深圳房价在2020年大涨,一度由均价6万多/平涨到8万多/平。
很多人因为行情火热冲进楼市,当时的另一个小种类:法拍房,同样火热。
2020年,深圳住宅法拍房的挂牌总数,一共有2839套。
这个数字不算少,但是假如当时有媒体把法拍房当做一个话题,大家只会说,市场那么好,谈法拍房是在断章取义。
到了2022年、2023年,楼市冷淡低迷,买房人和业主本就心怀忐忑,担心房价会不会继续下跌。
这个时候,再拿法拍房的数据说事。
好像刚好符合很多人期望中的事实。
法拍房为什么会出现?
多数原因是,业主存在经济问题、多头负债,既无法解决债务,也不能跟债权人达成一致,房子被判决法拍、用来偿还一部分债务。
客观来说,楼市的持续低迷确实会加大业主“断供”的情绪,甚至陷入还贷越多、亏得越多的困境。
但这种情况仍是少数的,法拍房的出现往往是被动而非业主主动的,它与楼市的繁荣或冷淡并无直接关联。只是,因为“便宜”、“法拍”的特殊性,被联想到楼市的寒冬情绪。
这是大家容易产生误解的一点。
法拍房的特点是买入成本相对较低,并且有很多流拍,流拍后的价格更低。
在这个过程中,很多法拍房卖不掉,流拍后的走向,是被一些所谓的不良资产处理公司接手。
——这是大家需要额外注意的一点,这类公司还有个额外业务:承建烂尾楼。
龙华的某盘,罗湖的某盘,就是烂尾后被承接再建的。房子建出来以后,房价便宜,再加上大量的营销号广告,宣传得不买好像就是亏。
可是,那种房子,买房便宜是真的,收房品质极差也是真的。
法拍房也是如此,房子拍到手,便宜是看得到的,看不到的是各种坑。
一套法拍房,假如值1000万,而法拍房的原业主负债3000万。
剩下的2000万缺口怎么办?
假如有十个债主,这拍卖出来的1000万怎么分——一旦分配机制出问题,哪怕你把房子拍到手,原业主或者债主也有各种方法限制你。
最简单的一条,人家签个租赁协议,你怎么办?
我知道很多同学在网上会看到,谁谁谁八折买法拍房,谁谁谁原业主很配合,那都是个例,不具备普遍意义。
你必须要放弃侥幸心理,要考虑的是,假如碰到这种大概率发生的意外,你有没有能力、资源处理它们。
现在的各类法拍房,还有一类很特殊的房子:
豪宅。
今年年初,深圳湾的鸿威海怡湾,有一套258.7平的房源被法拍,起拍价2988万,成交价6111万。
相当于溢价3123万。
去年11月份,红树湾的红树西岸,一次性拍出三套房子,其中一套成交价20.4万/平,比市场价还高。
另外两套的价格也分别达到14.8万/平和16.8万/平。
鸿威海怡湾是深圳湾的二梯队豪宅,红树西岸则是红树湾的标杆豪宅,这种豪宅流入到法拍市场,反而被疯抢,甚至被加价买。
这还不说明问题吗?
越有价值的房子,往往越没有捡漏的机会,它还没开卖就有大把的人盯着它。而当你自以为捡到漏的时候,一定要保持冷静,思考有没有坑是自己没发现的。
好房子靠抢,不好的房子靠推广,一定要牢记这句话。