W某向一审法院提出诉讼请求：1．解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．Z某返还已付购房款268万元；3．Z某支付利息损失（以268万为基数，按一年期贷款市场报价利率，自最后一笔购房款支付之日即2015年12月25日至实际给付之日）；4．Z某赔偿W某房价上涨损失600万元；5．Z某赔偿居间服务费6万元；6．Z某赔偿房屋租金损失81.8万元；7．Z某赔偿装修损失201131.44元；8．Z某按照房屋成交价20％支付违约金167.6万元。
Z某向一审法院反诉请求：1．解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．W某支付违约金167.6万元；3．W某支付租金损失34万元（W某从2015年9月开始使用涉案房屋，按月租金2万元，计算至2017年2月）。
一审法院认定事实：
2015年7月1日，张某（出卖人）与王某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》补充协议，约定：出卖人将某号房出售给买受人，成交价格828万元；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5％向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行；自逾期之日超过十五个工作日未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依定金罚则或成交价的20％向违约方赔偿，违约方还应承担守约方因本次交易所支出的居间等费用。同日，张某与王某签订《房屋状况声明书》约定：涉案房屋登记至今已满五年，是出卖人家庭唯一房屋。2015年8月15日，Z某将涉案房屋交付给W某。
2016年2月1日，张某向王某出具证明函，证明王某已分三笔支付房款268万元。2016年5月6日，周某与汪某签订《存量房屋买卖合同》（即网签合同）。
W某向某公司支付18万元居间费，后某公司退还12万元，实际收取6万元。
W某主张：Z某承诺该房屋满足“满五唯一”条件，如不满足该条件导致缴纳个人所得税的，由其承担；二人复婚，导致涉案房屋不满足“满五唯一”条件，其不愿承担多出的税费39万元；因张某与案外人存在债务纠纷，涉案房屋已被抵偿给案外人后又转售他人，案涉房屋客观上已不能过户给W某，合同无法继续履行；其入住房屋以后进行了装修，2017年4月被案外人清走后，2017年5月7日至2021年8月期间在外租房居住；Z某应赔偿上述装修损失、租房损失、房价上涨损失、中介费损失，违约金；并出示居间费转账凭证、装修费支付凭证及贷款合同、房屋租赁合同、续租合同及支付凭证（显示租赁房屋建筑面积174.60平方米，2017年月租金为15500元）、网页截图（证明案涉房屋市场值约为1600万元）等予以佐证。
Z某对W某主张及证据证明目的不予认可，表示无法核实转账目的是否用于装修，所投入装修费损失与我方没有任何关系，是对方违约造成的，且是我方将房屋提前借给对方入住属于好意施惠；合同是因对方原因没有履行完毕，租赁费用由其自行承担；网页截图三性均不予认可；主张合同签订后，W某仅支付了268万元，余款至今未付，构成根本违约，并出示银行交易明细、离婚协议书及离婚证、（2019）京03民终某号案谈话记录、郑某证言、法院公告、链家平台租金截图等予以佐证。W某对Z某主张及证明目的不予认可。
经一审法院询问，双方就所主张的租金损失标准及W某主张的房价上涨损失均不申请评估。
一审法院另查，双方曾就本案争议诉至一审法院，一审法院做出（2017）京0105民初某号民事判决书，认为：自2015年7月1日双方签订合同，张某承诺涉案房屋满足“满五唯一”条件之后，涉案房屋实际仅在2016年4月12日Z某离婚后至2016年5月10日双方复婚期间满足该条件。既然买卖双方在2016年5月6日签订网签合同，双方均应在此基础上继续推进合同履行。但Z某在签订网签合同后仅第二工作日即复婚，致使涉案房屋再次恢复到“不唯一”状态。同时，Z某明确表示不同意承担由此导致多缴的税费。卖方该意思表示与2015年7月1日税费签订的补充协议约定不符，应属在合同期内明确表示不履行合同义务的行为，在此情况下为避免损失扩大，作为买方的W某有权终止履行合同义务。因W某在该案中撤回本诉请求，法院驳回Z某反诉请求。Z某不服该判决，提起上诉，北京市第三中级人民法院做出（2019）京03民终某号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，不违背法律、法规的强行性规定，应为合法有效，均应按约履行。
双方互指对方构成违约导致合同不能继续履行，根据已生效的（2017）京0105民初某号、（2019）京03民终某号民事判决书的认定，系Z某行为构成违约，在此情况下为避免损失扩大，W某有权终止履行合同义务。因此，应认定Z某构成违约。现涉案房屋已被法院裁定抵偿给案外人并转售他人，本案房屋买卖合同已履行不能，双方现均同意解除该合同，一审法院予以准许。因Z某违约行为，导致合同履行不能，其应退还已收购房款及计付利息，并赔偿W某居间服务费损失、装修损失、租金损失，及按房屋成交价20％支付违约金；但W某主张的装修费、房租租金标准明显过高、租期较长，亦不申请评估，故一审法院予以酌情确定。双方交易发生在2015年7月，根据客观事实，之后房屋价格出现较大幅度的上涨，Z某应赔偿由此产生的差价损失；经一审法院询问，W某不申请对此进行评估，一审法院综合本案实际情况依法酌情确定。
上述已生效判决在合同继续履行基础上驳回了Z某反诉请求；现双方同意解除合同关系，合同履行状态虽发生了变化，但违约责任认定未发生改变，故一审法院对Z某反诉请求不予支持。
