最近一段时间，虽然还没有落地，但大家多多少少都有听到一些传闻，存量房的利率即将下调。这个信息，今天终于官宣了。

具体调整方式暂未公布，只说了大约平均降0.5个百分点，降到新发贷款附近。与此同时，第二套房的首付比例，也与首套一样降到了15%。

降存量房的利率，利好的是之前上车的老百姓。前几年市场行情好的时候，价格和利率都是在高位入手，许多是在LPR基本上加BP拿的贷款，四个多点，甚至五个点是很常见的。

在行情往上走的时候，大家都会乐观地看待高利率，不会因为支付了高额的利息而悲观得不敢消费。而一旦行情扭转，房价下行，那就是另一种情况了。

大多数人的投资逻辑，都是在价格上涨的时候，相信它会继续无限上涨，而价格下跌的时候，又以为它将永远下跌。以前有房子的人内心是骄傲而阳光的，现在好像一切反了过来。拥有房子简直成为一件丢人的事，你才有房子，你全家都是房子。

在这种悲观的预期下，高利率就像横在脖子上的一把剑，让人瑟瑟发抖。让人不得不勒紧裤腰带，能不消费的地方尽量不消费。正如前面的文章所说，就个人而言，量入为出，有节制地消费绝对是对的。但对全社会而言，如果所有人都不敢消费，不买购买别人的服务，就会导致经济停滞，最终集体受损。

因为经济繁荣的本质就是发掘人类的需求，大家都忙碌起来，互相提供更多更优质的服务，去满足这些需求。而经济衰退则与此相反，大家都停在家里，不敢购买他人的服务，自己也被迫停止生产，最后一起贫乏。

三十年前，1994年，中国的人均居住面积大约只10平方米，套户比也很低，住房数量与面积严重不足。衣食住行，住房是人类最基本的需求。因此，三十年来房地产的快速发展，就是在满足这种基本需求。而因为它牵涉重大，需要巨大的投入，于是在满足这一需求的过程中，房地产某种程度上也成为中国经济重要的马车头之一，与方方面面的产业链，与千千万万的家庭深度绑定在一起。

2024年，中国的人均居住面积已经达到了40平方米，全国平均套户比也达到了1.1。对比世界上发达国家，这两个数据都是与它们接近的了。这意味着在住房这个环节的需求上，中国人已经基本获得了满足，今后的经济发展，将减少这个环节的份额，重新挖掘新的需求。

今后是不是没有需求了呢？我认为不是，就算整体数据已经与发达国家接近了，但也不意味着这是终点。世界还会向前发展，只要条件许可，人类就想居住在更宽敞，更舒适的房子里，这种需求，是永远没有止境的。更何况客观上，我们现在拥有的房子，还有许许多多的优化空间。

只是不论怎样，从无到有，进入从有到优的下一阶段之后，需求的比例，确实不会有以前那么高了。这种转向，迟早会发生。但如前所说，因为它牵涉重大，事实上在满足住房需求的过程中，房地产已经成为中国经济的重要龙头，涉及千千万万的家庭，方方面面的产业，转向起来不那么容易，需要比较长的时间。

几年前高位入手的人，也许是刚需，也许是投资，但某种程度上，他们是原有经济形态的一部分。他们不应该被简单嘲笑。降低利率，释放一部分压力，恢复大家消费的信心，也许最终有利于整个经济的发展。