国内的房地产发展真的到了不可逆转的局面，了吗？过去这么长时间，国内的房价一直都处于上涨的状态，虽然有轻微的冷淡和回落，但是房价还是保持持续增长的状态。

房地产也是属于商品的一种，不可能保持永久性的上涨，所有的商品都是有涨有跌的，房地产同样如此，在2021年3月2日银保金会主席郭树清在新闻发布会上就直言不讳的提到“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫倾向比较强，是金融体系最大的灰犀牛”。

国内的房地产过度金融化，在银行贷款这方面就能表现出来，拥有房产就等于拥有了资产，去银行贷款轻而易举，如果没有房产去银行贷款难于登天，基本上是不可能贷得到的。正是这种过度金融化，国内的房地产市场已经存在危机了。

国内的房地产市场仍出现如此大幅度的上涨，当然是有不可忽略的力量在支撑着：

住房的需求大幅度增长

1998年之前，国内的房地产住房更多都是采用分配制度这种模式，建房速度太慢了，还满足不了整个住房市场的需求，在1998年之后，国内采用了商品房预售制度，整套房地产模式都是学习香港的，从那一年起国内的房地产开始腾飞。

更多的房地产企业开始建房能满足众多老百姓进到城市住房的需求量，数据显示1998年我国的城镇化率仅有33.6%，如今我国的城镇化率已经达到了65%，每年超过2,000万人进城市生活，对于住房的需求自然而然就水涨船高了。

在这样的大背景下，房地产企业更加努力地建房，一座城市几百个楼盘同时开工也是非常正常的事情。

超高的投资回报率

过去住房的需求一直都处于求大于供的状态，价格自然也会迎来上涨，据相关的数据显示，1998年全国平均房价不足2000元每平米，2021年全国平均房价处于最高峰的状态达到了11,250元每平米，平均房价涨幅达到了560%。

这仅仅是平均房价，贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示，4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。

不少人在房地产上挣得盆满钵满，甚至有部分人群实现财富自由，有专家表示过去的5年，房地产金融化透支了房价、透支了需求、透支了支付能力、透支了供应力。

房价被透支，2016年全国楼市迎来普涨，平均房价达到了6797元每平米，根据易居研究院公开数据显示，2021年平均销售价格为11200元每平米，整体房价涨幅达到了50%，部分重点城市房价涨幅更是达到了100%，诸葛找房数据显示全国房价平均收入比12.9，高于国际发展中国家标准水平，部分城市房价收入比更是高的恐怖，深圳48.1，北京46.8，上海45.8，国内的新一线城市和二线城市，房价收入比都在30左右徘徊。

支付能力被透支，据公开数据显示当前国内按揭余额超过380,000亿元，过去5年时间中，我国住房贷款占余额总比从原本的29%上升至57%，居民杠杆率更是从原有的40%上升至62%，国内有20座城市的居民杠杆率已经超过200%，这并不是开玩笑的，也从侧面反映出这些城市老百姓热爱长发，又或者说他们想尽一切办法都要去买一套属于自己的房产，因为房产成为了我们日常生活中除了解决住房问题以外，还包含了爱情、婚姻、教育、医疗、户籍等各方面重要的需求。

库存量被严重透支

目前国内的住房已经可以满足30亿人，听到这个数字是不是很恐怖？其实这个数据是商品房、小产权房、公租房、共有产权房、保障性住房等多方面的房产在内。

截止到今年6月份，我国新房库存量达到了6.1亿平方米，广义库存量正式达到了38.1亿平方米，多座城市去库存周期不断的被拉高，其中广西防城港，广义库存量需要17.5年才能消化，广东肇庆库存量需要11.9年才可以完全被消化，国内的房子处于供大于求的状态了，现在老百姓对于住房的需求资源没有过去那么高。

根据央行公开数据显示，目前我国城镇居民住房拥有率达到了96%户均1.5，拥有两套住房的家庭31%，拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%，根据数据显示拥有两套及以上住房的家庭达到了1.36亿。

成交价以及成交量迎来下滑了

进入到2021年下半年，整个楼市迅速的新盘的价格也出现3连跌的局面，与其同时国内超过9成的百强房地产企业都迎来了下滑，曾经的龙头企业也引来了债务危机。

进入到7月份，各大机构也发布了2022年整体的数据全国310座城市中有162座城市迎来了下跌，房价下跌主要都是以北方城市为主，当然不少二手房的价格也有波动，即便长三角珠三角这些地区，二手房的价格由于业主想要套现走人，降价幅度基本上都在10%~30%之间。

北京是我国的首都，平均房价下跌达到了4050元每平米，厦门房价一直都处于靠前的位置，每平米下跌幅度也达到了2043元，国内不少城市都出现了阴跌的情况，房价相比最高峰期下跌幅度基本上都达到了20%左右的范围。

本来以为下半年的楼市会迎来复苏的结果，整体的成交数据较6月份又迎来了新一轮的回落，市场再无“希望”。

克而瑞数据显示2022年7月全国百强房企单月，销售操盘金额仅有5231.4亿元，环比下降28.6%。6月份的销售数据确实是挺不错的，达到了7329.1亿，可以明显地看出复苏确实是中断了，而且下跌的势头还进一步的扩大。

成交面积：7月份30个重点城市成交面积环比下降16%，同比下降33%，苏州、宁波、徐州7月份成交面积环比下降超过30%，杭州无锡同比下降更是达到了70%。广州佛山环比下跌20%。青岛、济南、北京、大连成交面积同比下降40%，一向以稳定著称的长沙，成交面积也下降超过50%。

成交金额：克而瑞据显示2022年7月全国百强房企单月，销售操盘金额仅有5231.4亿元，环比下降28.6%。6月份的销售数据确实是挺不错的，达到了7329.1亿，可以明显地看出复苏确实是中断了。

目前的楼市正如央行原副行长吴晓灵在清华大学演讲时强调的那样“泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家每个人都要面对的现实”