中建鹏宸云筑从9月份预热开始，通过转介蓄客、广告宣传、大V推广等各种方式，历时三个月终于让这个位于非核心区三不管地带的刚需盘成为全城热点，中建这一系列的经典营销手段值得所有同行研究学习。

12月6日，鹏宸云筑犹抱琵琶半遮面的备案价，在千呼万唤之后也终于正式面向大众，但结果却令人咂舌，毕竟宣传了几个月的最高性价比楼盘，最终的备案均价6W，着实有点让人摸不着头脑。

12月8日，鹏宸云筑又正式推出开盘折扣，各种优惠后大概在88折左右，折后均价为5.3W左右，折后总价为：

81平3房2卫：397~453w；

91平3+1房2卫：450~490w；

104平4房2卫：520~598w；

123平4房2卫：644~670w。

那么问题来了，中建鹏宸云筑值得购买么？

先看优点：

1、户型使用率不错，民用建筑新规后设计的新项目，整体90%以上的得房率较以往而言，不要太优秀，这对于一个刚需盘来说，非常重要，花更少的钱，住更大的房子，这是鹏宸云筑的最大价值所在。

2、地理位置尚可，标准的福田后花园，自驾前往市区没有通勤压力。

3、项目比较纯粹，没有回迁房、保障房、公租房、公寓、办公等，纯住宅社区。

4、临近民治水库，部分户型中高层视野较为通透，且有一定的景观。

5、项目公区传统园林风格设计，在深圳的楼盘中比较少见，不仅让人耳目一新，而且提升了楼盘整体品质，属于加分项。

6、距离周边成熟板块都不远，比如坂田南、梅林关，可以弥补自身配套不足的缺陷。

7、楼盘所属的整个地块，是ZF利益统筹整备的地块，规划为超大综合体，有一定的潜力，具备想象空间。

再看缺点：

1、两梯六户，夸张的梯户比，对于高层来说，算得上是个噩梦，非常影响日常生活的舒适度。

2、距离地铁站较远，无论是已经运营的10号线，还是在建的22号线，相应的站点都超过了500米步行的舒适圈，会给日常的通勤带来一定的不便。

3、距离大型商业较远，最近的8号仓也接近1公里的距离，远远超出步行范围，而要开车出入，周边糟糕的交通现状，会让购物之旅平添无谓的插曲，甚至产生怨气。

4、项目处于龙华民治和龙岗坂田的结合部，典型的三不管地带，因此才会慢慢形成人流比较混杂的物流园的现状。因此整个片区无论是城建的观感、基础还是配套，都比较拉胯，再加上周边道路货柜车较多，对于整体的人居环境会有较大的考验。

5、书包价值不足，在龙华内部都是垫底的存在，虽然本项目规划了一所九年制学校，但是新学校有较大的不确定性，以及成长的延续性。

6、配套不足，属于物流园统筹整备后的第一个项目，因此片区距离成熟的住宅区还有很长的路要走；并且在可见的5到10年内，片区都会处于大建设之中，噪音、尘土的影响不可避免。

7、本项目2000多套房源，整个片区未来要供应5000套住宅，新房源源不断，对于二手房市场来说会持续处于压制之中。

8、预计2027年交房，周期太长。

总结：

从刚需三宝（地铁、商业、学校）来看，中建鹏宸云筑明显支撑度不够，作为刚需盘来说，算是不及格。但是考虑到其颇佳的户型利用率、不错的物理位置、一定的未来可期性，还需要从性价比的角度来考量这个项目值不值得购买。

从龙华在售新房来说，同价格段的有卓越珺奕府、宏发悦见誉府，相比中建鹏宸云筑，这两个项目地铁、学区、商业的属性都会更好一些。另外中洲迎玺、颐樾府、天曜府、保利招商龙誉等这些北站、上塘的新盘，都算总价可以够得上的项目，其无论位置、配套、学区、未来的确定性都非中建鹏宸云筑可比。因此这个角度来看，中建鹏宸云筑的性价比并不高。

再从周边的二手房市场来说，分别于2018年和2019年开盘的次新楼盘万科和风轩、和雅轩“9.29”新政后的成交单价在5.2W左右；房龄较久的碧水龙庭单价在4.3W左右；隔壁的中高端小区龙岸花园高层单价6W左右。从这个角度来说，中建鹏宸云筑也没有和周边二手房形成明显的价差，似乎性价比也不足。

适合人群：

任何一个项目都不会是一无是处，都有其匹配的家庭和人群，以及特有的闪光点。对于中建鹏宸云筑的81和91这两个户型，适合家里人口多、有硬性三房或四房需求、没孩子或者娃还小有充足的时间等待新学校落地并趋于成熟、整体预算又不足的家庭，总价500W内拿下还是有一定竞争力。

对于104/123这两个总价超过500W的户型，可以考虑下其它竞品或者去更有价值的板块比如北站、上塘等，多对比、多参考、多琢磨。切莫被鹏宸云筑恢弘古典的大门、烟雾缭绕犹如仙境的园林、口舌如簧各种pua话术的中介影响心绪，保持一份理智、谨装一份清醒。