高层一定调，广州火力全开！

昨天晚上，广州正式宣布：全面放开限购。

今天，海珠区立马跟随官方的步伐，举办了「海珠焕新」的房地产发展论坛。

在这场论坛中，包括海珠区区长、区委常委、社科院经济研究所所长、市房协，以及海珠区相关职能部门负责人、各街道、重点企业代表，专家学者、媒体、房企代表等共逾70位嘉宾齐聚现场。

提到的内容，非比寻常。

｜房地产论坛实景图

壹

这次高峰论坛，透露了什么信息？

1、“一轴引领，两环带动、三区支撑”，是海珠未来的发展格局。

最近，《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》获国务院首批批复。

海珠在广州新总规里，承担着中心城区的现代商贸与科技创新功能。

东部：推进琶洲片区产业载体规划建设；

中部：打造为广州未来新的城市魅力新地标；

西部：打造广州历史文化传承地和品质消费体验地。

2、海珠几个片区发挥不同功能，相互成就。

海珠规自局提到，针对每一个片区，官方都作出了不同的提升计划：

比如，中轴片区将通过“依法征收、净地出让”的统筹做地模式，将其打造为广州未来新的城市魅力新地标。

比如，作为初代商圈的江南西，未来将打造为“广州最青春的商圈”。

｜江南西商圈航拍

｜广州楼市发布 摄

3、海珠将新增70处教育措施，新开学校将由龙头学校领办。

海珠教育局成员表示：除了逐步新增70余处教育设施；新开办的学校纳入集团化管理之外；

海珠计划投入高中学位建设攻坚项目超7亿元，将新增校舍建筑面积8.4万㎡，预计新增高中学位4200个。

此外，海珠以“东部高端开放、西部集聚提质、中部南部连片结盟”为思路，提高教育配套的含金量。

东部：琶洲南配建的九年制学校；

中部：联合中山大学共建十二年制国际创新谷示范学校项目；

沥滘教育片区：引进清华附中资源；

南部：宝实集团将辐射覆盖工业大道沿线，包括东方红地块新配建的学校。

可以说，促进区域教育优质均衡发展方面，海珠也走在了全市前列。

4、房地产拐点已来，海珠的核心资产有望率先复苏。

在会议上，官方和专家都明确了一点：

最近的政策利好，意味着房地产的拐点已来，楼市向上的共识越来越足，这会在很大程度上扭转购房者的预期。

｜江南西商圈航拍

｜广州楼市发布 摄

这会给海珠带来什么机遇呢？

其实，了解楼市的朋友都知道，房地产是周期性市场，会随着政策松紧而波动。

从进场时机看，这一轮调控的“靴子”落地后，楼市机会开始涌现。

海珠住建局提到“过去10年全市出让地块单价的TOP10，海珠就独占了4席。”足以说明海珠在广州的市场地位。

未来，海珠将通过规划、教育、民生等方面，全面刺激经济，拉动房地产可持续发展。

贰

适逢这波官方“放水”、楼市政策“六连发”，“核弹级”利好拳拳到肉。

观察整个广州楼市，反应最为迅速的是海珠。

比如保利燕语堂悦，新政第一天就连刷25套，买家挤爆了售楼部！

｜来源：社群

很多人会问，凭什么官方定调后，率先接住利好的是海珠？

用一个词概括：自成一派。

从地理位置上看，海珠处于一个被宠爱的地理位置，不偏不倚，就在广州的心脏。

它紧邻天河、越秀，站在传统中轴之上，又吸纳CBD辐射。

｜海珠区示意图

｜广州楼市发布 制

海珠有琶洲这个“产业门户”，不依附于珠江新城”，又与广州各个重点区域紧密相连。

如此自成一体的地理生态，就决定了海珠无法大量扩张，稀释土地价值。

因此，海珠的新房库存量很低，仅次于越秀区；去化周期为全市最低，只有13个月。

｜广州各区库存消化一览

但与此相对的，是日益增长的购买需求。2024年下半年，海珠新房的供求比仅为0.57，明显供不应求。（来源：中指院）

加上豪宅走的都是高质量策略，也会推升海珠新盘的热度。

今年的海珠，有琶洲南TOD二期、中海大境等大体量项目入市、有保利燕语堂悦补货海珠西，还有2023年琶洲地王的拍出；

合力之下，人们对海珠价值的判断被重塑，也带动海珠房价在逆周期中保持坚挺，成为改善买家的首选区域。

｜琶洲CBD航拍

｜广州楼市发布 摄

叁

正所谓，春江水暖鸭先知。

对待这个历史性的拐点，龙头房企对趋势的敏锐度异于常人。

国庆期间，包括保利、越秀、中海在内的房企，在海珠推出了一系列的购房服务政策：

以保利为例，推出千套“保价”计划，拿出了千万“补贴”。

保利国庆政策

1、壕掷千万补贴置换客户，提供最高7万元/套的佣金补贴，并安排专人为客户制定合理、有效的旧房销售策略，帮助客户快速卖出旧房。

2、海珠全配套新中式园林保利燕语堂悦项目，配合惠战国庆热势加推，推出悦享6重安家礼遇，超燃助力安家主城。

广州塔旁核心地段的保利·四季和颂项目，助燃“广州不限购”等多重购房利好，推出丰厚置业家电礼轻松入住。

3、客户还可通过拼团等操作，参与“保价抄底”活动，享受广东保利20个主力项目千套房源的国庆钜惠。

越秀则推出“保质、保价、保换”：

越秀地产国庆政策

1、即日起至10月31日，购买广州区域指定房源，享受价格保障服务，国庆抄底就在此时。

