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房地产市场的走向，一直都是广大民众关注的焦点。
尤其是在经历了前几年的大起大落之后，人们对于未来房价的走势更是充满了疑问和担忧。
在这样的背景下，重庆市原市长黄奇帆先生再次发表了他对于房地产市场的预言，引发了社会各界的广泛讨论。
黄奇帆先生以其独到的见解和敏锐的洞察力，对房地产市场的发展趋势做出了精准的判断。
他在去年提出的一些观点，在今年已经基本应验。
那么，他对明年房地产市场的预测，是否也会再次成为现实呢？
一、对房企杠杆率过高提出预警黄奇帆在去年就曾多次公开表示，房地产企业的杠杆率过高是当前房地产市场面临的最大风险之一。
杠杆率是衡量企业财务风险的重要指标，它反映了企业的债务水平和偿债能力。
一般来说，杠杆率越高，企业的财务风险就越大。
那么，房地产企业的杠杆率为什么会过高呢？
这主要是由于过去几年中国房地产市场的快速发展。
在房价持续上涨的预期下，许多房企大举借债，大规模拿地和开发项目。
据统计，2020年末，中国房地产企业的平均资产负债率高达80%，而有的企业甚至超过了90%。
这意味着，房企所控制的绝大部分资产，都是靠借债获得的。
杠杆率过高，会给房企带来很大的经营风险。
一旦房地产市场出现波动，房价下跌，房企的销售和现金流就会受到冲击。
而高企的债务又使其难以应对市场变化，甚至可能出现资金链断裂，无法偿还到期债务的情况。
这不仅危及房企自身的生存，也会对金融机构和整个社会经济稳定带来冲击。
2021年，中国恒大集团爆发债务危机，就是房企杠杆率过高导致风险集中爆发的典型案例。
恒大负债高达1.97万亿元，面临巨大的偿债压力。
这一危机引发市场震荡，并对其他高杠杆房企造成连锁反应，使房地产行业的系统性风险急剧上升。
黄奇帆敏锐地洞察到了房企杠杆率过高可能带来的风险隐患。
他在去年多次呼吁，有关部门要高度重视这一问题，采取有力措施遏制房企盲目加杠杆的冒险行为。
他指出，房地产市场要平稳健康发展，房企必须降杠杆、减负债，回归理性经营。
只有这样，才能避免发生系统性风险，实现房地产业的可持续发展。
二、官方正在降杠杆面对房地产企业高杠杆率可能带来的种种风险，中央和地方政府高度重视，采取了一系列降杠杆的政策措施。
2023年，住房和城乡建设部、人民银行等七部门联合发布了《关于金融支持房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出要"控规模、降杠杆、防风险"，引导房地产企业降杠杆。
具体而言，政府部门从以下几个方面着手，推动房企降杠杆进程:
一是严格控制房企有息负债规模。
通知要求，到2025年，房地产企业剔除预收款后的资产负债率要降至70%以下。
这意味着，房企必须压缩债务规模，不能再盲目举债扩张。
政府还对个别企业的有息负债设定了"红线"，超过红线的房企将面临更严格的融资限制。
二是完善房地产金融审慎管理制度。
人民银行建立了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，加强对房企融资行为的监管和引导。
同时，也加大了对违规房地产融资的处罚力度，遏制房企非理性融资行为。
三是优化房企债务结构。
鼓励房企发行股票、债转股等权益性融资，降低资产负债率；
引导房企注重销售回款，减少对预收款的依赖；
支持房企盘活存量资产，加快去库存，回笼资金。
多渠道筹集资金，改善债务结构。
四是化解个别房企风险。
对于债务违约或资金链断裂的房企，政府和金融机构协调推动风险化解，维护市场稳定。
既防止风险扩散蔓延，又避免"一刀切"引发连锁反应。
恒大集团爆发债务危机后，在各方共同努力下，总体风险得到有序化解。
