回顾中国房地产辉煌的几十年，认清房地产行业发展方向，给予关心和关注青岛楼市的人正确的价值导向。

不吹，不黑，不做引导，只凭借自己多年经验分析青岛当前形势下的青岛楼市，希望能帮助到更多的人。

买房是一件大事，但大多数人买房的心理活动其实是比较矛盾的，比如买房前很多人希望房价是这样的：

也就是很多人在买房前希望房价往下跌，而自己差不多买在了很低的价格。

而在买房以后的人就希望房价是这样的：

而当自己买了房子以后的心理就变了，就希望自己买的房子涨价了，涨得越快越好，这就是很多人矛盾的购房心理。

青岛楼市也是全国楼市的一个缩影，青岛楼市从2016年中下旬开始上涨到2018年中旬达到顶峰，从2019年开始热度减退，在这两年左右的时间里整个青岛楼市价格全部翻倍，有的地方涨的更多。

在2018年和2019年买房的很多人就没有那么幸运了，因为很多人的房价买在了高点，到现在为止房价下跌了不少，但是在同样的时间但是买了不同区域不同位置的有些人反而不仅没有下跌房价还涨了不少。

随着国家对房地产态度的变化以及当前的青岛楼市现状，2018年2019年买房出现的不同情况的分析经验教训就为以后再青岛购房的人提供了经验教训。

首先在2018年和2019年买房后降价的区域主要是西海岸灵山湾片区、胶州上合示范区、即墨灵山湾片区，红岛高新区也还行（当年高新区摇号政府限价等压制住了，要不现在绝对是一地鸡毛），到现在还记得当时有个项目在开盘前对外价格释放一直越来越高，开发商都想把价格定在两三万，但政府不同意不给预售许可证，开发商和监管单位僵持了半年多，最后还是妥协的肯定是开发商，价格最后一万五六左右，不记得当时是样板间开放还是开始认筹什么活动了，反正当时堵车都已经堵到跨海大桥下桥口了，当时抢房就是那么的疯狂，想想如果政府部门任由开发商自己定价现在得是什么状况，要知道现在一万五六也不好卖了。

青岛这两年房价下跌比较多的这几个区域基本都有一个共性：

01、距离青岛市区都有一定的距离

青岛市区是青岛的政治中心，是青岛的行政服务、金融商务、商业旅游服务中心，同时也是市级商业中心、文化中心，所以在青岛有发展的一定是围绕青岛市区的，一旦脱离了青岛市区高房价也就失去了人群支撑。

有些人只看到在青岛市区有很多人拿三四千工资的，却忽视了青岛市区拿一万以上工资的人群也要远远高于青岛其它区域。

02、都不是繁华区域

都是一些新开发区域，不是繁华区域地缘性购房人群就会比较少，这几个区域购房者外地人和投资客占的比例非常高，尤其是上合示范区，胶州市城区房价要比上合示范区稳定的多。

03、后续都还有大片的可开发土地

看看这几个区域现在在开发楼盘很多，随便拿一个出来都是大体量楼盘，而且以后能开发的土地还有非常非常多，而这些地方又没有人群基础，没有人群基础主要靠外地购房人群就是空中楼阁。

04、外地购房者占比高，这些区域和繁华区域相比就是价格优势，而外地人高会导致交房以后入住率非常低，像鬼城一样，交付以后你会发现一栋楼百多户实际居住没有多少户。

投资和外地买房人群多的区域会存在一个问题，就是小区在交付以后的入住率会非常低。整栋楼没几户入住的，冬天供暖以后保暖效果都不好，入住率低也会导致二手房买卖困难。

所以在青岛买房的时候一定要首选青岛市区，青岛市区的房价一定是最保值增值的，每当说起这个的时候一定记得不包括市区的老破小，这些老破小往外出租容易，出售难。而且如果选择距离市区远一些地方的时候尽量选择这个区域的繁华区域，那些以外地人为主力的购房群体的楼盘能不选还是不选。

如果你预算三四百万，其实这个预算已经很高了，但是在青岛买房来说还是不够，三四百万在市南市北崂山买房只会高不成低不就。那么最佳的区域当属李沧区和黄岛区了，李沧区在2022年会有多家楼盘入市，配套全的，位置好的，环境好的，交通方便的都有，可以作为一个选择，黄岛区的薛家岛区域，环境好的，交通方便的，距离青岛市区近的，靠海的看海的都有，所以预算三四百万的这两个区域绝对是最佳的选择。

退而求其次买房能选择近郊区靠地铁的一定是最好的。

对于想要海景房或距离海边比较近的，首选西海岸新区滨海大道以南区域海景房，崂山海景房一般人接受不了的价格，所以现在海景房的首选就是西海岸了，西海岸海景房首选金沙滩片区，这是西海岸最好的位置，东侧的东环岛路被誉为青岛醉美的公路，也是青岛的房车基地，一边山一边海环境确实好，还有凤凰山公园沿海而建衔接亚洲第一滩金沙滩，七八月份的时候还有青岛啤酒节的主会场，以及唐岛湾。

只是单纯考虑海景不太注重其它方面的购房者还可以看看灵山湾看看胶南，当然还有一个地方就是即墨蓝色硅谷，这里也有海景房，这里环境也好，对于想买别墅周末住或度假的人合适，或者想要买海景的人可以，周边的居住人群以及长期在周边工作的人士可以，其它的购房者能不买就不买，毕竟这里短期的发展有限，距离青岛市区较远，虽然有地铁11号线但这距离也着实有点远不方便。

除了青岛市区以后最佳的购房区域有两个，一个是城阳一个是西海岸新区，从居住来说我个人更倾向于西海岸，毕竟西海岸还有青岛的前海一线，还有金沙滩已经啤酒节的主会场，是每年来青旅游度假的聚集地，人来了就需要 衣食住行，机会也就会更多一些，而且西海岸环境绿化等生活还是挺好的。

西海岸最好的位置就是金沙滩前海一线，既有旅游景点距离青岛市区还近。

历年以来青岛楼市的价格走势是这样的：

以后青岛楼市的价格走势大概率是这样的：

这么多年国家一直在调控房地产，房地产是国家的经济支柱目前并没有改变，国家希望的房地产是这样的：

这么多年一直有一种生意房价要跌了，房地产要崩盘了，尤其是每次限购限贷等政策的时候这种声音最多，国家调控房地产是为了保持房地产健康稳定有序的发展，而不是为了让房价下跌，大涨可能会有大跌，国家未来防止房价大起大落以及防范金融风险所以一直在调控。

钢筋水泥沙子等建筑材料价格在涨，人工在涨，中国经济在发展，通货膨胀也有，所以未来房价大趋势应该是稳步的向上的。