这篇文章想写好久了。

本号并不是研究某个具体城市房价、死抠细节的号。但作为绝大多数国人最重要的资产，本号也会关注一下各地楼市的变化。

所以每隔半年，本号就会搜集全国38个主要城市的分区房价数据，并制成区块图，在全局上，了解各地各区域的楼市发展现状。

如果您读到了本文，那么请一口气读到底。本文将用尽可能简短的篇幅，说清楚房地产过去为何上涨，以及未来如何发展变化的逻辑。

改革开放以后，房地产不再完全按计划配给。只要有钱，只要没有被限制消费，人人都可购买。那么这时候的房子是什么？

是商品！是商品！是商品！

商品价格受到什么影响？

供求关系！供求关系！供求关系！

自古以来，买家多，卖家少，商品的价格就会上涨。而且，一旦市场上的某种商品供小于求，就会吸引投机者蜂拥炒作，囤积居奇。商品的涨幅会高于供求关系的失衡比例，溢价被获利的投机者拿走。

同时，还会有一个重要的现象发生。问个问题：买房的人比卖房的多10%，房价会只上涨10%吗？

错！房价会涨到让最后10%的人买不起为止！

房子这种具有特殊价值的商品，跟普通商品还不一样。大蒜供小于求了，市场上卖贵了，大不了不吃蒜就是了。苹果供小于求了，我改吃香蕉好吧。

但是房子不一样，人总得有地方住啊！当然也可以去租房，那租金也会上涨啊！而且，在国人的传统观念里，总说要成家立业，得有个自己的房子。

所以，在供需失衡的情况下，房价真的会涨到让剩下的人买不起。买得起的人，大多数也会被狠狠剜一刀，极大影响生活质量。

这就是过去和现在，房地产上涨的根本逻辑：供小于求供需失衡——价格涨到资产少的人买不起——投机者炒作，价格推上巅峰。

什么民富，什么地价高，这些都是结果而不是原因。当地会发现，这么多人来买房子，把价格抬到这么高，那我何不趁机提高卖地收入呢？利润可不能让房地产商一家独吞。房地产商也想了，你砍掉我的部分利润，我也得从最终房价上找补，反正有人买单。

关键来了：有人愿意买单。

若是没人买单，地价高了只会流拍，房地产商才不去接盘。就跟大蒜价格上涨后大家不吃大蒜了一样。有人说：因为要保证卖地收入，所以房价必须高。这纯是本末倒置，瞎扯蛋。

好，我们发现，以上上涨链条建立在一个最初前提下：

供小于求，有人买单。

近些年来我国人多房少很严重吗？哪来那么多人在买房子呢？

答案是：城镇化。

1996年，我国人口12.2亿，城镇化率30%，有3.7亿城镇人口。

2022年，我国人口14.1亿，城镇化率65%，有9.2亿城镇人口。

二十多年来，城镇常住人口增加5.5亿。这些人，就是激增的买房客源。

如果我国没有发展，经济一直停滞，这些新增城镇人口本来会住在农村的自建房里，跟祖辈一样，在狭小的土地上从事内卷型农业。城市房地产的游戏，他们不会参与，国内楼市也就没有了这部分数量巨大的客源。

但随着经济的发展，城镇提供了大量的就业机会，他们进城工作，见识并体验了现代生活，在城里买房，扎根。

这也是我国发展的必由之路。我们不可能一直困守在城乡二元体制之下，一个城镇户口就能换一个老婆的时代，是不公平的。

另一方面，城里土著本来的居住空间也很狭窄，也有大量的改善性购房需求。不信可以去问问各城市老城区的居民，30年前的居住条件如何？人均能有几平米的居住面积？

所以，有购房需求的客源茫茫之多，数以亿计。城市盖房子的速度赶不上农业人口进城的速度，供小于求的局面就这么形成了。

不过，尽管时间跨度很长，但这批进城者终究是一次性的。

房子盖好了，放在那里几十年塌不了。农村青壮年进城了，生新娃的速度可跟不上从前。

当人口转移变化达到一个临界点之后，供小于求的局面就会改变。本文刚才所讲的，房价上涨逻辑链条的初始条件，消失了。

买房的人比卖房的多10%，房价会涨到让10%的人买不起。买卖的一样多，卖家们可能会订立价格同盟，暂时造成有价无市的现象。但买房的人再少下去，终究会有卖家绷不住，价格瞬间被打回到大家都买得起的水平。

