广州限购大松绑,京沪跟不跟?

悠悠地产观 2024-02-01 03:51:50

南国花城不愧是开风气之先的所在。就在住建部召开房地产融资部际协调会并在会上提出“充分赋予城市房地产调控自主权”后次日,1月27日,广州就对限购政策再次进行了调整,而且力度不小,并从当日起就开始施行。

此前的2023年9月20日,广州在一线城市率先调整限购政策。

今年1月27日广州楼市政策调整,主要包括五方面:

1、在限购区域内,建筑面积120平方米以上的住宅不再纳入限购范围;

2、在限购区域内,居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋登记租赁备案手续的,购房时核减家庭住房套数;

3、在限购区域内,已经在广州市存量房交易系统中挂牌并取得房源信息编码的,购房时核减家庭购房套数;

4、具备合并不动产权证书条件的,购房人可以申请转移登记业务、合并登记一并办理;

5、商服类物业不再限定转让对象。

这5项调整,虽然语气普通,但实际力度很大,每一项都直接指向近10年来全国房地产调控的核心手段——限购。

自这一轮房地产调控政策优化以来,京沪深穗四个城市,一直是对限购政策调整力度最为敏感的城市。广州此次松绑限购,其意义和影响绝不仅于一城一地。

广州将建筑面积120平方米以上的住宅调整出限购范围,体现的基本思路是“非刚需和基本住房需求,不再限购”。住房市场长期以来基本居住功能、改善居住功能和资产配置功能混同,在力行房住不炒多年后,投机投资需求基本已被驱离市场,但基本居住和高舒适度的改善居住功能仍然混同,在政策措施层面的体现就是一律限购。

此次政策调整后,改善型购房需求将被释放出来,同时,更重要的是,非广州户籍的居民家庭,也可以直接到广州购买建筑面积120平方米以上的住房。毫无疑问这将带来不小的增量购买力,毕竟粤港澳大湾区的发展近两年成果卓著,广州和深圳又是两个核心级别的城市,周边城市居民前往广州购房的需求不在少数,这将在很大程度上活跃120平方米以上改善型住房的市场交易。

这项调整能够取得的效果,值得深圳、上海、北京关注。

虽然“120平方米以上不限购”这个调整的力度足够大,但我们不要把注意力只盯在这一条上。第二、三条的调整,中长期看,意义可能不亚于第一条。

这两条的行文有点拗口,直白一点说,就是有房的居民家庭只要按照规定的手续办理,把房子租了,房子虽然还是你的,但当你再购房进行资格认定的时候,这套房子就从你已有的房子限购套数里直接减除了。第三条步子迈得更大,只要你的房子挂牌去卖了,不管卖没卖出去,当你再买房进行资格认定的时候,这套房子也从限购的套数中解除。

这两条措施很有创新精神,就是试图释放已经在广州购房、有房的人再次购买住房的增量需求,鼓励他们改善居住条件,新购房屋。在这样的政策框架下,限购区域内既有的限购套数实际上就能突破。这个口子开得妙,监管部门有高人。

同等重要的是,措施的调整,还会作用于租赁市场,丰富租赁市场的房源供应,在一定程度上稳定租金,从而通过市场化调节的手段,建立并维护更丰富的梯级住房体系,让刚需性、改善性住房需求都有的放矢,各取所需,通过市场调节得以平衡。

至于第四条,措施也是奔着已有套数去的,符合合并不动产权证书条件下,原有的办理程序,是合并和转移分开办理,这之中存在一个时间差。现在改为同步办理之后,可以一次性完成。同步解决了合并和转移之后,一样能够达到减少居民家庭现有住房套数的效果,从而释放出资格空间,可以购买新的住房。

一连串手段下来,在仍然保留了部分限购措施的情况下,增量购房需求得到了合理释放,又确保基本住房需求市场不受潜在的价格波动冲击,并且丰富活跃住房租赁市场。广州这一次的政策调整与完善一箭三雕,在一定程度上做到了“既要,又要,还要”。

北京、上海、深圳、广州之所以对限购政策调整与优化较为敏感,很大程度上是因为担心措施调整会导致市场波动,影响基本住房需求的保障。去年四季度以来,虽然在信贷政策等方面有所调整,但在限购政策这一基本制度层面,动作谨慎。尤其是上海和北京,上海直到最近才调整了两个远郊区的限购政策,而北京至今尚未对限购政策下手调整。

关注广州限购政策调整未来一段时间的效果,将在一定程度上给其他几个城市的政策调整,尤其是限购政策的调整提供参照。如果真的能够实现“既要,又要,还要”,那么,其他城市的跟进又何乐而不为呢?

除了广州本地市场的表现外,还需要关注这一政策调整后,在周边区域和城市房地产市场带来的连带影响。广州限购的进一步放开,是否会吸引更多周边城市的购买力前往广州购房。给当地及幅射区域房地产市场带来的影响,应该是后续政策需要注意的着眼点。

相比于广州和深圳,上海与北京两座中心城市的公共资源禀赋更强,限购政策调整,外来需求对本地房地产市场的影响更大,直白一点说,就是上海北京如果借鉴广州进行优化调整,那么,其释放的外来购房需求,肯定会大于广州。因此,如何评估自身城市经济与社会结构的特点,对既有限购政策进行精准有效的优化调整,是摆在地方政府面前的一个复杂问题。

无论其他城市跟进与否,如何跟进,广州“想办法”的态度是应该受到欢迎的,也是值得借鉴的。中央政府部分已经从不同层面多次释放出“充分赋予城市房地产调控自主权”的信号,接下来就要看地方政府如何科学作为、合理作为了。

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悠悠地产观

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