在房地产市场的历史长河中，购房者的心声总是时代变迁的风向标。曾几何时，购房群体普遍期望能够避开公摊面积的困扰，憧憬着有朝一日能够迎来按套内面积购房的制度革新。而今，这一愿景正以一种悄然的方式逐渐变为现实。随着房地产行业产品的不断迭代升级，公摊面积正逐步成为历史的注脚。

自2024年起，一场旨在实现零公摊的全国性实验悄然拉开序幕。在这场实验中，广州无疑走在了前列，成为了引领潮流的先锋。广州的房地产产品迭代速度之快，令人瞩目，其发展水平之高，值得深入探讨。

以今年9月为例，招商蛇口以底价10.18亿元、楼面价1.3万元每平方米的价格成功竞得横沥岛2024NJY-3地块。近日，该项目已正式公布其产品设计与户型布局，其中户型实用面积的比例之高，达到了前所未有的140%。值得注意的是，这并非什么豪宅或高端改善型住宅，而是根据小区面积段的分布（82平方米、110平方米和125平方米）来看，仅属于刚需改善型楼盘的范畴。

以其中110平方米的户型为例，其实用率高达139%，竟然能够设计出4+1房两卫并附带露台的豪华配置。这正是广州首个实施第四代住宅产品标准的楼盘，标志着房地产行业的全新变革。

而在广州主城区，即将开盘的新盘虽然尚未全面实施第四代住宅标准，但同样出现了实际使用面积高达130%的户型。以越秀地产在白云和荔湾的两个即将开盘的新盘为例，它们均展现出了高得房率的独特魅力。

位于荔湾老西关的河柳街地块，是越秀打造的一个核心老城区的纯刚需楼盘。该楼盘的最小面积为68平方米，最大面积也仅有98平方米，但其实际使用面积却能达到最高130%。68平方米的三房两卫、82平方米的三房两卫以及98平方米的四房两卫，新规后的高得房率让小户型也能拥有之前100平方米以上户型的居住体验。

另一个越秀在白云梅花园板块的新盘，同样是一个刚需楼盘，提供88平方米和105平方米两种户型，实际使用面积最高也达到了130%，且全部为四房两卫的设计。

这三个即将开售的新盘，无疑代表了广州目前市场上最高得房率的产品水平。除了这三个楼盘外，广州目前市场上在售的新盘，只要是建筑新规之后入市的，也普遍呈现出了高得房率的趋势。这一变化不仅体现了房地产行业对于购房者需求的深刻洞察，更彰显了房地产行业在产品创新和服务升级方面的不断努力。

在当今房地产市场中，一种显著的趋势已然形成：超过100%的得房率已成为众多楼盘竞相追逐的标配，尤其在广州，这一现象尤为突出，购房者普遍倾向于优先选择新房而非二手房，且在新房中，又尤其偏好符合最新建筑规范的产品。

广州之所以能够在得房率上取得如此显著的提升，主要得益于去年11月该市发布的全新建筑规范。具体而言，广州在去年11月颁布了修订后的《容积率管理办法》，该办法将住宅套内半开敞空间（如阳台、入户花园、设备平台等）的半计容比例，从原先不超过套内建筑面积的15%大幅放宽至20%，并特别规定，可设置一个主景观阳台，其连续开敞率不得低于40%。这一政策的出台，无疑为开发商在户型设计上提供了更为广阔的操作空间。

在政策的激励下，开发商们纷纷在户型设计上下足功夫，竞相推出得房率更高的产品。这一趋势不仅有效减少了公摊面积，甚至出现了建筑面积为100平方米，而实际使用面积却高达140平方米的惊人现象。

值得注意的是，广州并非孤例。自2024年以来，全国多个城市都在建筑容积率计算规则上进行了调整。例如，今年5月，济南出台了新的容积率计算细则，对第四代住宅试点项目和普通住宅项目进行了全面的计容调整。佛山住建局等9个部门也联合发布通知，将住宅套内阳台的半计容面积上限由套内建筑面积的18%提升至20%，并取消了单个阳台的进深和面积限制。

此外，合肥在7月也发布了新的容积率计算通知，放宽了阳台、露台的计容规则。具体而言，对于投影面积小于套内面积20%的正常标准阳台，无论其是否封闭，均只计算一半容积率。深圳则在今年的建筑设计规则中增加了新的规定：半计面积的阳台进深不得超过2.4米，但超过此限度的部分，其水平投影面积应全部计入规定建筑面积。与以往相比，深圳的阳台进深限制虽然依旧存在，但修订后的规则允许更大的进深设计，同时飘窗的进深也从0.6米增加至0.8米。

