今日来聊聊法律问题中的法拍房事宜。法拍房存在各种风险，且各有不同。先来看一个案例，该案例来自鲁法案例【2024】453。案情为拍到法拍房并办理相关手续后，发现房屋欠了三年物业费。买房人认为刚取得房产证，之前物业费与其无关。原房主提交《拍卖公告》，其中载明拍卖成交后，买受方付清价款，凭法院裁定书等办理手续，办理过程中涉及的双方税费及欠费由各自承担，水、电、物业费等欠费均由买受人承担，未明确交费义务的费用也由

买受人承担，竞买人应于拍卖前自行查询相关单位欠费情况。

法院审理后认为，房屋在法院拍卖情况下，应由原房主还是现房主承担物业费是焦点。对于原房主以已拍卖为由主张所欠物业费不应由其负担，法院未采信，认为其应继续承担所欠物业费。对于买房人抗辩取得房产证前的物业费不应承担，法院也不采信，买房人对原房主所欠物业服务费承担连带责任。同时，依据当地法律规定，住宅交付后空置 6 个月以上的，前期物业费应减收，法院核定物业费六折征收。

此案件细节很重要，拍卖公告明确所有欠费由买受人承担，买受人应在拍前自行查询欠费，但法院仍判被拍卖人承担交物业费连带责任。原因在于法院认为欠费应在拍卖价格中有体现，而买房人抗辩不到位。并非所有法院拍卖都有如此多细节，法拍房物业费等欠费该谁承担有很多细节需考量。这也体现出中国同案不同判的根源之一在于双方抗辩不同，法官没有义务找对当事人有利的理由，当事人需按照有利理由抗辩，法官才可能支持其主张。

与美国不同，中国认定事实和适用法律都是法官负责，而认定事实部分与当事人抗辩相关，如价款谁承担、拍卖价低已承担相关费用等属于认定事实部分，确定责任又是另一个层面。由此可见，法律比大家想象的复杂，并非简单看看法律条文就能成为法律专家。