来源：公众号“城市战争”

风，从南方来！

从2022年开始，南部的番禺，突然就爆了！估值达4500亿元的希音、估值超千亿的广汽埃安、估值达200亿美元的Temu等世界级独角兽，全都出现在番禺。

如果把番禺的独角兽加起来，总估值为5674亿元，独占全市独角兽的68%！据说天河、黄埔已“哭晕在厕所”。

不仅如此，根据新财富富豪榜，广州共有19位富豪上榜，其中有6个在番禺，以一区之力占了全市1/3。而且，广州新首富许仰天也在番禺。

可以说，眼下广州新经济最大的风口，正从东部转移到南部的番禺。南拓也有望取代东进，成为广州发展的主旋律。

番禺空间格局大调整！

万博+莲花湾双中心格局来了

伴随着产业的强势崛起，番禺正在迎来一次空间格局的重塑。

近日，番禺官方发布《广州市番禺区国土空间总体规划（2018-2035年）》，构筑“一廊三带五组团”国土空间总体格局☟

如上所示，“一廊”指的是广州活力创新走廊，是广州科技创新走廊（第三中轴）的重要组成部分。

“三带”指的是南大干线经济带、亚运大道产业发展带、番禺大道都市创意带；“五组团”指的是高铁新城组团、大学城创新城组团、莲花湾组团、市桥组团、海鸥岛组团。

值得关注的有两点：

一是，炙手可热的万博CBD与南站板块被整合到了一个组团——高铁新城组团，说明万博与南站的联动，会更紧密。

二是，莲花湾与万博成为番禺区官方认定的两个“城市核心”，是番禺发展的第一层级，而大学城创新城、市桥、南站则被认定为三个“城市中心”，是番禺发展的第二层级。

这意味着，“莲花湾”自2021年首次提出之后，已上升到与万博平起平坐的地位。番禺从此花开两支，衍生出一个莲花湾与万博的双中心格局☟

这对莲花湾来说，倍感振奋。要知道，万博有南CBD之美誉，是广州市重点发展的五大世界级地标商圈，排名仅次于天河路-珠江新城。

能够与万博平起平坐，莲花湾凭的是什么？或者说，番禺为什么突然把莲花湾的定位拔得这么高？

莲花湾如果不强

广州将错失“黄金内湾”的机遇

我认为有两个原因：

一是珠江口黄金内湾战略的需要，二是莲花湾本身的产业崛起。

先说第一个，2022年5月，广东省第十三次党代会报告发布，其中提到“着力打造环珠江口100公里黄金内湾”，带动广州、深圳、珠江口西岸三大都市圈协同发展。

以上是环珠江口100公里黄金内湾，涵盖鱼珠港、莲花湾、南沙湾、东莞滨海湾新区、深圳大前海等重要功能区☟

黄金内湾的提出，让大湾区正在急剧地变成一座城。

在此背景下，珠三角各大城市正摩拳擦掌，大干一场。其中深圳决心最大，将前海扩容，把宝安滨海区域纳入大前海的范畴，东莞宣布成立滨海湾新区。

广州则在珠江口布局了南沙新区，但这还不够，因为从广州中心城区到南沙之间的狮子洋西侧，仍然存在大量的“真空”地带，与伶仃洋东侧一连串的CBD新城，形成鲜明反差。

如果要深度融入黄金内湾，广州就必须填补这个“真空”地带，后来的事情，大家都知道，广州放了一个大招：“莲花湾”横空出世。

在2021年发布的《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，“莲花湾片区”被首次提出☟

如上所示，根据广州十四五规划，广州要高品质建设莲花湾片区，打造为广深港、广珠澳两条科技创新走廊的重要节点，这定位不是一般的高。

