我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，想在上海买一套房，请问泗泾地区适合我这样的刚需人士买入吗？未来发展前景怎么样？

沪叔：你好，泗泾地区发展整体状况比较一般，产业也都以密集劳动业及小商品商业为主，整体经济发展水平不高。从房地产行业来看，该区的商品房市场也多处于不温不火的状态，整体的居住氛围较为一般。泗泾地区的整体城市页面比较像城乡结合部，多为小厂房加农村式楼房，此外还有大片荒地。但是这并不影响其成为刚需者青睐的地区，周围有地铁加持，加上房价较为适中，性价比较高。但是泗泾地区未来要吸引更多的人才流入，必须完善商业基础设施，引进较好的公办学校，同时完善轨道交通设施，把其古镇的优势发扬光大，这样未来才能有良好的发展前景。上海具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：沪叔，你好，买二套房，名下有套房自住中，现在看中江桥的嘉海雅苑、九亭的贝尚湾，哪个小区的保值能力更强呢？

沪叔：你好，九亭比江桥更接近市中心，交通和配套方面逐渐改善，江桥承接大虹桥外溢，有大虹桥辐射利好，不过城市界面有待改进。嘉海雅苑环境一般，有点乱，交通便利，性价比可以；贝尚湾算是九亭的标杆小区，环境可以，品质不错，性价比强。更建议选贝尚湾。

提问：沪叔，您好！上海本地人，上海一套房自住，还有一套在闲置，位置不太好涨幅一般，苏州园区也有一套房子，品质很不错，现在打算卖掉上海闲置的房子置换一套改善房，大宁板块怎么样？有升值潜力吗？买大宁还是新江湾？

沪叔：你好，大宁定位中产及以上，新江湾虽然不是顶级富豪区，但是更有距离感一些，整体氛围也比大宁高端，不过能支撑大宁房价的是实打实的配套，而支撑新江湾房价的概念已经快被耗空了，在上海，中产阶级是购房主力，大宁是一个不错的选择，特别是未来即将开业的久光百货还能将这里的商圈提升一个层级，大宁现在的发展方向越来越广，并且在不断的向北延伸，已经初具产业基础和规模，在和市北高新区连成一块儿候，现在这里处于上海房市的第二梯队，目前还不会出现上限，价格也没有被低估，凭本事发展起来的地方。

提问：沪叔，你好，我预计8月中旬落户完成，完成后基础分50分，+58个月社保。预算800-900w，想买靠近地铁的新房，不知道有没有什么好的选择呀？之前有看俊灿星城，感觉其他都挺好，就是不靠地铁，不知道未来有没有变成轨交盘的希望，或者有什么政策利好便于后续置换之类的？

沪叔：你的预算很高，但是积分不够，要考虑地铁新盘or热门盘，要上车比较难，除非有个别楼盘有些风险或者是本批次开盘体量很大，你能有上车机会，不然建议可以放宽要求。像俊灿这种盘值得买么，如果是买130平左右的，如果自己住，平时不需要借助公共交通，对于配套要求不高，可以上车，不过性价比并不高，现在已经6万+，赶上徐泾的价格了，但是没有徐泾的优势，未来出手不会有很大优势。

我们经常讲买房，如何买房，怎么买房升值？你要理解这背后的本质其实就是资产配置，是最大的理财。首先明白城市发展模式，像上海是摊大饼”式的发展模式，最终形成一个环状城市。越是能级高的城市，资源（包括就业、医疗、教育、交通等等）处于竞争，有资金有钱先占有。涨幅靠选筹，你选定板块现在的房价是由当前存量人口决定，未来房价则由流入的增量人口决定，地铁通行产业入驻能带来多大的人口，一定程度上对板块涨幅加持。如何判断板块赚钱效应详见知识星球。

提问：沪叔，你好，请问市区的老破大值得买吗？现在买了，等以后装电梯可以吗？

沪叔：你好，实际上只要你买的时候，你可能自己两个人坐没有问题，但你一旦有了小孩，你这个房子估计就想卖出去了。第二个来分析一下有电梯的老破大，就是我们通常说的塔式塔楼或者是碟型的，大部分房子是两梯四户，这种房子的户型都还不错，基本上有个南北朝向或者朝南朝北，还有两梯六户或者三梯八户，这种实际上非常的居多。

影响老破大其实有下面几个因素：第一个，很多市区的老破大经常是有不少的办公在里面的，一旦有办公，其实对于生活居住体验来讲，感受实际上是非常差的，包括高峰时间，你想等电梯，那就是等半天。

第二个老破大小区基本上都是一栋楼两栋楼，所以说小区的车位非常的紧张，只有地面车位，地下是没有停车位的，这样就会导致一般买老破大的人，其实家里人都不少，买车实际不是问题，但是就会因为没有停车位放弃买车，这样实际上使你生活的品质大大降低。

第三，其实很多老破大的户型光线非常的差，从东南西北的作用包括有碟形的，有扇形的，有菱形的，所以说很多一到五楼的房子实际上是非常难卖，而且价格出去的低。如果你要卖出去打折，就得打成骨折了。

第四，老破大因为面积比较大，总价比较高，客户的选择面比较多，所以说他选择这种产品的这种概率形式非常的低，那当然如果是大面积的顶楼复式，那另说，有很大的露台的一个赠送。

第五就是外立面，因为在95年到2000年那个时候见的老破大的大部分外立面都是比如贴白色的瓷砖，实际上经过二十多年的一个洗涤，白色尺寸也变成黑色的，而且是没办法漂白的。对外观来讲其实是很差的一个类型。

所以总结一下，如果不是专业选手，尽量不要碰老破大，不管有没有电梯 。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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