市场是个轮回。
最近，房地产市场复苏的风又吹到了豪宅上。
前有上海徐汇小米地块成交创全国楼面单价记录，现有豪宅市场“供需两旺”，“日光盘”频现。
一场令豪宅市场狂欢，自上而下强化市场预期的风暴正在临近。
01
首先，真正把狂欢推向高潮的还得从前两天上海的两个“日光盘”说起。
上周末，外滩壹号院二期第二批次（备案名云著雅苑）开盘，成交金额56.74亿元，去化率100%，总成交金额达156亿元。
同日，上海普陀区的越秀·苏河·和樾府（苏缇雅苑）也是开售即罄，累计销售金额17.35亿元。
两处豪宅当天售罄直接把“豪宅”两个字干上热搜。
事实上，今年3月以来，上海的多处豪宅销售状况都不错。
咱们看看CRIC提供的数据。
其实从数据上看，在3-5月这个整体房地产市场大环境相对疲软的时候，17个豪宅项目仍有14个项目能达到75%及以上的去化率，这是很难得的事情，毕竟富人花钱通常是更谨慎的。
除去化率外，我还看到另外一组数据，更能反应市场或者说高净值群体对房地产的态度。
从数据上看，2019年到现在，其实也就是近两年以来富人对房子的偏好是往越来越高端的方向发展的。
房子越买越贵，今年单价10万+以上房子的成交面积直接占到整个上海成交面积的四分之一，而单价15万+及以上的房屋成交面积占到了15%。
这事可就了不得了！一方面是地产市场的萎靡和购房人对市场的不信任，另一方面又是豪宅市场的火爆成交，两极分化过于严重。
在我看来有两方面原因：
一方面是目前市区优质地段高品质房依然存在一二手房倒挂的情况，尤其是越高端的房产倒挂现象越严重。所以不论是投机目的或者资产配置目的都会刺激部分交易。
另一方面恐怕要从需求方面看，虽然说现在咱们房屋总量够了，但是有了房就像住好房，所以中高端的改善需求为主的房子还是有增量的。
最后就是低端市场，也就是我们说的老破小不好卖了，一增一减，从数据上看豪宅的增量需求就变得特别大了。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
虽说下沉市场会对数据造成一定对影响，但是整体豪宅对需求是实打实的。
那豪宅市场怎么突然开始火爆起来了呢？
其实说突然火爆我感觉是不太准确的，这玩意儿其实讲究一个供需。有供给，有需求，才能促进成交。那谁有豪宅的需求呢？富人呗。
我去看了看富人最近的情况，查看结果跟我预想大致相同。先说结论：富人更多了，而且顶层富人更富了！
大家可以看看下面这张图，这是胡润百富2023年中国高净值家庭现金流管理报告。
我们很容易可以看出来，不管是净资产方面还是可投资资产方面，从2021年到2023年的两年间，富裕及以上家庭的数量都是增加的。
同时，越处于财富金字塔顶端的家庭，净资产和投资能力的增幅是越大的。这是典型的虹吸效应，投资越是没有方向的时候，小资金越会向大资金靠拢寻找安全感。
所以越是上层的高净值家庭资产增值速度反而越快，而没进入富裕阶层的中产，或低收入人群资产收益大概率是负的。
此外，报告里我看到一组数据，和目前豪宅市场的火热也是比较匹配的。
和普通消费者或投资者不一样，不管是什么身份背景的高净值人群从现金流管理习惯上看周期是更长远的。
超一半的高净值群体重点关注的其实是保障家族安全传承、保障现有生活质量和财富保值升值。
其实富人把财富的升值看的是很弱的，一是因为体量太大了想短期有多大量级的提升基本也不太可能，二就是一切要以稳为主，毕竟打江山容易守江山难啊。
讲到这我相信大家也感觉到了什么。是的没错，豪宅基本可以满足高净值人群对资产配置的所有需求。
首先，豪宅本身就是稀缺资源，通常坐落于各个一线城市最核心的位置，这就是圈层和身份的象征。
同时一套豪宅可以浓缩大量的现金流，少则千万多则上亿，这可比买成普通的投资品划算多了，毕竟一亿现金按照现在的金价买成黄金差不多是三百七八十斤。
最后也就是长期价值，众所周知，咱们整体的房地产市场虽然目前确实不缺房子也不缺地，但是一个城市核心地块就那么些，核心位置也就那几个。
总不能说为了多修两个豪宅再挖个黄浦江出来吧，所以豪宅的价值恐怕在8-10年后会充分体现出来。
毕竟现在房价再像以往大涨的情况肯定是不可能发生了，未来即便是涨，也是温和的、慢慢的往上涨。到时候拼的就是房子的位置和品质了。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
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其实当下这个时间节点其实还有一个因素对豪宅市场影响挺大的，就是购房者画像。
不知道各位发现没有，我们市场整体消费是逐步年轻化的。中国从加入世贸，进入发展的快车道到今天也就20几年的时间。
这期间国家发展了很多行业，也成就了很多企业家。随着时代的发展，各企业家的子女到了该接班的年纪，同时也到了成家的年纪，而他们其实也是豪宅消费的主力军。
下面通过克而瑞研究中心给出的购房者画像各位就能知道我所言何意。
从调查结果看来，现在豪宅的选取已经到80/90后“当家作主”的年纪了，从购房意愿上他们具有充分的选择权。
而这一代人通常受过良好的教育，想法也有很强的独立性，目的性明确，知道自己需要什么样的产品，强调客制化而非传统的大众化，这也是他们购买豪宅的原因。
此外，一些非沪籍“二代”，对豪宅的需求一方面出于资产保值考虑。另一方面更是年轻人建立人脉和社交需求，同时也是家庭实力的彰显。
前面虽然讲到现在多是“二代”当家做主，但是购房资金的来源通常还是来自父辈。
各位可以看到，在重大现金流支出时，高净值父母为子女购房的费用甚至高过他们自己购房。而在一线城市城市为子女买房的单次预算已经超过了1000万人民币！当然我觉得这个预算是比较保守的。
所以“豪宅热”本质看来一方面是高净值人群普遍性认为当下豪宅不管资产增值也好或是传承也好是具备长期持有的价值。另一方面则是需求型的改善，最大程度保持生活社交的便利性和个人社会地位的彰显。
居民债务是影响楼市复苏的关键因素，不同城市之间的债务水平却是明显分化的，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
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最后，再多讲一句。
其实不光是国内“豪宅热”，国外豪宅更热！
据Redfin统计，美国普通豪宅均价达到1,180,000美元的历史高价，同比增长约9%。这是近两年来的最大涨幅，而且增长速度是普通非豪宅房价增速的两倍以上（后者仅4%左右）。
同时Redfin房地产中介在分析报告里表示：“价格合理的高端住宅依旧有强劲的需求，特别是那些外观精美和可以拎包入住的房产。我们有一位客户最近挂牌出售一套240万美元的房产，最终售价为260万美元。”
所以不管是国内还是国外的富豪对豪宅的认可度都是极高的，而认可的背后是豪宅长期稳健的基本逻辑。
此外，这轮“豪宅热”一定程度上也发挥了很好的市场引导作用，起到了领头羊效应，进一步印证了房地产市场未来长周期趋好的迹象。
豪宅较快去化，有助于房企加快回笼资金改善现金流状况。同时，豪宅交易不错的房企，或称为后续拿地主力，形成正向循环。
后续房地产市场应该还陆续会有豪宅项目发售，我们也可以观察观察豪宅市场后劲是否充足，再进一步充实对整体房地产市场的分析。