在"严"的同时，政策也并非简单"堵"。
为支持刚性和改善性住房需求，政府还指导金融机构加大个人住房信贷投放力度，降低购房门槛，提高房贷审批效率。
降杠杆的效果正在显现。Wind数据显示，2023年上市房企的平均资产负债率降至72%左右，较2020年下降了8个百分点。
万科、保利、碧桂园等龙头房企的资产负债率也普遍下降至70%以下。
房企"躺平"观望的情绪有所缓解，拿地、开工、投资等指标逐步回升。
可以预见，在"房住不炒"定位下，今后一段时期降杠杆仍将是房地产金融政策的重要内容。
在降杠杆的同时，政策将更加精准化，既防风险，又稳预期，推动房地产业良性循环和健康发展。
正如黄奇帆所言，从中长期看，机构投资者将在房地产市场扮演更重要的角色。
而在住房金融体系不断完善的过程中，个人住房抵押贷款证券化(MBS)等创新可能成为未来发展方向。
三、房地产市场不会“硬着陆”尽管房地产企业正在经历去杠杆的阵痛，但从整体上看，在政府和市场的共同作用下，房地产市场正在实现软着陆，不会出现"硬着陆"的情况。
这主要基于以下几点判断:
一是房地产市场韧性强。
多年来，房地产业一直是中国国民经济的支柱产业，在GDP、就业、财政收入等方面占有重要地位。
庞大的居民住房需求、不断推进的城镇化进程，为房地产市场提供了持久的发展动力。
尤其是随着中等收入群体的不断扩大，改善性住房需求将持续释放。
各地"万人摇号"的火爆场面，就是这种旺盛需求的真实写照。
二是调控政策更加灵活精准。
2023年中央经济工作会议提出，要坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，支持刚性和改善性住房需求，保障房地产市场平稳发展。
会议还强调，城市政策要尊重市场规律，从当地实际出发，因城施策、一城一策，确保房地产市场平稳运行。
可以看出，调控政策已不再是单向收紧，而是更加注重市场化、差异化，体现了"松紧适度"的原则。
三是市场预期趋于理性。
经历过大起大落之后，无论是房企还是购房者，都越来越理性。
前者更加审慎拿地和投资，后者购房更加注重自住和改善需求。
炒房投机行为明显减少，市场逐渐回归居住属性。
2024年楼市总体延续平稳态势，一二线城市房价涨幅低于收入增速，三四线城市房价涨跌互现，价格泡沫明显收缩。
市场供需关系更加平衡，价格预期更加稳定。
四是金融风险总体可控。
在"降杠杆"的大背景下，房地产金融政策更加审慎。
房地产贷款集中度、期限错配等方面的监管持续加强，影子银行、信托等渠道的资金流入受到限制。
房地产信贷占比从2020年的近30%下降至2023年的21.4%，风险敞口明显收窄。
同时，不良贷款处置力度加大，逾期90天以上的个人住房贷款余额连续10个月环比下降。
房地产金融风险正在有序化解，对银行体系的冲击总体可控。
全国已有40个城市开展二手房参考价发布，为构建房地产市场体系奠定了重要基础。
租购并举、一二三四线联动的住房市场格局正在形成，有利于实现房地产市场长期健康发展。
结语去杠杆、防风险，是实现房地产业高质量发展的必由之路。
这条路虽然并非一帆风顺，但在政府和市场的共同努力下，房地产市场正在实现软着陆，走上健康发展的轨道。
未来，在"房住不炒"的定位指引下，房地产业将告别粗放式发展，迈向精细化运营的新阶段。
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参考信息：
知鉴明史 2024-06-29 黄奇帆再预言未来房地产，今年已基本应验，明年或大概率也是对的
万子婳 2024-07-08 黄奇帆再预言未来房地产，今年已基本应验，明年将迎来新转机
皮皮 2024-04-27 黄奇帆再预测中国楼市走势，或大概率又是对的，欢迎评论区讨论
