11月8日文章以晋安区赤星新苑挂牌出售的一套二手房为例，给大家展示了如今房价下跌、房租下降，疫情影响之下房子更不容易租出去，于是一些群租房也开始抛售变现。这类房源一般都能认清现实，出售的诚意比较足，房东知道自家房子现状怎样，价格就更好协商。

或许有人觉得赤星新苑已经到了动物园边上，森林公园脚下，那一带不是很中心的地段，加之周边拆迁规模不小，工厂搬走了不少，所以外来工变少房子租不出去实属正常。那么，市中心的房子情况会不会好点呢？我们今天再看另一个更典型的例子。

这套房源位于世欧王庄隔壁的龙庭居，最近各大中介网站都有挂，很多业务员在叫卖。这是一个2008年动建的商品房楼盘，房龄不算太长，市中心的地段，不错的居住品质。小区面积不大，一共只有三栋，这套是中层房源，建筑面积105㎡，这个户型位于3号楼的中间户。

回顾过往，我们看到龙庭居的房价最高点出现在2018年6月，当时安居客上挂牌均价超过3.2万。目前这套开价一平方2.1万，时隔四年房价跌了三分之一，相对隔壁两个“杀猪价”的新盘厚道不少。不过按照“买单价超过2万的房子要格外慎重”这条基本原则，若是有人想买完全可以往2万以下去砍价。

从VR实景可以看出，这套三房被隔成三间出租，每间卧室都带有独立卫生间，其中一间还有厨房。要做到这点，不对原有套内结构进行改造是不可能实现的。但总体来说，这套房的改造还算节制，只是在房屋中间多隔出两个卫生间，还不像那些一套房能隔出五六间卧室的群租房那么疯狂。只要卫生间不漏水，后续重装自住也没什么影响。

如此看来，这套房倒不一定是二房东承包改造，有可能只是当年房东买来投资，自己改装一下拿去出租。算起来当初买房加装修大概花了一百万，如今翻倍出手自然有赚，但从2008年到现在平均工资也涨了近一倍，所以这个房价涨幅也还算和收入涨幅相匹配。

我们再对比一下该小区其他挂租房源，会看到45㎡户型的单身公寓整套出租报价是2200-2400元，这套房隔出来的单间显然租不到两千。但三间房如果都能租得出去，每个月收到租金也能超过五千元，相当于5-6%的年化收益率，租金回报远比不改造整套租要高。

看起来继续收租金是一门好生意，但房东还是决定抓紧出售，或许是因为现实中租金收入不再稳定，租客已不好寻，群租房还有被邻居投诉举报的风险。加之现在不卖房价还会继续下跌，而且房产税何时开征尚未可知，那倒不如果断套现离场，但求落袋为安。

说到底每个城市的房租水平取决于当地大部分打工人的平均工资，就算大规模拆迁能在短期内推高租金，过不了很长时间也会随着外地人的离开而跌回去。加之疫情以来很多人已一去不返，坚持留下的外来工收入也受影响。事实上福州市区外地打工人每个月到手的平均工资也就四千多，一般人真租不起太贵的房子。