美国股市特别是美国科技股现在特别脆弱。为什么这么说？美国当前的利率是5%以上，以这个利率计算，美国股市的股票应当是20倍以下的市盈才合理。否则，还不如把钱存入银行。利率越高，股票的价值越低。原理就是：既然把钱存到银行能赚到这么多钱，并且是无风险。那我为什么要进入股市呢？

现在美国科技股的平均市盈率是34倍！这绝对不便宜。英伟达的市盈率即便大跌后的现在也有60多倍。所以美国降息推迟压制了科技股的估值。在这种预期下纳斯达克指数很难走好。

这就是去年的年末我抛光纳斯达克指数基金的原因。美国科技股的估值真的是太高了！今天我不聊科技股，我要谈的是地产行业。不少股民朋友手里持有地产行业的股票或基金。他们急于想知道地产行业还行不行了？地产行业大概多久才能回暖？

我国房地产行业走出困境取决于多种因素，包括宏观经济环境、政策调控、市场需求和供给状况、行业发展模式的转变等等。

当前我国已经开始实施一系列政策来稳定市场，如降低购房成本、降低购房门槛、放松限购等。这些政策的效果将直接影响行业恢复的速度。另外房地产市场的复苏与整体经济的恢复密切相关。如果经济能够稳定增长，居民收入提高，将有助于提振购房者信心，促进房地产市场的活跃。还有市场信心的恢复都需要一定的时间过程。

美国房价自2007年开始下跌，跌幅接近30%。5年后房地产才开始回暖，最后经历了10年左右才回到危机前水平。近几十年来，全球多个国家遭遇了房地产危机，从危机中恢复的时间各不相同，这通常取决于泡沫的严重程度、经济结构、政策应对以及国家特定的宏观经济环境等因素。

日本1991年房地产泡沫破裂后，用了十多年时间日本地产才开始复苏。 1997年亚洲金融危机中，泰国、马来西亚等东南亚国家的房地产市场遭受重创。有的国家几年内开始恢复，有的国家则需要更长的时间来调整和恢复。

爱尔兰和西班牙在2008年金融危机期间，地产行业受损严重，20210年以后才开始有复苏迹象。一些研究指出，房地产危机及其影响持续的时间特别长，影响最大的时点通常也不是房地产危机爆发当年或者第二年，很多影响都要到第三年甚至更久才会触底。

从此可以看出我国房地产行业当前走势低迷非常正常，修复需要一个时间过程。按照国际地产行业的历史经验，这个筑底过程至少要两年时间。所以当前投资了地产板块并且被套的朋友，需要做好持有两年以上的心理准备。

未来十年地产行业“大干快上”的形势将再也不会出现了。未来地产行业的发展将会是温和的，地产企业的负债率将会大幅降低，行业的总体营业收入也会远低于以前，地产行业正式进入黑铁时代。

地产行业是我国的经济支柱产业，它影响着很多行业的发展。在经济发展、政策支持的背景下我国地产行业未来一定会慢慢复苏，只是我们无法提前预测出具体的时间而已。