中央定调!楼市,一个全新表述!

白话财经专栏评 2024-05-02 02:41:16
作者:余飞

4月30日,中央政治局会议在北京召开,此次会议对楼市有了全新表述:

会议强调,要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案,确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险,多措并举促进资本市场健康发展。

之所以说这是对楼市的新表述,是因为这段表述,和以往有两个明显不同。

01 | 没有提及“三大工程”

“三大工程”,也即保障房建设、城中村改造和“平急两用”公共设施,这是去年中央提出的涉及房地产的三大重要任务。

去年年末为了支援三大工程建设,甚至重启了多年未实行的PSL,一开始就是3500亿元。有媒体已经梳理,3500亿元是PSL单月投放力度的历史第三高——前两次,2022年11月,PSL新增3675亿;2014年12月,新增3831亿。

然而,不过一年时间,在4月30日那场重要的会议上,对“三大工程”,乃至对保障性住房,只字未提。

这里面是否释放了某些信号?或者说,这里面是否在印证前一天的小作文。

如果是,对商品房市场理论上的确存在较大利好。

利好的逻辑在于,对商品房的分流压力减小了。之前我在分析保障房的时候就说过,保障房尤其是配售型保障房一旦大规模入市,将至少分流掉目前商品房市场中一半的需求,这会让本就需求断代的商品房市场,雪上加霜。

此时不再提及“三大工程”,不再提及保障房,可能是对现实的妥协,不想让其成为最后一根稻草。

02 | 去库存要来了

在淡化“三大工程”的同时,楼市一个新任务被提上了日程,或者是一新表态:要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

这句话释放的信号有几点:

1,市场已经供大于求。

“要结合房地产市场供求关系的新变化”这个表述,早在去年7月份的中央政治局会议上,就有表态。

2、要建大户型房子和好房子,放开“709”0限制或许会大面积放松。

“人民群众对优质新房的新期待”,就是这个意思。

2006年5月建设部、发改委、国土部等9部门在“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”里,对新建住宅的套型比例要求,具体为:

要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。

当时提出要70%的房子面积在90平米以下,是因为要适应当时的城市化速度。那个年代,是城市化速率最高的年代,大批农民进城,大批小城市的居民转移到大城市。

为了提供更多的房子,为了避免因为供需矛盾而酿成房价大涨,才有了“7090”政策。

事至如今,一方面供求已经发生转变,市场的房子供应远大于需求,没有了快速增加房子的需求;另一方面,随着民众对房子品质的要求提升,90平米以下的房子,已经跟不上时代的需求。

3、去库存大招,或许要来。

“统筹研究消化存量房产优化增量房产住房”,这句话信号满满。前半句是从需求端考虑,要去库存。后半句则是从供应端考虑,就是要减少供应。

利用一减一增,来化解供需新变化,以稳定住房地产的跌势。

那么接下来该怎样去库存?先回顾一下上一轮去库存。

上一轮去库存发生在2014年年末,当时的库存量正在快速攀升,于是提出了全线去库存,措施包括降首付、降息、放开限购限售、货币棚改、鼓励国企购买商品房。

其中的货币棚改,更是拉动三四线城市房价上涨的主要原因。

数据:国家统计局

2023年至今的全国库存现状,和上一轮去库存的节点很像,2023年全国商品房库存量6.7亿平方米,今年一季度增加至7.4亿平方米,超过了上一轮库存量高点。

那么现在有什么去库存大招?能否奏效?

方法还是老方法。比如放开限购限售。

今年,苏州、长沙、成都全面取消了限购,杭州将二手房的限购解除。目前全国除了北上广深四大一线城市保留限购,杭州、西安、天津保留部分限购,以及海南外,其余都不再限购。

4月30日,北京松动了限购。

凡符合北京限购条件的居民,无论是单身还是家庭,无论是户籍还是非户籍,都可以在原来限购套数的基础上,在五环外多买1套住宅!

这是在号召有钱人去五环外再买一套房,帮助去库存。

4月30日,天津也放松了限购。

对河北、北京居民取消限购——北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的,享受天津户籍居民购房政策。

这是在“都市圈购房同权”。这一招,2021年3月南昌就曾发布过,当时还被住建局约谈,并收回了政策。

此一时彼一时,如今南昌完全不限购。北方第二城天津也走上了这条路。

降首付、降息方面,过去三年一直都在进行着。

目前三四线城市的首付基本降到了20%,部分二线城市的首付也降到了20%,一线和强二线普遍在30%。

一线与强二线首付还有下降空间。

以上是去库存可以使用的方法。

再看减少供应方面,4月30日,在中央对楼市新表述之后,自然资源部立刻发布了一份《通知》。

明确提到:

商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

这段规定,之前也是如此,这次之所以再度强调,显然是要加强力度执行。

按照这个规则,当下大多数三四线城市都要停止卖地。大多数二线城市乃至一线城市,都要减少土地供应。

03 | 几个问题

面对新一轮大招,能否奏效,是大家最期待的答案。这个答案,本号不做预测,让时间来给出,这里只讨论几个问题:

第一,救市早就启动,有效果吗?

过去三年,限购、限售不断解除,首付也一直在下降,但市场却江河日下。

2021年全国基本进入了疯狂救市阶段,但效果恰如2016年放开的二孩政策一样,越放开越跌。

数据层面上可以看到:

中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”,商品房销售面积跌至11.17亿平方米,销售额跌至11.66万亿元,跌至“双11”。

数据:国家统计局

数据:国家统计局

房地产贷款,创下2016年来新低。

数据:央行

卖地收入,继续下跌。

数据:财政部

说明取消限购,不顶用,因为现在的房子难卖,压根就不是名额问题,而是信心和收入问题。

第二,市场缺房子吗?

黄奇帆曾透露,中国房子严重过剩,没有必要继续修建,没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

去年3月份住建部公布了一组数据,全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等,但一般来说,城市的住宅(商品房、住宅、小产权房、工业宿舍)占比都在一半以上,农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算,属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右,换算成套数,就是个天文数字。

此外,泽平宏观披露的数据显示。各类城市的套户比中,只有一线城市低于1,二线和三四线城市都大于1。

所谓套户比,就是城市的房屋套数和户数之比,大于1说明,房子套数比户数还多,供大于求。

也就是说,目前只有一线城市还存在房屋短缺情况,其他城市都供大于求。

从目前各城市已预售尚未卖出、尚未建好的房子、已拍地尚未建好的房子,以及扎堆的空置二手房数量来看,除了一线与个别强二线城市外,其余城市即便不再建设,都不缺房子。

当然,好房子还是缺的。

第二,需求在逐年减少。

我们的人口已经二连降,去年全国人口减少了208万。而且,出生人口相较于高点时期过去十年的高点,近乎腰斩,城市化速率也降了下来。

数据:国家统计局

未来需要买房的人,会越来越少。

机构有一组预测数据。

根据房地产行业权威中指研究院理论26-40岁是买房、置换房地产的主力,那么40岁的是1984年出生的2088万,26岁的是1998年的1585万,所以得出结论2024年买房主力人口减少503万。

同理预测未来若干年买房主力变化需求,2025年继续减少603万,2026年继续减少904万,2027年继续减少1240万人,2028年继续减少1167万人,2029年继续减少1406万人,2030年继续减少1414万人,2031年继续减少742万人,2032年减少607万,2033年减少604万人,2034年减少360万人,2035年减少276万人,减少53万人,2037年增加30万人。

此后买房主力人口在正负100万以内上下浮动。

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