文550，故事76。本文讲故事，下文再讲案例。

这是房产有关的第39篇文章。第38篇是《上海买房劝退，半年省了大几十万》（文529），上海那篇文章之前忘了编号，在此说明。

这位朋友在日本想买房投资，已经很久了。之前找我问过十次，都不太好，都没买。

地点，第1、2、3例都是九州岛的福冈县（日本的县类似于中国的省，福冈是九州岛最大的县）。第4例在东京附近的埼玉县、第5例是在东京东北方的茨城县。第6、7例也是福冈，最后也被否了。第8例是九州的大分县。第9、10例也在福冈。本文是第11例，地点在长崎县长崎市。

这次又是拍卖房。我说明下，日本的拍卖房没有腾房的问题，这是背景。

地点在长崎市。土地地面积106平方米，建築面积326平方米，共10个房间，现在出租6个房间加停车位，6个房间的月总租金27.4万，一楼停车场租金6.5万，月租金总收入33.9万日币（今天汇率人民币大致1.7万），在商业区，剩下的房间做民宿也有需求。

她想出3990万日（大致203.5万人民币）元参拍。

说明下，拍卖有多种方式。我们平常最常见的是增价拍卖，大家竞价，谁最高谁得。还有一种是招标式拍卖。参拍者各自书面报价。只知道自己的价格，不知道别人的价格。价高者得。最后公布结果，大家只知道最高价是多少和自己有无中标。

这个房子是招标式拍卖。

2022年11月找我问。想出3990万日元买这个房子。经过研究，情况略有点复杂。又像是有钱赚，又像是没钱赚。不太稳妥。但回头说，比她之前问的（十次）要好一些了。至少有赚钱的迹象了。当然，不稳妥。我的看法是不要买了。

2022年12月初，她说：先生好，前几天问的拍卖房，因为地点看的满意，就想3500万日币试试，结果拍到了。正常的话这价格拍到的机率几乎沒有，我就奇怪又看了鉴定师的评价，才发现原来北面的土地跟隔壁家没划清界线，评价书我看了至少10遍这段文字既然沒看到。真的奇怪。

我：上次我的看法是难赚钱，比之前的好一些，但是还是不容易赚钱。你这买的价格便宜几百万日元，也算好。当初问的是3990万日元，大致是人民币204万。现在是3500万日元买的，大致181万人民币左右。少了二十多万人民币，也许要好一些的。

至于你说北边土地和邻居家没划清界限，“评价书我看了至少10遍这段文字既然沒看到”，人难免有不在状态，疏忽的时候。可能你当时就不在状态吧。所以问 很有意义，你虽然没看到这个信息，但是我分析上的信息是全包的。

不过你现在已经买了，那就按照买了的计划来安排吧。

她：还好有先生可以问，不然真的要买亏了，这价格能买到真的开心，长崎是丘陵地，平地少这房子市场上出售的话要4500左右了。

我：挺好，问一下，省了20万也不错。

她：辛苦了可不是 ，省了20万，太值了。

我：虽然说明书没看清楚，但是省了20万也是好事。

她：如果看清了 估计我会拍底会拍不到。

算个账，共10个房间，现在出租6个房间加停车位，月租金总收入33.9万日币（人民币大致1.7万）。剩下四间房先不管。现有的租金一年是406.8万日元。购买价是3500万。租金年回报率是11.6%。另外还有四个房间空着，如果租出去，回报率可能更高。当然，日本可能还有房产税这事。

这个房子的租金年回报率是11.6%或者以上。国内我看很多住房的租金一年基本上是1.5%-2.5%之间。这个对比区别还是很大啊。

河西先生

2023.03.08