网上很多人说这里的房子不好，那里的房子没价值，真的是这样吗？

这个标准是谁定的呢？到底什么样的房子才叫有价值，什么样的房子才叫没价值。

就是这个直播间所谓的价值地图，误导了多少人。

其实这个标准很难界定，也几乎没有这个标准。

任何估值都是动态的，特别是在政策朝令夕改，供求比人为决定的时候，最容易打破现有的价值。

这也是我们需要辩证看待，不断更新分析逻辑的原因。

以前大家会觉得限购区有价值，不限购区没价值，现在全都放开了，哪里都一样了。

要说番禺是不限购区，为什么万博的价格比主城区大多房子都要贵。

增城南沙是博主们DISS最多的地方了，那为什么增城的新房成交量一直都排在广州第一，而南沙是政府一直投入最多的地方。

别看到这里以为是在吹南沙，干货马上就来，一定要看到最后。

看回每个月的二手成交里面，90方以下户型成交占比一直都在50%以上。

每一轮周期都要重新估值。

这里有个非常重要的认知是，政策的影响较小，房子本身的因素较大。

比如限购，并不会因为限购就有价值，也不会因为不限购就没价值。

所有人为能随时调整的反而是对房子价值影响最小的因素，除了政策，还包括利率、价格、税费、装修等。

房子本身的因素包括楼龄、户型、楼层、朝向等，这个是变不了的，你看到是什么就是什么，还有地段、学校、地铁、商业配套、环境、购买力、经济状况等，这个也不是拍拍脑袋就变得了的，需要有较长时间的。

此外，随着时间的拉长，房子因楼龄而走下坡路，但配套却因时间的增加越来越完善。

如果有人告诉你，这里现在不行以后也不行，那就要考虑考虑了。

你理解了上面的逻辑，那接下来我们再详细解读你就更容易理解。

1、价格是体现价值的一方面

比如200万的房子，它最大的价值就是自住了，你能满足自住加小孩上学就是最大的价值了，至于金融属性，肯定就不会有太大。

如果它还有很多其他附加价值，恐怕也不只现在这个价格。

2000万的房子，值钱的也不是房子，而是它自身所处地段上的稀缺性，如果你说它根本不值钱，那也不会卖到2000万，市场认可，它就值钱，并不是你一个人这么认为。

也就是大多时候，我们只能横向对比，而不能纵向对比，横向对比才有答案，纵向对比就会没完没了，无解。

不能因为珠江新城是最贵最好的地方，就认为其他地方都差，不能因为你在哪里就说哪里好。

2、价值回归

不管是涨得多的涨得少的，不管是跌得多的还是跌得少的，都得要在横盘期现形。

你看到现在1000万的房子也是从原来几百万的时候涨上去的，反过来，当前300万的房子，也是从400万，甚至500万回调回来的，并不是现在你看到的。

或者当前卖的价格已经剔除了一些溢价过高的成份，那些已经进入存量市场的房子价格都需要调整，何况那些还有很多一手的市场。

比如原来东荟花园小学是整个黄埔最好的，现在黄埔名校太多了，东荟城学位溢价开始消除。

另外，价值错配远比产品错配更严重，什么意思呢？

同一个小区里，不管你买两房还是三房四房，这个板块涨，都会跟着一起涨，跌都要跟着一起跌，不存在只有两房跌，三房四房不跌，即便买错了户型，大多是因为自己钱不够，钱够的话谁不想买好的呢，但总好过买到了清远肇庆或者四五线城市去，住又没法住，卖又卖不掉。

价值错配在每个板块都有，最明显的例子是兰亭盛荟，兰亭盛荟本质上是一个偏刚需的盘，十万的价格里包含了新、景观、地段各种溢价，但刚需要的不是这些，刚需是承受不了这样超高溢价的，江景对刚需来说就是价值错配。

3、平移趋同

这个道理很简单，随着城市摊大饼式的扩张，地铁密度越来越高，通达性越来越强，原来两个不相干的板块被拉到一起对比，原来啥都没有的地方，突然有了地铁和学校。

同样的配套，享受到的价值不会差别很大，但价格却是天差地别。

天河海珠1000万的房子能享受到的配套，你在番禺黄埔只需要四五百万，在南沙花都只需要200万。

在天河海珠花600万买到的房子，在外围区恐怕只需三四百万，并不是三四百万的房子没价值，也不是600万的价值就一定更高，而是600万因为没得选，三四百万选择有很多。

如果说核心区400万以内的房子没啥价值，那到了郊区，大概就是200万以下，到了增城就是100万以下。

4、总结一下

回到开头，300万的房子在广州还是主流，大多数房子都是这个价格，这也是大多数普通人够得着的。

此外，如果没有这些300万的基础，他们卖不掉怎么去置换更高总价的，置换链条一断，那些更贵的房子又能卖给谁。

需要注意的事，上文提到的不管是200还是300、400、500、1000，都不是一个非常准确的数字，而只是用来让你理解逻辑的，不需要照本宣科，因为数字本身就是动态的。

没有所谓的非此即彼，非黑即白，一本万利，买房并没有一个准确的标准，每个人情况都不一样，这里的核心是人，根据人来匹配房子，而不是因房配人。