房地产行业何去何从，这是最近一直被业内外关注的话题，中国房地产的发展，主要获益于中国城镇化的进程变化，解放后，中国社会其实直接从农耕社会全力发展城镇化进程，尤其在98年商品房进入市场，通过一二线城市的聚集效应，中国庞大的人口红利通过人口流动的方式得到释放，我们发现大城市越来越好，但大城市病也随之而来，很多城市不堪重负，高房价只是表象，这是供需结构决定的，所以上一轮的城镇化进程已经发生变化，中国即将进入下一轮的城镇化进程之中，这个代表就是特色小镇。
2016年7月，住建部、国家发改委和财政部联合发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》（建村【2016】147号），希望到2020年，培育1000个左右各具特色，富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，来推动新型城镇化和新农村建设。
一二线城市的发展饱和和三四线城市的发展不均衡，必然需要得到改变，这是房地产必然的新机会，但同样也会面临众多挑战，大部分开发商显然并不具备这样的经验，对于企业而言，特色小镇的开发面积较大，对于企业的销售业绩有着非常明显的拉动作用，但最大的难题首先是选址，既要有大面积可供开发的土地，又要符合政策的规划，还要有未来人群聚集的预期，避免出现之前产业园区过度开发造成的“空城”、“鬼城”。
这也意味着产城融合是特色小镇面临的难题，很多特色小镇名不副实。特色小镇总会与楼宇经济和园区经济的发展对标，表面上看是空置率问题，从根源上看是没有完善的闭环链接。特色小镇产城融合，不是简单的硬件和简单物业服务，产业和特色小镇的产城融合各家都在尝试，也许我们能从标杆企业的发展中寻找到其中的秘籍。
碧桂园惠州建科技小镇 我们应该读懂的变化
作为中国最大的房地产企业之一，碧桂园在超级大盘上有很经验，2018年9月28日，碧桂园集团首个产城融合标杆项目潼湖科技小镇第一期正式开园，这是碧桂园首个科技小镇，也是广东省首家。
无人驾驶车、智能机器人、人脸追踪、无人机巡防……这些高大上的“黑科技”未来都会在潼湖科技小镇出现，那么碧桂园到底要做什么，科技特色小镇与传统地产开发有什么不同？
土地规划巨变，住宅用地不超过30%
项目总规划范围约8平方公里，分为东、中、西三个组团，但需要注意的是，与以往的住宅地产开发不同，科技小镇的住宅用地比例不足30%，从土地规划来看，这个项目注定必然走产城融合之路，这也意味着传统意义上的住宅为主的超级大盘模式被颠覆，想直接做住宅开发的大门在特色小镇领域已经关闭了大门。
城市建设和产品方面，潼湖科技小镇采用立体城市的分层设计，地下一二层是交通和停车空间，地面全是公园，全面采用垂直绿化和多维度生态系统，探索生态城市和智慧园区、智慧社区、智慧城市的建设路径。
产业结构不同 产业链深度融合
首先碧桂园想做的，是与世界一流的高校、科研机构和企业共同打造一个机器人产业生态圈。目前，惠州哈尔滨工业大学国际创新研究院宣布将正式落户惠州潼湖；英唐智控、客如云等27家国内外科技企业和创新载体正式入驻潼湖科技小镇。
未来潼湖特色小镇首期将会呈现以物联网、大数据为核心的产业生态，成为世界级的物联网产业集聚地；打造以人工智能、云计算等为主导的创新服务产业基地；聚焦智能制造、智能终端、智慧物流等产业。
潼湖科技小镇的最终目标是在8年内，导入150000名高科技人才、引进1600家企业、产生1600亿元年产值；最终实现全产业链的协同发展，具备国际影响力，成为全球物联网和智能控制产业的创新高地。
说易行难 碧桂园的产城融合这样做
传统意义上，对于无人驾驶车、智能机器人、人脸追踪、无人机巡防等高科技，通常会被开发商包装成自己的“营销卖点”，促进房产销售，碧桂园潼湖科技小镇的规划宏大，这些高科技内容不再是简单的产品，而是通过产业链整合的方式，结合特色小镇的开发，做到真正的产城融合，碧桂园是这样做到的。
产业链聚集 服务平台驱动赋能