据此，一审法院于2023年作出判决：一、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（包括补充协议）予以解除；二、Z某于判决生效之日起十五日内退还W某房款2680000元；三、Z某于判决生效之日起十五日内给付W某利息损失（以268万为基数，按同期银行贷款利率计付2015年12月25日至2019年8月19日利息；自2019年8月20日起，按一年期贷款市场报价利率标准，计付至实际给付之日止）；四、Z某于判决生效之日起十五日内赔偿W某房屋上涨损失1500000元；五、Z某于判决生效之日起十五日内赔偿W某居间服务费60000元；六、Z某于判决生效之日起十五日内赔偿W某租金损失40000元；七、Z某于判决生效之日起十五日内赔偿W某装修损失50000元；八、Z某于判决生效之日起十五日内赔偿W某违约金1676000元；九、驳回W某其他诉讼请求；十、驳回Z某其他反诉请求。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
根据各方当事人的诉辩意见以及在案查明的事实，本案二审的争议焦点在于：一、关于本诉部分，W某是否有权解除合同，是否有权要求Z某承担违约责任，以及一审法院确定的承担违约责任的方式是否适当；二、关于反诉部分，Z某本次诉讼的反诉请求是否构成重复起诉，其反诉请求是否应当予以支持。
关于争议焦点一。Z某与W某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《房屋状况说明书》以及三份《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，在合同履行过程中，W某未能根据约定按时支付购房款，双方据此于2015年12月25日签订《补充协议》，约定双方认可“此前已不存在任何法律经济纠纷”，因此，对于W某此前迟延支付购房款的违约行为，应当认定双方已经通过上述《补充协议》的形式予以协商解决。
张某于2015年7月1日与王某签订的《补充协议》中约定涉案房屋“满五唯一”，否则由此导致需缴纳的个人所得税由其承担。张某2016年2月1日向王某出具《证明函》，说明了合同迟延履行与卖方办理“满五唯一”相关手续有关。在后续履行过程中，涉案房屋仅在2016年4月12日至2016年5月10日期间满足“满五唯一”的条件，且Z某在买卖双方签订网签合同仅四天即复婚，致使涉案房屋回复到“不唯一”的状态，Z某虽主张系W某未及时支付购房款导致合同未能顺利履行，但Z某提供的现有证据不足以证明买卖双方之间已就Z某的离婚、复婚时间进行沟通，亦不足以证明买卖双方协议约定在Z某复婚之前完成购房款的支付，故根据网签时间、复婚时间的实际情况，本院难以认定W某存在在合理期间内未及时履行付款义务的情形。后，因涉案房屋为“不唯一”状态，Z某亦未表示由己方负担多缴的税费，Z某的该行为与2015年7月1日双方签订的《补充协议》约定不符，在此情况下，应属Z某违约，W某有权中止履行合同的付款义务，现涉案合同客观上已经不能履行，故W某作为非违约方有权解除合同，在本案诉讼中，Z某亦同意解除合同，故涉案合同应予以解除。Z某作为违约方应当承担相应的违约责任。
本案中，W某就其损失主张Z某返还购房款，赔偿自最后一笔购房款支付之日起至实际给付之日的利息损失、房价上涨损失600万元、居间服务费6万元、房屋租金损失81.8万元、装修损失201131.44元，按照房屋成交价20％支付违约金167.6万元。对此本院认为，双方合同解除后，Z某应当返还购房款268万元。关于W某主张的实际损失、预期利益损失和违约金，双方在合同中约定“买卖双方应按约定履行义务，若逾期履行自逾期之日起超过十五个工作日未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依定金罚则或成交价的20％向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用”，根据该约定，Z某应支付W某所支付的居间服务费6万元，至于W某所主张的利息损失、房屋上涨损失、房屋租金损失、装修损失，根据上述各项损失的性质、合同履行情况，结合在案证据，W某主张的违约金已足以弥补以上损失，故本院对W某要求Z某按照合同约定支付违约金167.6万元的请求予以支持，对W某主张的其他损失不再予以支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。
关于争议焦点二。前案中，Z某反诉请求判令解除涉案合同，并要求W某配合撤销网签，判令W某支付违约金167.6万元，判令W某支付租金损失34万元。其中，要求解除合同以及支付违约金的事实及理由为W某未依据合同约定支付购房款，构成根本违约；要求支付租金的事实及理由为涉案房屋已交付，W某应自2015年9月其二人开始使用涉案房屋之时起，至2017年2月搬离之时止支付租金。本案中，Z某仍提出相同性质的反诉请求，本案中的事实与前案相比并无新的情况，诉请解除合同以及承担违约金的理由仍是其认为W某构成根本违约，诉请租金损失的理由较前案中亦无变化，现Z某之反诉请求中只是减少了要求W某配合撤销网签的主张，故应当认定Z某在本案中的反诉请求构成重复起诉，应予驳回其反诉，本案中只采纳其同意W某解除合同的意见。因本案尚有W某的本诉请求应予审理，故本院以判决吸收裁定之方式对Z某的反诉请求予以处理。
综上所述，Z某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2022）京0105民初某号民事判决第一项、第二项、第五项、第八项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2022）京0105民初某号民事判决第三项、第四项、第六项、第七项、第九项、第十项；
三、驳回W某的其他诉讼请求；
四、驳回Z某的反诉。
二〇二四年
