房地产新周期里，生存考验仍在继续。纵观行业，表现相对从容的房企中，一个共同点是，多元化业务发挥了企稳作用。

新城控股就是其中一个代表。

1-6月，收入339.04亿元，净利润13.18亿元，是当下保持正向盈利的少数房企之一。

难得的是，新城还实现毛利率的提升，期内同比增长了2.57个百分点，达到21.6%。

稳健的经营底色背后，得益于新城的“住宅+商业”双轮驱动战略，一边稳住房开主业经营，以“底线思维”降低负债，一边做强商业地产，为业绩提供新支点。

新发展模式下，新城在逐步告别过去由债务驱动的路径，转而强化内生动力的自循环。这进一步验证了其坚守的长期主义，在熨平周期波动过程中的作用。

双轮驱动，稳固底盘

行业持续筑底期，住宅开发普遍继续承压，新城控股整体表现相对稳定。上半年，实现合同销售金额约235.54亿元，合同销售面积约326.22万平方米。

截至6月末，已售未结转面积（含合联营项目）1916.44万平方米，未来业绩结算仍有充足空间。

开发业务稳固的同时，商业地产作为“双轮驱动”策略中的“另一轮”，持续发力，规模与质量齐升，对新城控股业绩的贡献越来越大。

基于轻重并举策略，新城上半年新增开业6座吾悦广场，截至6月末，在全国的综合体项目布局增至 201个，吾悦广场开业商业面积达1527.98万平方米，规模处于行业第二。

商业地产的存量时代，竞争格局加剧。新城控股以深度运营，推动商场销售和客流提升，报告期内，吾悦广场出租率维持在97.24%，保持行业较高水平。

上半年，商业运营总收入为62.12亿元，同比增长约19.44%，其中物业出租及管理收入已达58.04亿元，占公司营业收入的17%。

在市场波动之际，商业板块的稳步增长，发挥了业绩压舱石的作用。不仅为新城带来了长期、稳定的现金流，也以其高毛利特性，拉高了整体利润水平。

上半年，物业出租及管理的高毛利率高达72%，毛利为41.91亿元，贡献了公司总毛利的57%，比上年提升14个百分点。这意味着，商管业务已经成为新城利润的新支点。

需要指出的是，新城控股的商业板块已通过内部的正向循环，进入商业收获期。

自2021年开始，其商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出。今年上半年，该比例进一步增长至2.71倍。

债务优化，筑牢底线

保持现金流安全，仍是房企当前第一要务。新城控股经营稳健的基础，就在于健康的财务状况和信用体系。

销售回款是影响房企资金流动和经营效率的关键，新城控股坚持“有回款”的销售，上半年，回款金额247亿元，回款率达到105%。

对于现有负债，新城持续压降。截至6月末，公司融资余额为558亿元，合联营权益有息负债降至39.52亿元，较年初分别压降13亿元、 12.56亿元。

作为行业里少数坚持“零违约”的民营房企之一，新城的每一笔债务，均实现提前或到期偿付。今年上半年，已如期偿还境内外公开市场债券19.70亿元。

双轮驱动战略下，新城控股保持较好的造血能力。截至6月末，公司经营性现金流净额为20.88亿元，连续6年为正。在手现金余额157.82亿元，净负债率为47%，保持在行业较低水平。

鉴于其良好的信用和财务状况，新城控股保持了通畅的融资渠道。

2022年以来，其已成功发行5笔中债增全额担保中票。最新一次是今年5月，成功发行了年内第一期中期票据，发行规模13.6亿元， 3年期和5年期票面利率分别为3.2%、 3.4%。

新城控股还有一个重要的融资增量，是来自商业板块。1-8月，公司新增120亿元以吾悦广场为抵押获取的融资。

9月2日，在半年度业绩交流会上，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍，截至2024年6月末，公司已抵押投资性房地产规模为941亿元，剩余仍有近300亿元投资性房地产处于尚未抵押状态，以满足未来融资需求。

发力代建，获取增量

稳固大盘之余，新城控股同步发力代建新赛道，为后续发展注入新动能。

2022年，为发挥协同效应优势，新城控股成立房地产代建、代管业务平台“新城建管”。成立短短两年多，新城建管已基本实现全国化布局。

截至6月末，其累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米。其中商业综合体管理项目就超50个。

公开资料显示，依托新城多年来品质开发经验，整合公司开发系统多职能的专业能力，坚持严格的品质标准，从前期定位到后期建造管理，涵盖住宅、商业、酒店、办公等多元业态，新城建管都将为委托方提供一站式全流程品质代建服务。

今年以来，新城建管加快拓展步伐，1-6月， 新增签约面积超352万平方米，位列中指研究院发布的 “新签约代建规模排行榜”第6位；代建销售规模达8亿元，位列“代建销售规模排行榜”第9位。

规模稳增的同时，新城建管在服务力、产品力上也获得市场认可。

比如，其代建的天津品悦万澜项目，2023年底土地摘牌，1月19日设计新规发布后3天内获取规划审批，10天完成施工手续、70天完成下沉会所、实体楼内样板间在内的示范区全部施工。6月15日开盘后，半个月内客户到访近600组，认购金额超1.2亿元，提前锁定区域销冠。

又如，合肥坝上吾悦广场，用300多天于实现了项目的焕新开业，开业三日客流超31万，销售额超1800万。

代建行业具有资金要求低、利润高的特点，对新城而言，是获取业绩增量的重要途径，也是穿越周期的又一筹码。

多元业务协同发展，新城控股内生增长强劲，华泰证券、平安证券、开源证券等主流券商，给予 “推荐”等评级。

（内容仅供参考，不作为任何投资建议。）