目前整个广州市场呈现一种焦灼状态，并不是价格贵了不买，而是选择多了无从下手，或者又怕买早了，后续还得跌。
这个话题，我们放到后面说，今天聊一下2000万以内的预算接下来会有很多好戏上演。
在很多人眼里，广州房价不是很便宜吗，这几年也没涨呀。
其实是你的房子没有涨，可能还跌了。
为什么广州这几年房价还这么贵？主要是疫情后出让了很多市中心的优质地块，有江景有山景有花园，地价也都贵了不少，房价自然不便宜。
以前广州市中心的房子很多，但大多都是些老旧小区，管理较差，疫情之后反而催生了大量的置换需求，都把差的换成好的，这种需求上来了。
而这些核心地段的优质次新的房子价格就上了很大一个台阶，新房呢，又在户型、使用率、外立面，学校江景等方面大做特做文章，吸引了不少眼球，溢价自然也上去了。
再说回这个总价需求，2000万其实是个核心地段的豪宅门槛。
我们拉一下几个核心板块的标杆你就知道为什么是2000万了。
珠江新城你是选不到四房的，最多大三房，如果你不想选个刚需盘保利心语，你就得选个稍微好点的中海花城湾125、中海锦晖116、嘉裕公馆119的最小的三房两卫，北向的卡在2000万左右，如果是南向的肯定都是2200以上了。
再看天河北的标杆峻林，南向139的大三房，起码也是2000万以上，北向会便宜很多。
才三房，还有可能是北向，密度又大，犹豫了是不是？那再看看豪宅四房呗。
赤岗的紫龙府选个最小的四房183的，也要2000万以上，到了琶洲，你想选个保利天悦的最小户型133的大三房，或者江山国际任何一款户型都是要2000万以上。
把这些占据核心地带的次新二手，作为参考对象，相对是比较客观的，也是广州最抗跌最保值的一些小区和房子，但也仅仅只是入门级。
那如果你的标准达不到2000万以上，上面这些一等一的标杆选不了怎么办，只能降级了，去到1200-1500-1800之间，这些我们就要好好说道说道了。
1000-1800万之间的预算，将面临供应的承压讨论这个区间，肯定是倾向于自住或者投资，有一定保值能力的资产，而这个区间是三房和四房之间的选择，也是房子升级、地段降级之间的难题，因为都想要买更好的，纠结。
领导懂你的纠结，这不这两年放了一堆靓地出来了嘛，盖些好房子让你去选。
核心板块，你只能选到要么位置更好，密度更高，有一定楼龄的，比如珠城中区的保利心语，这个盘选择多，主流的110左右的三房两卫就是在1700左右。
其他的大三房价格也是差不多，但是面积会更大一些，虽然位置上有些差异，但是因为单价不同，总价仍然差不多，都属于被选择的范围。
其他的盘基本是做到了大三房，四房都超豪宅了，比如像三四线盘，尚东美御140，利雅湾110/125，尚东宏御142，金碧华府126、新城海滨北向106，都是在1500-2000万之间。
好了，说了一堆二手，我们要把新房选择一下了。
价格已经涨上去的是琶洲南TOD，143的户型，总价开始接近2000万了，那位置差一点的上涌或天瑞就用更大更壕的188去阻击，价格还便宜更多。
除了保利天瑞，中海上涌，越秀世界大观地块也会加入竞争，稍弱一点的盘还有湖光月色、西派粤府、四季和颂、江湾和樾，这几个主流区间是在1000-1500万。
这些盘都是从120-140-180，但主流的还是140-180以上，花园更大的盘面积也会更大，比如保利天瑞最大做到260，上涌果树园最大做到280，琶洲南最大去到325。
荔湾也有一些江景房也想加入竞争，我认为还是比较难的，这里就不作为参考了。
也就是说，上述地段更好的二手大三房其实是和以上这些180是可以切换加平替的，开发商也是已经算好了的，只有面积更大更豪的产品才能吸引你。
而120左右的是平替不了的，因为这些面积还只是个小四房而已，只能满足刚改上车。
另外120左右的小四房也是上述这些小区里面的上车户型，位置和景观以及朝向都不是最好的。
现在流行的是120-140的四房，未来流行的就是180-200的豪宅四房了，开发商其实已经预料到了，能够上到这个段位的买家，应该都是有一定家底的，受周期影响较小，能够接受得了多出来的溢价，而且稀缺性如何，一目了然。
当然，也要牺牲一下地段和配套，即便是琶洲南，也是没有任何配套可言的，卖的仍然是预期。
现有的和预期之间到底哪个更好？另外还有一个就是潜在供应的问题，比如琶洲南二期以及未来的赤沙旧改，上涌果树园旁边的康鹭旧改，大观路附近还会有几块地要卖，周期相对来说会拉得比较长。
短期之间会有一定的影响，但都是在2000万之内的影响，超过2000万的人去买的话，大多也是有房在核心区，作为另外一种资产去配置了，而买这些地段新房的，自住的需求是偏弱的。
所以对于在核心地带的二手承压不明显，主要还是在2000万以内、180以内的户型会有一定的内卷。
现在核心地带的二手旁边一旦出来新的房子，那面积和总价又会比现有的二手更大、更高，这是一个趋势，也根本不是一个段位上比较的，比如保利心语后面的保利天御，最小面积都做到240，最大七百多都有。
总的来看，未来核心区之内，1000-2000万之间还是小四房和大四房的主流，都在抢占存量的改善客和置换客。
但如果是更加核心地带的二手，比如珠城或琶洲，虽然受到一定的承压，但长期还是看好的，所以当下也是可以择机入手的，毕竟向外置换容易，向内置换更难。
以上
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