2、旧房卖不掉，越秀专业卖一买一专属服务团队帮您卖房，同时还有工程师工地实景陪看房等多重便利，让购房变得更省心、透明。

3、国庆期间，购买越秀旗下不同项目，更有千万购房补贴，成交抽欧洲游、入住包清洁、包打扫送新鲜食材等服务。

同时，越秀注重品质和兑现力，比如昨天琶洲南TOD学校，与省实教育集团签订合作办学意向（海珠区首个）。

中海针对置换客，推出“焕新服务”。

中海国庆政策亮点

1、对客户旧房提供专业拍摄及推广方案、联动合作中介提高曝光量及推售力度，加快出售效率；同时，对此类客群在中海所购新房，提供“焕新补贴”特享优惠。

2、国庆期间，位于广州中轴南段的中海大境项目，推出“海陆空三大活动”：直升机空中飞跃海珠湿地，俯瞰海珠湿地/广州塔/前后航道、劳斯莱斯试驾活动、海珠湖无人驾驶船体验。

3、位于海珠西的中海观澔府、中海江泰里项目实景园林已完美绽放兑现，购房今年即可入住，即刻换新居；

中海大境高定泛会所也将在国庆期间正式呈现，兑现海珠居民对于新生活的想象。

可以说，实力央国企的出手，是对房价企稳的信心，更是一种筑底信号。

肆

那么，瞄准海珠的买家，应该怎么选？

政策宽松至此，并不代表着改善买家就可以“闭眼入”。

有着优越地段、稀缺资源、高端品质的资产，才能拥有更强的价值支撑。

【刚改型产品】

今年，海珠最亮眼的，要数保利燕语堂悦。

就在今天，燕语堂悦正式加推二期组团，承接首开盘的超高热度，单日成交达25套。

｜保利燕语堂悦人气图

截止到9月，燕语堂悦已经坐实了成交量为海珠全年TOP2。（来源：中指院）

作为30年后保利重回海珠的“悦"字系焕新大作，其核心价值在于，极具成熟烟火气的生活配套。

项目位于11号线&广佛线燕岗站上盖，配建小学由海珠区宝玉直实验小学领办，还临近约3.4万方华新商业体。可以说吃透了“学铁商”的红利。

｜保利燕语堂悦实景图

目前，项目二期正式开盘，推出悦享6重安家礼遇。在售建面为90-125㎡三至四房，总价约520万起，现场非常火爆。

如果要离小蛮腰近，又地铁上盖的小三房，大家不妨看看中海江泰里。

｜中海江泰里商业实拍

项目直线约150米就是江泰路站，2号线和11号线双地铁上盖。

其距离对口的晓园小学仅约200米，该校今年4月已正式官宣纳入海珠公办金字招牌宝玉直实验小学教育集团。

目前，中海江泰里主推建面约75～105m²三至四空间，总价400万起。

事实上，不仅住宅交易活跃，琶洲的商业大平层的热度也很高。

比如保利琶洲四季，直接拿下了广州中心四区商业平层销售金额TOP1。

｜保利琶洲四季效果图

今年以来，保利琶洲四季的成交金额已经高达27.43亿元（来源：中指院），以一己之力撑起了琶洲商办市场！

目前，项目仅有少量106-110平的房源，席位也是分秒递减。

【改善型产品】

如果聚焦新晋改善顶流海珠，保利湖光悦色也同样杀入头部。

项目背靠琶洲CBD，面朝海珠国家湿地公园。

优质地段资源叠加下，保利湖光悦色推出16栋低密小洋楼和5栋叠墅。建面约127-200平四房，专为改善客量身定制。

｜保利湖光悦色效果图

别忘了还有保利阅江台，是少有的滨江东望江产品，推售约121-142㎡三至四房少量余货。

如果要找一个既有江景，又足够成熟，性价比在线的改善盘，江湾和樾必有一席。

它不仅有江景、有大园林、近公园，而且在售的约140-188平户型，单价仅6字头起。

｜江湾·和樾效果图

说到学铁商+大公园，中海大境也是改善优选。

其临近上涌地铁站，一路之隔就是中大附，西侧还规划了一所72班完全中学、一所18班小学，家门口实现一站式教育。

目前，在售建面约125-270㎡改善户型，新政后单日就卖了1.5个亿。

｜广州楼市发布 制图

【豪宅型产品】

在海珠千万级的赛道上，就不得不提保利四季和颂。

纵观整个海珠，保利·四季和颂是少有的具备中轴之上、2公里小蛮腰两大亮点的豪宅项目。

｜保利四季和颂效果图

目前，项目在售建面为108-140㎡三至四房，总价约760万起。

为助燃“广州不限购”等多重购房利好，项目还送出丰厚的置业家电礼，席位分秒递减。

｜广州城市新中轴线航拍

|广州楼市发布摄

琶洲南TOD作为广州楼市的顶流，近日正式与省实强强联合，成为改善市场的一股清流。

中指院数据显示，琶洲南TOD入市以来（2022年4月入市），无论在成交面积，还是成交金额，都是广州销冠。

目前，二期在售产品面积段为176-279平大平层，总价1600万起。

｜琶洲南TOD二期阶段性效果示意

在一线江景位，滨江·樾手握一线珠江资源，与江的距离不过约30米。

其做到户户望江，高低层不同角度都有江景。加上30米垂直空中花园设计，特别适合广州多雨的天气。

目前，滨江·樾在售建面约222~298㎡临江大平层，户户望江，整个“超级厅”像极了270°全景舱。

｜滨江·樾效果图

一大批红盘，均出自央国企之手。

它真实反映出，央国企在广州买家心中的分量。

特别是，在房地产进入新发展周期、行情愈发分化的当下，以保利为首的龙头房企拿下多宗优质地块，助力城市美好生活迭代升级。

如果认可海珠，又对生活品质有一定追求，可千万别错过~