所以，为迎接“黄金内湾”战略，广州（番禺）必须向狮子洋挺进，必须把莲花湾搞起来。

莲花湾滨海区域实拍图

各位，这才是“莲花湾”的真正用意，它绝对不是番禺区自说自话，也不仅仅是广州南拓的需要，而是广州正在大湾区新格局下的必然选择，关乎到广州在下一个十年的城运。

一言以蔽之，莲花湾如果不强，广州可能就会失去“黄金内湾”的机遇，进而失去在整个大湾区的话语权。

为了扶持莲花湾，广州为其送来了两条交通干线，一是新化快速，另一个是著名的南大干线。

本图为示意图，图中数据仅供参考，请以实际情况为准

如上所示，新化快速与南大干线汇聚于莲花湾，形成一个V字形格局。

其中，新化快速已经开通，打通了从莲花湾到琶洲的快速通道，不堵车的情况下，二者仅需20分钟左右即可畅达。

南大干线有望于今年年内全线开通，它把整个番禺的东西部格局完全打开，南站、长隆、万博、大学城创新城、莲花湾全都连成一线。

左手琶洲、右手万博，莲花湾的发展，不仅受到黄金内湾的牵引，同时还享受两大城市级CBD的赋能。

广州能否重返经济第三城

莲花湾的产业集群是关键

一个片区的发展正如人的成长，除了看有没有贵人相助，还需要看内驱力。

黄金内湾的战略牵引，南大干线、新化快速的交通支持，都可以视为“贵人相助”，那内驱力是什么呢？

答案是：产业。

如果在2022年之前，还不敢说这个话，但如今，莲花湾有这个底气了，因为著名的广汽埃安就在这里。

广汽埃安有多厉害？在胡润发布的独角兽榜单上，埃安的估值已超过千亿元，是广州排名第二的独角兽，目前的销量，在国内仅次于比亚迪和特斯拉。

新能源汽车现在有个说法，叫做新BAT格局，分别是深圳的比亚迪、广州的埃安、上海的特斯拉，足见广汽埃安在新能源领域的领军地位。

受益于埃安这个龙头企业的带动，莲花湾已孕育出千亿级的上下游产业集群，业态丰富，是中国新能源产业版图上的重要一极。

这里有广州自主研发的动力电池项目——因湃电池，投资高达109亿元，去年已经动工，预计今年10月厂房实现交付。锂电池领军企业中航光电也相中了莲花湾，该项目（一期）已全面竣工投产。

航拍中航光电华南产业基地（图源番禺发布）

另外，大型化妆品民族企业花安堂、精密设备制造商祥鑫科技等各类领军企业，也纷纷落户莲花湾，极大地丰富了莲花湾的产业门类。

大家知道，新能源是中国经济换道超车最有胜算的一个领域，也是广州近年来最重要的一步棋。凭借广汽埃安领衔的千亿级产业集群，莲花湾成为产业地图上最大的一匹黑马。

有人说，广州能否重返中国经济第三城，关键就看新能源这个产业集群能否搞起来，而这就首先就看莲花湾能否雄起来。

莲花湾担负的使命之大，可见一斑。令人欣喜的是，埃安正在筹备上市，那将是一个更大的开局。

众所周知，龙头企业对周边区域的带动效应是非常显著的，2014年阿里巴巴上市之后，就带动整个未来科技城的崛起。易居数据显示，杭州未来科技城近6年内平均房价翻了一倍多，而市中心上城区的涨幅只有55%。

放眼全球，科技打败CBD的显现比比皆是，以下是部分城市科技中心区与商务中心区的房价对比☟

数据来自贝壳、安居客、媒体公开报道，仅供参考，请以实际情况为准

在此意义上，埃安一旦上市，将会带动大量上下游企业集聚莲花湾，吸引全国各地的人才集聚莲花湾，楼市的机会自然少不了。

莲花湾封面之作是它

广州从此“山海连城”

