年终总结

时光荏苒，2022年已经过去，回看这一年，全国楼市跌宕起伏，“三支利箭”政策支持房企、降准降息政策频出，再看合肥，买房政策不断放宽、利率降了、首付低了、品质时代来了，所有的这一切已经落下帷幕。

不管未来楼市的前景如何，对于裹挟在楼市旋涡里的地产人，2022年注定是一个不平凡的一年，那些耳熟能详的名词充斥在所有地产人的脑海中，深刻而难忘。

进入2023年，合肥楼市又将会呈现怎样的行情？房价演变会如何？土地、市场又会怎样？V楼市重磅推出《2022年楼市关键词》，为你回顾2022、展望2023。

在整体市场大环境下行的形势下，2022合肥楼市一路披荆斩棘，为了刺激新房市场，出台了系列的政策，一度成为全国的焦点 。那么2023年，合肥市热度能否延续？有哪些纯新盘即将入市？

NO.1 | 壹

2022年合肥新房市场两极分化严重

2022年合肥共计近有60多盘入市，市场出现明显的分化，这一年热门区域楼盘首开去化快，一些区域则面临着去化率尴尬的局面。

从住宅市场来看

01历年住宅市场

近7年，合肥住宅市场年均供应面积630.9万㎡，年均成交638.4万㎡，市场整体需求大于供应，整体市场供求健康。2022年成交量466.2万㎡，对比前两年接近“腰斩”。

022022年分区域住宅市场

分区域来看，2022年滨湖、包河、新站三个区为合肥主力成交区域，三个区域的成交量之和能占市区总成交量约55%左右。但新站区的价格却是九区价格最低，属于刚需集聚的板块。这也能从侧面看出来，即使市场下行，合肥仍然有大量刚需客户涌入，占据了主要销售市场。反观蜀山、经开、庐阳的某些板块，随着前两年的“炒作”，板块价格已脱离“真实价格”，相比之下，性价比就没有那么高了，所以2022年成交量也略显“拉胯”。

整体来看，即使合肥近几年的市场比较健康，但是分区域、分板块来看，冷热不均。热点板块依然火热，非重点发展板块不确定性因素较多，叠加市场下行等影响，市场热度下滑较快。

NO.2 | 贰

2023年新房市场会有何变化？

据不完全统计，2023年合肥九区80+楼盘在售。今天来盘点下各区入市、待入市项目还有多少？（仅供参考，以实际为准）

01左中括号滨湖区左中括号

滨湖区的在售楼盘集中在省府、金融，环湖CBD板块仅有文一塘溪津门在售。

具体来看，不少楼盘在22年12月已经卖完或者尾盘阶段，滨语听湖最后一栋质押楼栋20#楼也已登记结束，尚宸院新房余量也不多。

总体来看，明年省府、金融新房稀缺，购房者竞争将更为激烈。

02左中括号政务区左中括号

政务6年来唯一地块，已经成功出让，由伟星拿下。地块位于位于政务区习友路与金寨路交口西北，面积约71.41亩，无限价要求，但现房销售3年后才能卖。

举步即可达到合肥奥体中心、十五里河、天鹅湖公园、匡河公园、合柴1972等基础配套，同时作为合肥市重点项目的合肥市中心图书馆预计今年年底试营业，合肥首个具备恒温恒湿条件的现代化美术馆预计2024年初完工，蜀山区将继续推进十五里河片区规划，进一步推进天鹅湖商务区提质扩容， 打造长三角一流文化商务CBD。由此可见，政务区的资源优质，是合肥各区的配套首选之地。

该地块也有一定局限性，临近金寨路高架沿线，未来入住将会有不可避免的噪音。同时，虽说地块的交通或者通达性是没问题的，但是总所周知地块周边拥堵现象极为普遍，这也是未来客户需要考虑的一个因素。

03左中括号蜀山区左中括号

蜀山新房库存量不少，运河新城是新房供应的主力军，地缘性客户或者刚需可以多看看。

早期拿地的高速、方远目前都在售底复，高速还有两栋楼不知何时能推出。

其余项目，山湖云筑在植物园附近、董铺湖板块的文一云湖轩和伟星印湖山，高铁新城板块的伟星都荟之门。

04左中括号包河区左中括号

今明两年，包河区供地很猛，新房供应量很大，臻悦此前一共备案3栋楼，均价23567元/㎡，淝河板块的润城中心、锦绣蘭院都所剩不多，今年重点看招商雍润府、保利和光熙悦、皖投云启华章花园。

