
专家又来“整活”了。
北京大学博雅特聘教授姚洋,最近在接受采访时,就发表了一番“高论”:
衣食住行永远是朝阳产业,房地产也永远是朝阳产业。就算不买房,隔个几十年,房子还是要重建或装修,全世界都是如此。
房说君认为,这有点偷换概念了,太阳一直都在,但并不一定全都是朝阳,也有可能是夕阳,所以没有一个行业永远是“长久不衰”的。
引用经济学定律,商品价值是由市场来决定,只有流通的商品才有价值,有价无市和有市无价是2个概念,现在房地产市场是属于“有价无市”的状态。
1月70城房价统计里,房价上涨的城市明显增多,23城新建商品房价上涨,比12月份多出24个,但房价下跌的城市有50个,也不在少数,二手房均价同比更是下跌了7.22%。

从数据来看,救市政策效果显现,市场正在“止跌回稳”,房价恢复上涨,但仔细一看,背后却是突显出很多问题。
先是房地产投资震荡向下。
2024年,全国房地产开发投资10.02万亿,比上年下降10.6%,其中,住宅投资76040亿元,下降10.5%。
2024年房企到位资金是10.76万亿,比上年下降17%。
我们看到新房价格上涨城市突破2023年以来的新高点,但本质上都是政策托底的效果,鼓励大家为国接盘、为经济恢复接盘,而市场投资额却在接连下降,房企们保守到不敢持续追加投资,这群人都是利字当先,粘上毛比猴还精。
这是看好后续市场发展的前景吗?
再来就是房子也没人买了。
央行公报显示,2024年全部进入机构人民币消费贷款约58.7万亿,比上年增加0.7万亿,其中个人按揭贷款15661亿,相较2023年,同比下降-27.9%。
很简单,贷款少了意味着买房的人也少了,下降的幅度达到30%,相当于100个人就有30个人不想买房,剩下的70个人,观望的有多少?真正的刚需又有多少?
房价跌了,并不意味着普通人就买得起房。

曾经的“环京第一城”燕郊,巅峰时期房价是3.5万/㎡,现在直接跌到了1万出头,上海“网红盘”房价打8折促销,买房的人还是寥寥无几,北京朝阳区某楼盘单价从10万/平米降到9.5万,成交量却是个位数。
房价是实实在在的在跌,但这个价格能吸引刚需来买房吗?
实际情况却相反,房价越跌越没有人来买,因为都怕接盘,再加上楼市的整体下行趋势,谁也不愿意冒着房价进一步下跌的风险出手。
判断房地产市场未来好还是不好,有2个方面。
第一个是房企对市场态度,也就是愿不愿意加码再投钱。

2024年房企到位资金10.76万亿元,比上年下降17%,而去年新住宅开工面积只有53660万平米,下降23%,住宅竣工面积53741万平米,下降27.4%。
不但到位资金不足,投资增速也降到最低点。
2024全年房地产投资增速10.02万亿,比上年下降10.6%,为近两年来的最低点。
第二个是没人买房了。
这个很重要,以前的房价之所以能不断创新高,都是靠炒房客带节奏,刚需买房导致的,从资产角度来看,房子升值能为大家带来差价、收益,催生出“钱生钱”的时代。

房子卖不动,三四五六线城市还剩余这么多库存房,怎么办?
截止2025年初,全国住宅待售面积约39088万平米,较去年三季度增加了约1409万平米。2月份50城新建商品住宅狭义库存为31093万平米,环比下降1%,去化周期约为21.5个月。
所以还有这么多的房子,没有人买,需要接近2年时间才能全部卖完。
怎么办?把格局打开,你会发现新天地。前几天,就看到湖北的一条去库存新招,不得不感叹:背后绝对有“高人”。

湖北大学阳逻校区拟估算投资1.98亿,用以申报收购当地352套存量房,总建筑面积37048.04平方米(全部为地上建筑面积),用来当做学生宿舍,预计将新增2800个学生住宿床位。
怎么说呢?
格局一下子就打开了,这个思路很值得分析。
首先,1.9个亿的资金属于高校自筹+国家预算内拨款2部分,别看数额大但不违规。
其次,购买的是武汉城建·水岸的项目,这属于是当地城投项目,用国家的钱,买地方城投存量房,既解决了存量房问题,又合理使用了至今,堪称“高等级化债”。
最后是价格,1.98亿买3.7万平米商品房,约合单价4800元/㎡,价格很合理,不算贵。

老百姓买房的热情不高,靠地方来合理化债收储。这个思路如果在全国范围内的高校铺开,卖掉的就不止是这352套房,可能会更多,这样就可以有效降低当地存量房问题,又可以为高校生创造更好住宿学习环境。
不得不感叹:这背后真的有“高人指点”。
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