年终总结
时光荏苒，2022年已经过去，回看这一年，全国楼市跌宕起伏，“三支利箭”政策支持房企、降准降息政策频出，再看合肥，买房政策不断放宽、利率降了、首付低了、品质时代来了，所有的这一切已经落下帷幕。
不管未来楼市的前景如何，对于裹挟在楼市旋涡里的地产人，2022年注定是一个不平凡的一年，那些耳熟能详的名词充斥在所有地产人的脑海中，深刻而难忘。
进入2023年，合肥楼市又将会呈现怎样的行情？房价演变会如何？土地、市场又会怎样？V楼市重磅推出《2022年楼市关键词》，为你回顾2022、展望2023。
NO.1 | 壹
合肥整体显性存量维持在144.4万㎡
整体显性存量市场
近2年合肥整体显性存量维持在144.4万㎡，去化周期维持在3.86个月左右，整体市场非常健康。
分区显性存量市场分析
从分区的库存数据来看，新站、包河和蜀山位列前三，今年新站区在土拍市场上表现一般，但由于前几年的大批量出地导致区域库存一直处于九区高位，而包河区今年成交多宗地块，导致库存量攀升迅速不过市场保持相对健康，蜀山区则由于运河新城板块市场遇冷导致库存高企难下；
瑶海和经开两区库存差距不大，但由于瑶海的价格优势导致去化周期远低于经开区，且东部新中心的定位能级高使得瑶海区项目更具有价值空间；庐阳区项目主要集中在大杨镇，但配套的不足导致去化缓慢、库存高企；剩下政滨高三区则由于区域热门、市场火爆，项目去化迅速致使库存一直保持低位。
房价短期波动大的原因
短期上涨：新建高端小区的开放销售，并很大一部分流入二手房市场，尤其城市某些中心区的开发。还有一个因素是人才引进政策。
短期下跌：原高端小区销售接近尾声，加上一些增值税政策，不可能短期出现大面积二次以上交易。房产相关行业转战到周边郊区楼盘，导致成交均价整体大跌。
NO.2 | 贰
2022年二手房市场政策盘点
合肥为了推动市场稳定的发展，推出了不少政策。其中，银行下调了二套房的首付比例，可以说释放了不少的置换需求。
与此同时，合肥新房摇号比例降至1.2，这让新房越来越难摇，有一部分急需新房的客户将目光放在二手房上面，从而推动了二手房交易量。
另外据业内人士透露，年底接近，个人手头资金开始宽裕，以及置换打新及学区需求的增加，在一定程度上加快部分区域二手房市场的成交速度。
另一方面，投资客们“以价换量”，从而导致一二手房价差不断缩小，与此同时，很多二手房的价格泡沫被挤压，下降到合理溢价区间之内，也会促进市场成交。
合肥二手房互换制度，提供了一种小众化的流通模式。最根本的还是要建立全市的二手房信息挂牌平台，在政府支持和保障下，实现真房源。
同时，规范二手房交易的秩序，打造公平可信、大的房地产交易中介和平台，降低二手房交易成本，才能从根本上解决二手房供求错配的问题。
综合来看，目前的政策可以刺激楼市，但是效果不明显。从当前的趋势来看，合肥二手房降价仍是主流。
在过去一年，你能看到，合肥大多区域的二手房均价，几乎都统一的走出了下滑的趋势。
NO.3 | 叁
部分存量房贷利率迎来重新定价
据最新消息，银行与还贷者约定的重新定价日一般有两个选项：一是每年1月1日，二是贷款发放日的对应日，而多数还贷者选择了前者。对于选择1月1日为重新定价日的还贷者，依据的是上年12月的5年期以上贷款市场报价利率(LPR)，确定当年全年的存量房贷利率水平。
根据全国银行间同业拆借中心数据，2022年12月公布的5年期以上LPR报价为4.30%。相比2021年12月，截至2022年12月，5年期以上LPR报价一共下降了3次，从4.65%下调至4.3%，累计下降了35个基点。
房贷利率是由LPR报价和加点两部分组成，即房贷利率从“4.65%+加点”调整为“4.3%+加点”。需要注意的是，1月1日开始调整的存量房贷利率，调整只涉及LPR报价部分，而加点部分不会调整。
以100万元商业贷款为例，按照25年等额本息的方式计算，还贷者月供将下调约200元，一年能够节省支出约2500元。
此外，存量公积金贷款也于1月1日重新定价。2022年9月30日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
多地住房公积金管理中心表示，对于2022年10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起按调整后的新利率执行，降幅在0.15个百分点。
2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知提出，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
与监管要求同步，多地银行机构首套房贷利率“破4进3”，降至历史低位。
那么，2023年还能买二手房吗？
结语
可以买，但不建议买。
1、目前的二手房价格回调明显，基本触底，价格相对合适，水分不大，买入后站岗可能不大。如果有急需住房的需求，是可以买的。
2、如果是冲着学区房去的，二手房是优选之路。
3、优先买新房，2023年的新房市场，合肥选择确实很多。并且进入竞品质时代，新房质量会有很大提高。而且因为限价，价格也更低，没有道理选二手房。
