关键财务数据概览：

销售表现：2024年5月，万科实现销售面积187.1万平方米，销售金额233.3亿元，尽管分别同比下降12.2%和29.2%，但环比呈现增长态势，分别增长13.9%和11.7%。截至2024年5月末，累计销售面积742.5万平方米，销售金额1022.1亿元，同比虽降，但仍稳固在克而瑞销售排行榜前三。

土地储备：当月新增沈阳2宗地块，计容建面9.7万平方米，总地价4.9亿元。2024年前五个月，公司在二线城市拿地总面积45.9万平方米，反映其土地储备策略稳健且充足。截至一季度末，万科在建及规划中项目的总可售资源保持高位。

债务偿还情况：

2024年6月5日，万科A宣布已全数偿还将于6月7日到期的6亿美元中期票据本金及累计利息，共计6.126亿美元，标志着公司2024年度境外债偿付完毕。

截至公告日，万科年内已累计偿还3笔境外债和3笔境内债，涉及金额庞大，展示出公司强大的偿债能力和财务实力。

接下来，万科面临的主要债务挑战集中在2025年，预计需偿还至少246亿元债务，其中包括多只债券及一笔美元债。

融资进展与市场信心：

近期，万科通过资产交易、银行贷款等多元化渠道筹集资金超过百亿元，资本市场对其信心逐渐回升。

成功案例包括：4-5月内兑付30亿元境内债、5月底偿还14.45亿元点心债，及通过项目公司和资产抵押获得超百亿元银行贷款。

融资创新方面，万科旗下印力集团与万纬物流REIT的成功上市，以及14.35亿元CMBS的成功发行，不仅拓宽了融资渠道，还有效降低了融资成本。

财务状况与未来发展策略：

一季度末，万科持有货币资金830.7亿元，足以覆盖短期借款和一年内到期有息负债，下半年债务偿还预期无忧。

面对未来，万科推出了一揽子“瘦身健体”方案，目标两年内减少付息债务超1000亿元，通过聚焦主业、优化资产结构，推动长期健康发展。

5月，万科成功出让深圳湾超级总部基地地块回笼资金22.35亿元，以及与招商银行等签订的200亿元银团贷款协议，进一步强化了公司的流动性和市场信心。

评级变动： 鉴于万科销售规模的收缩趋势以及低能级城市项目对短期业绩的潜在压力，虽然公司融资端获得强力支持且财务结构不断优化，但考虑到行业整体恢复节奏及政策效果的不确定性，本机构将其评级由“买入”下调至“增持”，反映出对短期内市场挑战的谨慎态度，同时认可其长期财务稳健性和市场竞争力。

风险提示：行业复苏进程慢于预期、政策放宽力度不足、公司销售回暖速度未达预期，均可能影响其业务表现和财务状况。