面对冉冉升起的莲花湾，普通人又该如何把握机会？

一般来说，每一个产业新城，都有一个封面作品，人们一般也只会记住封面作品的名字。正如珠江新城有汇悦台、琶洲有保利天悦、万博有和樾府。

而在莲花湾，那个封面作品又是谁呢？

我认为是：凯德·山海连城。

首先，项目的地理位置好，坐享莲花湾最佳海岸线，距离海洋仅40米，私享1.5公里的滨海公园景观带，这里是距离广州城区非常近的一片海。

凯德·山海连城实景图

众所周知，广州是一个沿江城市，江景资源丰富，但中心城区距离海岸线较远，缺乏像纽约湾、旧金山湾区那样的滨海生活方式。

所以有人说，在广州，能打败江景的只有海景。而凯德·山海连城位于狮子洋之滨，水面宽度接近两公里，是天河、越秀珠江水面的三到四倍，这是何等的奢阔！

为了让业主与海洋有更美好的接触，凯德·山海连城还投资约4000万，以新加坡滨海湾公园为蓝本，打造了一个网红滨海公园☟

凯德·山海连城实景图

项目2公里左右还有一个城市级的交通枢纽——莲花站（已建成，待开通），未来从这里出发，三站到琶洲、三站到万博、四站到南站。

莲花站实拍图（已建成，待开通）

第二，买房主要看配套，而凯德·山海连城的配套也是诚意十足，是板块内其他项目都在蹭的对象。

高知人群最关心的就是教育，凯德·山海连城无疑做到了配套先行。项目共有5所学校，足不出小区就能上公立幼儿园，上小学还有石楼镇中心小学山海连城学校（已开学）。

广东仲元中学（图源广东仲元中学官微）

另外，项目配建的九年一贯制公办学校——仲元中学即将动工，暂定名为广东仲元中学山海连城学校，涵盖24班小学、48班初中。凯德·山海连城的“户籍小业主”将优先入读，还可以从小学部直升初中部。

广东仲元中学山海连城学校（效果图）

鸡娃的家长都知道仲元在教育界的地位，它是不少广州人眼中的“神学院”。数据显示，广东仲元中学历年高考高优率、高分人数、平均分均稳居全市前列，同时2000年以来，更有超过21人成为高考总分、单科广东省状元。（来源：广东仲元中学官微）

广东仲元中学山海连城学校（效果图）

除了教育，项目还配有建面约2万平米的商业街、建面约2千平米的肉菜市场，以及室内羽毛球场、篮球场、儿童活动室、健身房、游泳池，各种日常生活配套一应俱全，足不出户即可享受高品质生活。

敲黑板、划重点的是：这些配套均已成熟，所见即所得，无需等待。

第三，项目由新加坡凯德集团打造，精工基因浓厚，产品力更有保证。这一点，大家去逛一逛二手市场就明白，凯德建设的小区，即使有十多年的楼龄，依然保养维护得不错，这就是品牌能力的保证。

现在是房地产收缩的时期，不少房企选择降标交付，大家买房更应该关注房企的品牌能力。

据了解，凯德在保证产品质量与精工交付的方面，有一整套制度保障，让买房人省心。

比如，凯德在交付层面，由专业团队CMSC（建筑管理和支持中心）把控，针对住宅设立了BCAT验收七大专业维度，而且实现了“一房一检”，比普遍使用的国标要求“四方核验”标准更高。

更给力的是，项目在售楼栋均为准现楼、准现楼、准现楼。

重要的事情说三遍，下定即验楼，收楼再供楼。

眼见为实，所见即所得，配套成熟，即买即享受，在楼市下行的当下，如此精工品质及看得见的生活配套，显得弥足珍贵。

220万起，在广州能买到一套海景房

如上所述，无论是看区位，还是看配套、品质感，凯德·山海连城都称得上莲花湾的封面之作。

写到这里，可能有人会问：这样的海景房，门槛高吗？

编辑打听到，项目滨海洋房220万元起售，另外还有少量203—211㎡的滨海叠墅在售，850万元起售。

项目叠墅产品实拍图

项目叠墅产品实拍图

谁能想象？220万元起，就能在广州主城区、黄金内湾腹地买到一套海景房，享受到比珠江更开阔的景致、更低密的生态公园！

更重要的是，从今往后，莲花湾与万博将平起平坐，但在莲花湾，仅需万博1/2的价格就能入手一套滨海现房，仅需万博一套四房的总价，就能买到一套滨海叠墅，而且还是现楼！

这样显著的价差，这样的结构性机遇，懂的人都懂。