所以，想大致预测房地产走势，只要抓住人口变化这一个根本趋势就行。有了清晰的逻辑链条，才不会空口无凭，结论都是顺理成章的。

那么经济、地段等其他影响因素不重要吗？在人口因素面前，不重要。打比喻的话，人口形势是天时，地理位置是地利，经济发展是人和。

天时是不可违逆的。最终哪个会压倒哪个，读读《三国演义》就知晓了。

也有人总结出，楼市长期看人口，中期看经济，短期看政策。其实是同样的道理。

人口变化已经到了什么阶段？从整个池子来看，2022年，是我国总人口下降元年。仅看城镇人口，很快增长也会见顶。

目前，乡村常住人口还剩5亿，这当中还有很多是不会参与房产游戏的老年人。城镇化的主体阶段即将完成，该转移的已经转移差不多了。以后，城镇化率从65%再往75%、85%提升，大部分靠的是乡村老年人的去世。

这意味着，过去楼市供不应求的时代，马上就结束了。今后将转入供需平衡，最终供大于求的阶段。

高房价收入比的时代，随城镇化进程的开启而开启，也将随城镇化的完成而结束。

需要注意的是，供需关系的变化是阶梯性的，分先后、有层次的。不是所有房子都同时涨价或同时跌价的。因为即使同一座城市的房子，也有新旧之分，大小之分，地段之分。

在以往楼市供不应求的时代，房子再小再破，也有人要，所以会造就全面普涨的结果。之后进入分化阶段，差的房源价格下跌。好的继续微涨，因为需求在一定时间内仍然存在。

只不过，被认为是“好房源“的范围将随着时间越来越小。最开始降价的是老破小，之后是老破大或户型不好的，之后是地段一般的，各类房源一批一批地转过临界点。

最后，市场上绝大多数房子都将进入“供大于求”的范畴内，只有类似上海黄浦区靠近外滩的豪宅大平层，才会始终有源源不断的“成功人士”来买单。

如果去某些网络平台上问，今年房价是涨是跌？会发现答案各不相同。原因很明显，因为各地的人口形势、楼市状况发展到哪一步都不一样。中国太大了，大到鹤岗市南山区和深圳市南山区，同在一个国家之内。不同人所处的区位不一样，观察到的现象也不一样。

本号搜集各地房价数据的过程，也是观察的过程。实时观察结果是：仅就一二线城市来说，大部分已经走到郊区挂牌均价下跌，核心区域暂时不动或微涨的阶段。大家终将殊途同归。

最终，各城市价值性最低的房子，价格的底限在哪里？

现实中，鹤岗的案例不是明摆着吗！

当然，现在有些人可能不相信，或者不敢去相信。有些人觉得，鹤岗房价低得离谱，是不是这座城市有什么特殊性？其实，鹤岗现象近些年已在全国蔓延开来。比如，河南有鹤壁，山东有新汶，安徽有淮南，云南有个旧。还有许多暂时不出名的，你可能听都没听过的城市。

在如此明朗的形势面前，有人在分析具体城市时，仍然会说这里放开限购了！会不会再涨一波？地产中介也在宣传，这里地铁要通了！这里要修某某产业园了！不要错失机会！

信了这些的，就好比是羊入虎口之前，给自己身上再撒点葱花和孜然。中介们也知道自己的工作时日无多，得赶紧再捞一笔为转型增加点筹码。

如果你想抓紧寻找机会脱手，各类短期资讯确实可以考虑分析一下，但有些时候，快刀斩乱麻会比深思熟虑更见效。如果还在考虑如何投资楼市，或者以“刚需”为借口“顺便”做投资，那么，这篇文章，您可千万别白看。