囤地千余亩!济南轨交首个楼盘,终于要来了!

楼市小周 2024-06-20 13:48:49

1、被迫囤地1008亩,轨交首个楼盘即将开盘!

放眼济南房地产市场,哪个开发商持有的土地最多?济南轨交一定是答案之一!

迄今为止,它旗下的济南轨道交通集团资源开发有限公司已经在济南拿下至少67.19万㎡土地,折合约1008千余亩土地!其中,大部分是住宅用地。

这些土地明细如下:

(济南轨交已拿土地)

这些土地主要分布在济南东站片区和华山北片区。其中,济南东站片区又分为两部分,一部分是奥体中路沿线的张马片区,一部分是在济南东站站前广场西南侧。

客观地说,济南轨交拿下这些土地也是“迫不得已”。

这些土地位于济南轨道交通土地收益平衡区,由轨交进行熟化,土地拍卖净收入的95%(详情点这里)划归轨交。但因近两年土地市场平淡,这些土地挂牌价格也不低,在拍卖过程中无人接盘,轨交只能自己站出来接手。

虽然拿下了土地,但公司房地产开发经验有限。因此,这数千亩的土地在成交后进展缓慢,大部分尚未进入开发。

现如今,济南轨交操盘首个房地产项目终于要迎来开盘了,它就是位于济南东站西南侧的龙泉府。

那么,这个项目怎么样呢?

2、11个地块,低密大盘,颜值不错

这个项目的优点:低密度大盘,产品颜值不错。

龙泉府位于济南东站西南侧,包括11个地块,总占地面积约406亩。

(项目地块分布)

该项目以坝王路为分界,坝王路以东土地容积率全部是1.2,全部是5层-8层洋房;坝王路以西土地容积率在1.5-18之间,预计会有高层小高层产品。

目前,项目主推坝王路以东地块,全部是5层-8层多层洋房。

(效果图)

它的首开地块为最北侧的A1地块,占地面积42878㎡,规划12栋楼,全部是6-8层洋房产品。

从项目对外发布的效果图看,它的建筑采用现代建筑风格,外立面有大面积玻璃窗,看着非常惊艳。

(效果示意图)

从规划部门公示的信息看,它的外立面顶部采用了银灰色铝板,其他地方多是米白色多彩漆、香槟色金属漆、深灰色真石漆。

(规划部门公示的效果图)

个人觉得,规划公示的效果图与宣传的效果图有差距,但整体颜值还算可以。尤其是南侧外立面,窗户很大,整体比较大气。

(规划部门公示的效果图)

3、大户型为主,建筑面积在129-228之间

龙泉府首开地块以大户型产品为主,包括6个户型,建筑面积约为129㎡、143㎡、164㎡、184㎡、228㎡

(首开地块户型分布)

它的户型整体设计也不错:

都是南向大面宽,三个卧室和客厅朝南,阳台很大,南北通透彻底,一梯两户,电梯门两侧双开。

4、周围配套待完善;高端定位能否赢得市场?

济南东站城市定位很高,规划配套很强大。

以济南轨交项目为例,它紧邻济南东站,附近有多个地铁站;南侧是华山至白泉景观廊道,东侧有龙脊河景观带,生态环境也不错。

但是,龙泉府周围很多地块还没有开发,给人的感觉比较荒凉。

来看几张现场图片,从项目以南向北方望去,一片大平地,就如待开发的处女地

项目东南侧,也是大片的空地:

项目西南侧,华山白泉景观带还没有建好,两侧还有很多空地,隐隐可见远处的华山。

项目南侧不远处,是天鸿公园大道,经过天鸿近些年的开发,这里已经有城区的感觉了。

用一张卫星图看更直观一些:

(黄色框内为龙泉府位置)

怎么评价龙泉府的区位呢?

我们感觉,这里的未来是有潜力的,它会是济南东部主城的一个重要部分。尤其是,如果龙脊河两侧的商业商务区搞起来,能够引入一些有活力企业,那么这个地方就更有前景了。

但由于这个地方处于开发初期,它给人的感觉会有些荒凉,它的成长还需要一段时间。

我们自己觉得,这个地方的产品定位不适合太高端。

根据市场流传信息,龙泉府首开首开售价预计在1.4万元-1.7万元之间,大户型产品会更高些按照1.6万保守估算,164㎡户型的总价在262万左右,184㎡户型在294万左右。

这个总价已经比较高了,是非常明确的改善性定位。它能否吸引足够多的济南有钱人?让我们拭目以待。

0 阅读:0