潼湖科技小镇从目标来看，要建立成为全球物联网和智能控制产业的创新高地、各类场景系统集成和实践应用的全产业链服务平台，而围绕着产业链布局。在产业链的打造上，碧桂园总结下来用“四合一”模式招商，指的是“产业发展+配套设施+金融服务+应用场景”从目前入驻的企业看来也纷纷是围绕着这些产业链，都是知名企业。
很多企业或缺的正是基于企业的服务平台，潼湖科技小镇的特点就是提前规划，所以在产业发展的定位是非常清楚的，配套设施也是提前预留空间，更为重要的是基于企业的增值服务，
碧桂园用“5678” 产业运营体系来服务企业，提供包括政务、产业服务、资金扶持、产业配套等26个领域的服务，小到社保、工商代办，大到商业配套、交通、公园等，都有全面的解决方案。
比如提供生产和科研的资金支持，碧桂园依托自有基金并联合产业基金机构，设立200亿产业专项投资基金和300亿清华碧桂园科技创新基金，在创业基金方面获得了前海基金、红杉资本、天图资本、创新工场、Formation等顶级风投的鼎力支持。
在应用场景上，也早已落地，潼湖科技小镇“小镇大脑”——智慧城市驾驶舱，人们可以通过上帝视角，一目所示即可掌握小镇运营的全方位数据。这是整个小镇最核心的地方，而支撑大脑决策的数据则由散布在小镇各个角落的，智慧安防、智慧出行、智慧能源、智慧市政等智慧科技系统来监测、收集、汇总，无人机、无人车、机器人等，都在这个巨大的人工智能场景中。未来是IOT万物互联的时代，传统房地产开发的概念得到延展，已经有的物业、教育、社区零售、医疗、酒店等生活场景的用户体验也离不开科技，潼湖科技小镇也就代表着未来的趋势，这是建立在服务平台和产业链所形成的聚集效应。
选址很重要 区位和政策利好
从地理位置上看，潼湖处于广州、惠州、东莞、深圳的中间，深圳直接连通港澳地区，这是大湾区的核心区域，2017年，“粤港澳大湾区”正式写⼊入中央政府⼯工作报告，这标志着建设世界级湾区正式上升为国家战略略。根据2017年广东省发改委发布《广东惠州潼湖⽣生态智慧区发展总体规划（2017-2030）》，明确将潼湖打造成 "广东硅谷 生态潼湖"，这是在规划上的明确定位。
《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》也提出，增强中心城市辐射带动功能。发展一批中心城市、强化区域服务功能。大中城市要加快产业转型升级，延伸面向腹地的产业和服务链，形成带动区域的增长节点。
东莞、深圳、广州等地，一直都是中国领先的科技制造业基地，众多科技制造业必然需要一个基于全新人工智能时代的产业基地，原来大城市的饱和和高成本，全新的特色小镇，尤其潼湖科技小镇这样符合产业配套的项目，自然而然填补了空白。
湾区经济作为重要的滨海海经济形态，粤港澳大湾区是我国开放程度最高、经济活⼒力力最强的区域之⼀，前段时间被热议的港澳台居民开放大湾区购房资格，其实都是国家战略布局，更加国际和开放，未来可以对标国际湾区经济代表，粤港澳大湾区首当其冲。
碧桂园的未来战略，不是简单的一个科技特色小镇，而是提前布局未来，随着技术的发展，传统的开发企业需要升级，以互联网的发展路径来反思，基础设施不仅是硬件，而技术是核心壁垒，依托智能制造领域，不仅是做了一个产城融合，既没有背离主业，又带动了区域性的产业链发展。
房地产行业面临的行业变局，碧桂园释放的信号和直接行动值得业内思考，房地产的未来就是技术的竞争，在特色小镇的开发商，也不是简单的硬件建设，如何运营城市、招商的同时还要保证产业的运营，同样对于区域经济的带动也是新的创新和新动能。
产城融合的意义，碧桂园以项目为载体，通过以产带城、以城促产、产城互动的发展路径打造生产、生活、生态“三生融合” 的宜居宜业之城。这其实已经超越了传统的开发理念，但从中国更长远的发展来看，如何疏解大城市，解决快速发展之后的不均衡其实就是解决大城市饱和状态的“溢出效应”，发达国家的城市群、卫星城镇的规律可做参考，碧桂园潼湖科技小镇，已经是一个值得细细研究的标本，这也是其他开发商未来最大的机会！
