陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/陈棪

一、参考案例

（2023）执监第260号执行裁定书 D某与日照A资本管理公司（下称“A公司”）执行监督案。

二、案情简介

J某系案涉日照市月XX房产房产的所有权人，J某因与A公司之间存在借款纠纷，日照中院委托B公司对J某该房产进行网络拍卖询价。2021年3月，B公司出具《司法网拍房地产询价报告书》，载明“估价对象为独栋别墅，有院落一处，铁艺围墙”，询价结果为931.XX万元，随后日照中院作出执行裁定，依法拍卖该房产，并在某宝网发布该房产的拍卖公告。期间， D某拍得该房产，但其未在拍卖公告约定时间交纳拍卖尾款。D某向日照中院提出异议，认为其在竞买后联系房屋权利人才得知该房屋所处院落不在本次拍卖范围内，其以案涉房产的拍卖说明中没有说明院落状况，导致其产生重大误解为由请求法院撤销本次拍卖，且其认为依据《网络司法拍卖规定》第13条，法院本次拍卖未公示评估报告副本，以及拍卖房产占有使用、附随义务等现状的情形，依法应当被撤销。日照中院审查后认为案涉房产是建筑物及内部装修、院落、绿植等附属设备的统一体，无法再行区分不同物的所有权归属，J某未提供证据证明内部装修、院落、绿植为案外人姜某C投资，驳回D某的异议。D某不服，向山东高院申请复议，山东高院驳回其复议请求。D某不服，向最高人民法院申请执行监督。

三、最高人民法院裁判观点

首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条系对撤销拍卖的一般规定，《网络司法拍卖规定》第三十一条对撤销网络司法拍卖作了明确规定，本案系网络司法拍卖，应优先适用《网络司法拍卖规定》的规定。

其次，本案中，D某主张拍卖公告存在严重失实，致使其产生重大误解、造成重大损失，请求撤销拍卖。对此，需要结合具体情况，综合考虑未公示副本行为是否会“造成重大误解”“造成重大损失”。本案中，D某主张，在参与竞拍后得知，房屋所有权人J某认为评估报告房屋价款中不包含院落及院落的装修价值，并明确表示不会配合申请人办理院落及院落装修交接手续。但日照中院在（2021）鲁11执异XX号执行裁定中认为，日照市月XX房产，是建筑物及内部装修、院落、绿植等附属设备的统一体，无法再行区分不同物的所有权归属，J某主张内部装修、院落、绿植为案外人姜某C投资，既无证据又于法无据，驳回J某的异议。J某对此不服，向山东高院申请复议，山东高院（2021）鲁执复32X号执行裁定认为，“建筑物及内部装修、院落、绿植等附属设备的统一体，无法再行区分不同物的所有权归属；复议申请人主张内部装修、院落、绿植为案外人姜某C投资，没有证据证实”，驳回J某的复议。

由此可见，D某所称后来得知“房屋所处院落不在拍卖范围内”以及“房屋权利人要求其另行支付院落施工装修款项”的问题与事实不符，D某对拍卖公告中案涉房屋包含院落的理解正确，不存在重大误解致使购房目的无法实现应予撤销拍卖的情形。日照中院未按照《网络司法拍卖规定》第十三条的规定，在拍卖公告当日通过网络司法拍卖平台公示评估报告副本的行为虽有瑕疵，但不符合《网络司法拍卖规定》第三十一条第一项规定的应予撤销网络司法拍卖的情形。

四、启迪意义

“网络司法拍卖”系人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定（下称“《网络司法拍卖规定》”）》第13条之规定，人民法院实施网络司法拍卖，应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示包括“（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据”在内的相关信息。此外，依据《网络司法拍卖规定》第31条第1项，若当事人、利害关系人因“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的”提出撤销网络司法拍卖请求，人民法院应予支持，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第19条，当行为人对“行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的”构成《民法典》第147条所规定的“重大误解”。在网络司法拍卖中，关于未公示副本行为是否构成“造成重大误解”，是否“造成重大损失”，需结合具体案情，综合判断是否存在因重大误解导致购买目的无法实现而应撤销拍卖的情形。若不存在“造成重大误解”“造成重大损失”的情形，虽网络拍卖程序中未公示评估报告副本存在瑕疵，仍不满足应予依法撤销网络司法拍卖的条件。