说实话，最近对于济南楼市，我自己都不想聊了，因为降价的房子太多了。

但是这是我的本职工作，我必须要关注，这样才能了解真实的市场，然后再分享给大家。

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改善房的确是卖的挺好，尽管流速下来了，但是价格还是坚挺的。

为什么成交慢了？

因为购房者对市场的预期、观望，大家等政策、等降息。

另外七月份天气这么热，大家不想出门看房，的确相对来讲是楼市的淡季。

所以大家没必要去联想，导致更悲观。

最近不少豪宅大平层别墅成交其实不错，只是大家80%的眼球全被降价吸引过去了。

2

我与几个开发商朋友聊天儿，大家都是做地产的嘛，所以相对来讲对于市场的敏感度以及判断，肯定比普通百姓把握的要准确一点。

他们说现在的二手房难卖、降价，变相情绪传染冲击新房市场，的确是有原因的。

他们自己这几年都在换房，一开始就想二手房市场淘换一下，选定片区周边的二手房小区都看了一下，二手房从价格上来讲更有性价比。

然后再去看了一些在售楼盘的样板间、示范区，看了落地窗，看了景观园林。

你会发现这种产品的差异化，的确导致大家看不上上一代甚至上上代的二手房小区。

作为地产从业者自然也知道好产品自然就得多花钱，这也就变相的接受为了新产品、好产品多花钱了。

我问了大量的90后，00后，甚至80后，我说如果你有钱你们未来会买老房子吗？

大家统一的回答的确是不会。

这是二手房成交慢、一直降价的核心原因——需求在减少。

所以但凡是你有钱，有实力，预算够，是不是就想买这种更好产品的房子？

3

所以我劝咨询我卖房的一些粉丝，我说你的产品如果已经落后这个时代的需求，那你就应该把它早点卖掉。

因为你这个产品不管有没有政策刺激，都不会受到政策的影响而再往回涨或者需求在提升。

以价换量，就是因为大家都意识到回不去，所以才要抛、跑。

4

但是我要说明的另一点就是，现在因为市场的这种预期，再加上观望情绪，实际一些比较不错的优质改善房源也是受到了影响的——

比正常市场环境下报价低了。

有粉丝问我一些比较好的房子可不可以买？

我明确的跟他说可以买。

你比如说仁恒CBD有一套小高层四室的房子，前几天我刚拍了视频，昨天成交了单价差不多是在42000元/平米。房主工作调动外地，所以这个房子他要尽快处理掉，报价就是700万，最后成交价692万。

如果是政策再刺激，利率再降低一下，我个人认为43000-45000才是相对比较合理的价格。

也有粉丝问我：手里的这个房子不错，要不要卖。

我说你现在卖的确不理性，因为现在是楼市的至暗时刻，未来这种优质的改善房的确会涨，当然如果你的确需要钱，想卖掉那就卖掉。

像今天有一位仁恒奥体公园世纪的一位邻居，他是一个小高层次顶楼，最好的楼层，他说我现在也住不着，工作调动到西边去了。不知道要不要卖掉？

我说现在卖不是最好的时机。小区内30多套的挂牌，你再增加一套，实际这个卖房难度会提升。另外呢你又不急用钱，你可以等这一轮儿把一些投资客或者急需出手的人的房子卖掉之后再挂牌，那时候政策、利率，小区挂牌房子消化差不多了，相应的是最佳的时机。

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好多短视频都说一句话：

买在无人问津时，卖在人声鼎沸时。

买在无人问津时也指的是买好房子，二手房捡漏，新房定价低。而不是买那种明显没有人要的房。

卖房在人声鼎沸时，你应该抓紧处理的是那种不好的房子，或者明显炒过热的房子。或者说你房子不错，不着急，卖房即便不是选在人声鼎沸时，也应该不是当下楼市的至暗时刻。

此时你们卖房，即便你是非常不错的好房子，你能卖上价去的概率是不是极低？

所以大家还是需要根据自身情况，选择合适的时机买或者卖。

有些中介会误导你，为了成交拼命打压一些优质房源，打击房东信心，要区别对待不要上当。

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市场终将回暖，我对济南楼市的核心区的优质改善房的确是有信心的，也一直提醒大家合适的时机早点置换，我自己这几年的购房、卖房操作也知行合一了。

我去年写过一篇付费的文章，我今天摘录一部分最后的总结，给大家分享一下。