆率、城镇化率、房价收入比和当时不能同日而语。

同时，调控定力非常足，整个市场都在致力打破“囤房变富”的执念，很难再支撑起一轮牛市。最大的不确定性还是冠毒，不仅加剧了高房价和低收入的矛盾，也影响了市场预期，很多过去被高估的城市会褪下面具，逐渐冷却，而房价也会从高位回落。

房说君有话说，其实没必要冷嘲热讽地，说什么对房地产的态度跟过去不一样了，这很正常，任何决策都要符合当下的行情，总的一句话，当前房地产的任务就是一个字“稳”。这两个月来也一直在强调：从4月29日的高层会议，喊话房地产要“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求”。到5月4日央行喊话“支持资本市场平稳运行。执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。”

无独有偶，央行经济日报也发声敦促，指出“2021年，我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%。促进房地产市场企稳恢复不是鼓励房价过快上涨，不能支持炒作房价。房地产市场已经告别过快上涨阶段进入平稳健康发展通道，“房住不炒”的底线不会突破。”

这也预示着楼市4个车轮纠偏后，市场步入冷静，在各方拯救的同时，并不代表会再次大起大落，正因为房地产在经济当中具有“压舱石”的地位，稳定才是未来的大势。对于此，买不买房你有结论了吗？