2023年12月21日，《前海总规》规划发布，将前海城市新中心打造为湾区“国际会客厅”。

桂湾、前湾及妈湾片区、宝中片区、大铲湾片区等列入城市新中心。

自此，宝中以“前海龙头”身份，夺慕前海6.0。

腾讯全球总部，择址宝中大铲湾，总投资约370亿。未来将有约9.1万名通信技术精英和6.3万人以上精英人才在此工作。

这也让不少的购房者开始把目光投聚在了宝中。

就在上个月，位于宝中、企鹅岛旁的纯住宅新盘

中铁能建城发·阅臻府开放了108㎡样板房。

项目距离大铲湾企鹅岛很近，可以承接包括宝中、企鹅岛、前海桂湾、前湾、妈湾等价值区域在内的居住需求。

中铁能建城发·阅臻府作为深圳首个“竞现房销售”的项目！

既有预售的房源也有现售的房源，是深圳楼市改革的第一批产品。

项目占地面积约1.52万㎡，总建面约11.15万㎡，规划有住宅约7.1万㎡（全部为普通商品房，共约629套），地块规定容积率不大于5.4。

阅臻府将推售约319套94-108-138㎡三至四房，其中94㎡三房116套，108㎡四房174套，138㎡4+1房29套。

项目预计5-6月开盘入市。

今年首推1-1栋和1-2栋，预计低楼层约700万就可以上车宝中三房！

这个价位放在宝中来说，性价比是比较高的。

除了1-1栋和1-2栋，项目也将在2026年推售剩下的1-3栋和1-4栋约300套房源。

值得一提的是，阅臻府无保障性住房，

是一个纯住宅项目。

地理位置

项目地块位于宝中西侧，是宝中最后一个发展板块。

去年8月2日，中铁在土拍中竞得中铁阅臻府项目地块。

在多达21家房企激烈竞拍下，有20家房企进入最后的摇号环节，最终由中铁以“34.06亿元+竞配35520㎡现房销售面积”竞得。

项目具体位置在金科路与罗田路交汇处西南侧。

北面是海韵学校、深航福利房深航假日名居，

西面就是大铲湾，南面是湾区产业投资大厦，

东面为新安中学（集团）高中部。

此外，项目周边环绕着大铲湾（腾讯企鹅岛）、宝安区府，宝安体育场、欢乐港湾、滨海广场、图书馆、壹方城等配套。

配套分析

交通方面，该项目离地铁站有点远，距离5号线宝安站，以及建设中的15号线步行都超过1公里。

离最近1号线宝体站超1公里，步行时长约15分钟。

道路方面，由于宝中是填海而得，先规划路再建楼，所以交通线路四通八达。

阅臻府临近兴业路和裕安一路，可以比较便捷前往前海（车程15分钟）、深圳湾和科技园（车程30分钟以内）。

隔壁路口规划有连接腾讯企鹅岛的引桥，路程只需要5分钟，去前海地下通道、深中通道和深珠通道都在比较近的距离，地处大湾区核心腹地。

项目不远处就是华侨城欢乐港湾、湾区之光摩天轮、深圳滨海艺术中心、宝安区图书馆、壹方城商业中心等文体设施，娱乐休闲方面倒也无须担心。

项目北面是海韵学校、东面为新安中学（集团）高中部。

海韵学校作为宝安的一匹黑马，是一所九年一贯制公办学校，生源质量比较好。

但是现在积分比较高，参考目前宝安的积分入学制度，预计小学需要买房3-4年才能读。

新安中学（集团）高中部教学实力突出，在深圳30大之内。

（具体学区划分以教育局规定为准）

户型分析

从户型分布图看，本次主推的户型建面为约95㎡和108㎡，最大面积的138㎡的仅有不到30套。

值得注意的是，最小建面约95㎡户型将在这次全部推出，未来现楼发售的两栋不再有该户型。

也就是说，想要以较低的总价买进宝中，中铁阅臻府这批95㎡的3房2卫户型就是个不错的机会。

在户型方面，建面约95㎡为3房2厅2卫，其传统竖厅动静分区结构使得空间布局合理。

尤为值得一提的是，3个卧室与客厅同朝向，且主卧前后两面均设有开窗，这在同类型物业中实属罕见。

据悉，中铁阅臻府所有户型的使用率超90%。

所有房间都带了飘窗，这也一定程度上让室内空间得到更好地利用。

建面约108/109㎡的4房2厅2卫有竖厅和横厅两种户型设计，各有所长。

竖厅的私密性更好，动静分区，主卧双面采光通风；

横厅的空间实用性更高，进门玄关带飘窗，整体通透性更好。

但与目前市面上大多数同面积段的户型相似，4房设计的整体空间都相对比较紧凑，而且还有一个房间要“睡飘窗”。

（建面约108m²创意空间现场实拍）

（建面约108m²创意空间现场实拍）

（建面约108m²创意空间现场实拍）

建面约138㎡的4+1房2厅2卫，竖厅通透动静分区结构使得空间布局更为合理，独立入户玄关增强了实用性和隐私性。

客厅开间达到5.7米，可灵活改造出多功能间。

餐客厅的大面宽采光设计，确保了空间的通透性和采光效果均达到上乘。

主卧部分不仅卧室与私卫均为双大面宽飘台设计，还配备了独立的衣帽间。

对于追求高品质的购房者来说，这无疑是一个极具吸引力的选择。

在朝向方面，项目整体表现优秀。

该项目的优点还是非常明显的：

首先是户型格局好，得房率超高，加上赠送测算超90%，这个使用率在市场上还是比较少见的，高楼层还有机会看海景。其次是项目位于宝安中心区西侧，可享受宝中比较完善的配套设施，商业、休闲也都在生活圈内。项目属于【海韵学校】学区内，学校是九年一贯制。双央企联袂建设开发，纯商品房社区，车位比超1:1.1。一路之隔是腾讯企鹅岛，届时吸引大量年轻，高薪人群，未来有发展潜力。

当然，该项目也存在一定的缺点：

靠近沿江高速，部分楼栋会有一些噪音影响。位置不在宝中的中心位置，相对靠近碧海。【海韵学校】较为紧张，积分较高，对居住时长有要求。不近地铁站，步行距离地铁口超过1公里。有接近一半的房源要等到现房发售。

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本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。

效果图、示意图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。