西安、珠海、昆明、湖州等地同样对容积率计算规则进行了调整。在这些城市，新规实施后的房地产项目如雨后春笋般涌现，为购房者提供了更多元、更优质的住房选择。这一系列政策调整，不仅推动了房地产市场的健康发展，也为购房者带来了实实在在的利益。第四代住宅的兴起与房地产行业的变革

近年来，第四代住宅的理念已在全国范围内逐步渗透并广泛被接受。这一新兴住宅模式，亦被称为“城市森林花园住宅”，其核心设计理念在于将传统地面的庭院移至高层建筑之上，旨在赋予每一位高层住户一个专属的空中花园，以此实现居住环境的绿化与私密性的双重提升。

在实际项目建设中，第四代住宅展现出其鲜明的特征：高得房率与宽敞的露台空间。截至目前，全国已有超过百个第四代住宅项目成功落地，这些项目的得房率普遍超过100%，部分项目更是高达144%。

然而，值得注意的是，这些高标准的住宅项目大多集中在城市的改善型住宅与豪宅领域。例如，在重庆，第四代住宅的主力户型面积多在127平方米以上；而在西安，这一数值则提升至130平方米以上。尽管小户型刚需项目也有所布局，但在全国范围内并不多见。

在此需强调的是，高得房率并非第四代住宅的唯一标识，露台的存在与否成为区分其与传统住宅的又一关键要素。当前，随着全国范围内计容政策的调整与100%得房率产品的兴起，一股产品迭代的浪潮正在悄然形成。市场上的普遍得房率已提升至100%-110%，且未来随着户型设计的不断优化与创新，得房率达到150%、160%的新产品也并非遥不可及。

这股产品迭代潮对房地产行业的影响深远，或将成为新时代产品与旧时代产品的分水岭。当前，市场正处于新产品与旧产品的过渡期，但随着时间的推移，100%以上得房率的产品将成为新房市场的标配。届时，新产品与旧二手房之间将形成明显的价格差距，前者以高得房率为优势，后者则可能因得房率较低而落入另一价格梯队。

在过去几年中，受房地产行业低迷的影响，100%得房率的新产品与二手旧产品在价格上并未形成太大差异。尤其是在大湾区等热门区域，由于新房市场竞争加剧，甚至出现了高得房率新产品价格低于低得房率二手房的反常现象。然而，随着新旧产品交替的过渡期逐渐缩短，这一现象有望得到改变，房地产市场也将迎来新的格局。

全国重点城市购房指南：专业建议与策略分析

针对全国重点城市的购房者，龙猫在此提供几点深思熟虑且极具实用价值的购房建议，旨在帮助您在瞬息万变的房地产市场中做出明智的决策。

一、密切关注房产区域发展动态

请您细致观察并密切关注您所持有房产的区域，是否仍有大量待入市的地块。若存在此类情况，建议您考虑将非自住用途的房产进行出售。原因在于，随着这些新规产品的逐步入市，它们往往会以其新颖的设计、优越的配套设施以及潜在的增值空间，对周边的二手旧产品形成强烈的竞争压力，从而可能影响到旧房的市场价值和流通性。

二、新规产品优先，兼顾性价比

在面对新规产品与二手次新房产的选择时，即便新规产品的价格略高于二手次新，也请您毫不犹豫地倾向于新规产品。新规产品不仅在建筑质量、设计理念以及未来增值潜力上具有明显优势，还能为您提供更加舒适、便捷的生活体验。因此，在性价比权衡中，新规产品往往更具投资价值。

三、未来趋势：刚需小户型得房率提升

目前，部分城市的新规产品主要聚焦于改善型住宅，尚未全面覆盖到刚需市场。然而，从长远发展来看，随着房地产市场的不断成熟和消费者需求的日益多样化，刚需小户型产品的得房率也将逐步提升，甚至可能达到100%的得房率。因此，对于不急于入住的购房者而言，不妨稍作等待，以把握未来可能出现的更佳购房时机。

四、优质地块二手住宅价值稳固

对于位于优质、成熟且稀缺地块的二手住宅，您无需过分担忧其市场价值。在房地产的价值评估体系中，地段始终占据核心地位。以广州的珠江新城、深圳的深圳湾为例，这些核心地段凭借其卓越的地理位置、完善的配套设施以及浓厚的商业氛围，即使周边有新规产品入市，也难以撼动其市场地位和价值稳定性。

五、新时期购房技巧与策略

随着房地产市场环境的变化，购房逻辑已发生深刻变革。无论是刚需购房者还是改善型购房者，都需具备更加专业的选筹能力和敏锐的市场洞察力。为此，我们总结了一系列新时期购房技巧与策略，旨在帮助您明确刚需和改善型购房的差异化选择路径，并有效规避潜在的市场风险。

综上所述，购房不仅是一项重大的生活决策，更是一场考验智慧与眼光的投资游戏。希望以上建议能够为您在购房道路上提供有益的参考和指导。