被称为深圳最“豪”城中村之一

他凭什么？

皇岗村，这个位于深圳福田 CBD 核心腹地的城中村，北邻市民中心，南接皇岗口岸，与香港隔河相望。

占据着深圳中心区的中轴线上，处于深港口岸的门户位置，地理位置得天独厚，堪称 “黄金心脏”。

其村集体资产市值达 350 亿，位列深圳城中村财富榜第四 ，因此被称为深圳最“豪”城中村之一。

走进皇岗村，首先映入眼帘的便是那气势恢宏的牌坊，两根精雕镂空龙柱支撑起整个牌坊，左右两旁的石狮威风凛凛，尽显奢华与霸气，与印象中普通城中村的牌坊截然不同，彰显着皇岗村的不凡。

村里还有着诸多令人瞩目的特色，这里拥有全国第一个 “村级博物馆”—— 皇岗博物馆 ，以具有 200 多年历史的庄氏宗祠为依托重建，是一座大型且具有广东传统风格的仿古建筑；

占地约 20000 平方米的苏州园林 —— 锦绣园 ，更是藏在城中村里的一颗明珠。除了这些独特的文化设施，皇岗村的生活配套也十分完善。

在皇岗村的发展历程中，集体经济的转型与腾飞是浓墨重彩的一笔。

1980 年 - 1992 年 9 月

皇岗村告别农耕时代，“洗脚上田”，招商引资，大办 “三来一补” 加工制造业，实现了集体经济的大飞跃；

2000 年 - 2010 年

皇岗村成立集体股份公司，由以 “三来一补” 工业为主向综合服务业转型，引进总部经济和现代服务业，建成的皇岗商务中心主楼高 268 米，建筑面积 15 万平方米，集总部商务写字楼、现代商业、高星级酒店公寓多种业态为一体，成为村集体分红的重要来源 。

如今，皇岗村的旧改项目又将开启新的篇章，它的未来令人充满期待。

十年等待

一朝动工

近日，深圳市住房和建设局公示了福田区皇岗村改造一期（暂定名）一期一标段主体工程的施工许可，标志着福田CBD城中村皇岗村的改造工程正式启动。

图源：深圳市住房和建设局

据了解，该项目位于福民路与皇岗二街交会处西北角，紧邻7号线地铁皇岗村站。建设单位为深圳市皇岗实业股份有限公司和深圳卓越皇岗旧城改造有限公司。合同开工时间为2024年11月1日，合同竣工时间为2028年8月30日。

皇岗村的旧改进程可谓是一波三折，充满了坎坷与曲折。

早在 2010 年，皇岗村改造专项规划就已取得专项规划批复 ，这本应是旧改项目大步向前推进的有力开端，然而此后的十年间，项目进度却一直处于停滞状态，对外的口径始终是 “前期沟通中”。

这漫长的等待，让无数关注皇岗村发展的人望眼欲穿，也让皇岗村旧改成为了人们心中的一个悬念。

2010年

皇岗村改造专项规划取得专项规划批复，然而此后十年进度一直停滞不前。

直至2020年末

皇岗村才传来拆迁消息。

2023年6月

公布申报主体。

2023年8月

公示修规。

2023年11月

公布一期已完成搬迁补偿安置协议签订工作。

2024年7月

一期建设用地获得批复。

2025年2月

一期取得施工许可。

南都资料图：皇岗村旧改工地。

规划文件显示，皇岗村红线用地范围：

北至滨河路

南至皇岗公园

西至益田路

东至金田路

规划用地面积50.38公顷。

图片来源于《深圳市福田区皇岗村改造专项规划（修改）》的公示文件。

其中，皇岗村改造一期项目位于福民路以北，为原皇岗食街及周边部分村民私宅，规划功能为住宅、商业及配套小学等，整体改造完成后将成为延续中心区的新城市综合发展功能区。

随着皇岗村旧改的推进，其对周边房价的潜在影响不可小觑。从过往的城市更新案例来看，一个区域的旧改往往会带动周边房价的上涨。

皇岗村旧改项目规模庞大，规划定位高端，未来建成后，将极大地提升区域的整体形象和品质。新的商业综合体、高端住宅以及完善的配套设施，会吸引更多的高收入人群和企业入驻，从而增加对住房的需求。

根据市场供需关系，需求的增加将推动房价进一步上涨。业内预测，旧改后入市的新房起步价或超 10 万 /㎡ ，若再叠加教育资源的优化（如改建中的皇岗中学）和高端商务配套的完善，未来房价可能逼近 15 万 /㎡大关 。

这一价格走势，不仅会改变福田南的城市格局，也将对整个深圳的房地产市场产生重要影响，进一步巩固福田区在深圳房地产市场中的高端地位。

以下为“大咖深房团”整理的皇岗村周边近一公里的房价，我们来看看目前周边二手房价如何：

未来

期待新生

皇岗村旧改动工，是深圳城市发展进程中的一个重要里程碑。它不仅承载着皇岗村居民对美好生活的向往，也为深圳这座城市的更新与发展注入了新的活力。

图片来源网络

从 “深圳第一村” 的辉煌过往，到十年等待的坎坷历程，再到未来令人期待的发展蓝图，皇岗村正站在历史的新起点上，即将开启一段全新的征程。

我们期待着皇岗村在旧改完成后，能以崭新的面貌示人，成为深圳城市建设的又一张亮丽名片。它将拥有现代化的建筑、完善的配套设施、优美的居住环境，吸引更多的人前来工作、生活和投资。

同时，我们也希望皇岗村在发展过程中，能够妥善保留和传承自身的历史文化，让古老的村落文化与现代都市文明相互交融，绽放出独特的魅力。

关于皇岗村的旧改

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本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。

效果图、示意图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。