专家又来“整活”了。

北京大学博雅特聘教授姚洋，最近在接受采访时，就发表了一番“高论”：

衣食住行永远是朝阳产业，房地产也永远是朝阳产业。就算不买房，隔个几十年，房子还是要重建或装修，全世界都是如此。

房说君认为，这有点偷换概念了，太阳一直都在，但并不一定全都是朝阳，也有可能是夕阳，所以没有一个行业永远是“长久不衰”的。

引用经济学定律，商品价值是由市场来决定，只有流通的商品才有价值，有价无市和有市无价是2个概念，现在房地产市场是属于“有价无市”的状态。

1月70城房价统计里，房价上涨的城市明显增多，23城新建商品房价上涨，比12月份多出24个，但房价下跌的城市有50个，也不在少数，二手房均价同比更是下跌了7.22%。

从数据来看，救市政策效果显现，市场正在“止跌回稳”，房价恢复上涨，但仔细一看，背后却是突显出很多问题。

先是房地产投资震荡向下。

2024年，全国房地产开发投资10.02万亿，比上年下降10.6%，其中，住宅投资76040亿元，下降10.5%。

2024年房企到位资金是10.76万亿，比上年下降17%。

我们看到新房价格上涨城市突破2023年以来的新高点，但本质上都是政策托底的效果，鼓励大家为国接盘、为经济恢复接盘，而市场投资额却在接连下降，房企们保守到不敢持续追加投资，这群人都是利字当先，粘上毛比猴还精。

再来就是房子也没人买了。

央行公报显示，2024年全部进入机构人民币消费贷款约58.7万亿，比上年增加0.7万亿，其中个人按揭贷款15661亿，相较2023年，同比下降-27.9%。

很简单，贷款少了意味着买房的人也少了，下降的幅度达到30%，相当于100个人就有30个人不想买房，剩下的70个人，观望的有多少？真正的刚需又有多少？

房价跌了，并不意味着普通人就买得起房。

曾经的“环京第一城”燕郊，巅峰时期房价是3.5万/㎡，现在直接跌到了1万出头，上海“网红盘”房价打8折促销，买房的人还是寥寥无几，北京朝阳区某楼盘单价从10万/平米降到9.5万，成交量却是个位数。

房价是实实在在的在跌，但这个价格能吸引刚需来买房吗？

实际情况却相反，房价越跌越没有人来买，因为都怕接盘，再加上楼市的整体下行趋势，谁也不愿意冒着房价进一步下跌的风险出手。

判断房地产市场未来好还是不好，有2个方面。

第一个是房企对市场态度，也就是愿不愿意加码再投钱。

2024年房企到位资金10.76万亿元，比上年下降17%，而去年新住宅开工面积只有53660万平米，下降23%，住宅竣工面积53741万平米，下降27.4%。

不但到位资金不足，投资增速也降到最低点。

2024全年房地产投资增速10.02万亿，比上年下降10.6%，为近两年来的最低点。

第二个是没人买房了。

这个很重要，以前的房价之所以能不断创新高，都是靠炒房客带节奏，刚需买房导致的，从资产角度来看，房子升值能为大家带来差价、收益，催生出“钱生钱”的时代。

房子卖不动，三四五六线城市还剩余这么多库存房，怎么办？

截止2025年初，全国住宅待售面积约39088万平米，较去年三季度增加了约1409万平米。2月份50城新建商品住宅狭义库存为31093万平米，环比下降1%，去化周期约为21.5个月。

所以还有这么多的房子，没有人买，需要接近2年时间才能全部卖完。

前几天，就看到湖北的一条去库存新招，不得不感叹：背后绝对有“高人”。

湖北大学阳逻校区拟估算投资1.98亿，用以申报收购当地352套存量房，总建筑面积37048.04平方米（全部为地上建筑面积），用来当做学生宿舍，预计将新增2800个学生住宿床位。

怎么说呢？

格局一下子就打开了，这个思路很值得分析。

首先，1.9个亿的资金属于高校自筹+国家预算内拨款2部分，别看数额大但不违规。

其次，购买的是武汉城建·水岸的项目，这属于是当地城投项目，用国家的钱，买地方城投存量房，既解决了存量房问题，又合理使用了至今，堪称“高等级化债”。

最后是价格，1.98亿买3.7万平米商品房，约合单价4800元/㎡，价格很合理，不算贵。

老百姓买房的热情不高，靠地方来合理化债收储。这个思路如果在全国范围内的高校铺开，卖掉的就不止是这352套房，可能会更多，这样就可以有效降低当地存量房问题，又可以为高校生创造更好住宿学习环境。

不得不感叹：这背后真的有“高人指点”。

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