包河玫瑰绅城北区（三期）地块的翡翠时光，规划7栋大高层，户型从101㎡-123㎡，宣传的是单价1.8万/㎡起，不谈品质这个价格在主城已绝迹。

05左中括号高新区左中括号

高新目前已经没什么新房可供选择，科大讯飞居住地也延期了。

在售的楼盘中，高速信达时代星河在售约107-180㎡户型，伟星玖峯汇预计首开6#、7#楼，面积约108-152㎡，入市价约2.8万元/㎡，这个项目也是高新第一宗120满分竞品质，装修标准很高。

06左中括号经开区左中括号

今年有较多的新房入市，尚泽明珠中心·瑞园已启动100万验资，预计首开楼栋1#、2#；皖投云启锦悦目前首开登记7# 9#已结束。

经开楼盘较多，今年有较充足的新房供应。

07左中括号瑶海区左中括号

伟星东新壹号目前项目还剩余2栋未售，龙湖亚伦学樘府所剩房源也不多。

接下来，瑶海最受关注的当属置地中心。近日效果图公布，干挂石材到顶+大面积玻璃幕墙直接刷新品质高度。

远大九璟湾预计1月中旬左右首开，户型116㎡起；名邦紫庐轩规划3栋楼，暂没什么消息。

08左中括号庐阳区左中括号

庐阳的新房供应量较少。祥源庐源上城备案均价为25382元/㎡，首批开盘2#、3#、5#、6#、7#、8#6栋436套房，预计即将开启登记。

乐富强双湖湾16755元/㎡起，湖畔云栖13#楼即将加推，08号地块目前还未有消息。

09左中括号新站区左中括号

新站目前在售乐富强观悦台、招商奥体公园、文一朗书轩、国贸璟园、云起星辰、悦湖登科等。

新盘乐富强观锦台规划3栋9至11层洋房，6栋小高层，目前虽尚未首开。

对于合肥来说2023年市场有哪些变化值得关注？

1新站区市场有望得到改善

从市场表现来看，2023年新站区存量将继续保持高位，但新站区“有量”，叠加2022年新站区成交商品房用地较少，2023年新站区各板块房地产市场竞争环境有望得到改善，但想要大涨还是很难。

2包河区市场竞争白热化

无论是土地市场还是新房市场，包河一直是合肥市场的“主力军”。随着2022年包河土地市场的集中供应，2023年包河的新房市场或将迎来小幅承压期，尤其是淝河板块。目前淝河板块存量巨大，未来新房扎堆入市，市场承压风险较大。

3蜀山区价格决定市场

蜀山区目前主力板块是运河新城板块，随着板块配套加速落地，前期因市场下行的预期会逐步恢复，加上2022年三批次和四批次的流拍，运河新城整体供应量不高，预计明年市场会有好转，但目前新房价格站位较高，大幅上涨的可能性不大。

4瑶海区东新将继续火热

瑶海区作为安徽省人口密度最大的省会主城区，不乏购房群体，叠加城市面貌较差，学区优质加持等影响，未来东部新中心将是瑶海区的“宠儿”。

5经开区市场竞争进一步加剧

随着2022年经开区土地集中供应，叠加肥西明珠广场板块的低价盘入市，2023年经开区市场竞争将进一步加剧，淝河板块为经开区的重要比对对象 。

6庐阳区市场将继续保持低热度

庐阳区目前有新盘、有地的主力板块在大杨镇和庐阳工业园，这两个板块一直不温不火，未来也并非城市的主力发展方向，加上目前价格处于较高位置，未来市场将继续保持低热度。

7滨湖区2023年金融、省府齐发力

随着2022年第三轮、第四轮集中供地结束，省府板块地块稀缺，导致的结果是金融板块也会变成“香饽饽”。金融板块的市场安全边界并没有省府板块高，但整体滨湖房源紧缺，金融板块的房子也不会愁卖。伴随着金融板块新房入市，预计2023年“大金融”板块将再度发声，但热度应该不会比省府高。

8高新区依然难摆脱买房难的局面

高新区是合肥为数不多的职住平衡区域+人才引进区域，再叠加30%的刚需购房人群，正常购房人群想要在高新区买房，只有10%的购房机会。虽然说高新区的新盘目位置都不尽人意，但高新区也是一个不愁卖的区域。

结语

2023年合肥板块市场将继续两极分化，但市区刚需板块受影响较小，新站市场竞争关系有望得到改善。