3月18日，贝壳集团公布了2024年第四季度及全年财报。

去年，贝壳实现总交易额33494亿元，同比增长6.6%；净收入935亿元，同比增长20.2%；经调整净利润72.11亿元，同比下降26.4%。

截至2024年末，贝壳活跃门店数同比增长18.3%，达到近4.97万家。活跃经纪人数达到44.5万人，同比增长12.1%。

虽然“增收不增利”，但在整个地产行业艰苦求生之际，贝壳的业绩依旧亮眼。

不过，围绕在贝壳身上的争议，却从未停止过。

01 上海链家3%的中介费，让买房人集体破防了

如今，在上海买二手房的交易成本，主要集中在税费和中介费这两方面。

今年以来，契税降了，增值税降了，个税降了，贷款利率也降了。就连公积金贷款，也有望继续下调，只有中介费岿然不动。

不少网友吐槽：“链家的中介费，竟然比国家的税费都高，这合理吗？”

在房价狂飙的年代，人们普遍觉得房子会涨，不买就亏，所以对中介费没那么在意。但这两年随着人们的预期趋于理性。

最近在上海办理新买的房子过户时，刘先生这才发现中介费竟成了交易费用中最高的费用。因为之前已经跟中介签了协议，他不情不愿地付了尾款，可心里还是有些不舒服。

在他看来，“买房的这两个月，中介小伙子虽然勤快，但服务仅限于提供房源和带看，在谈判和交易方面基本没帮到太多，服务完全不值得这么多钱。”

楼市买房的中介费，约定俗成是由买家承担，看似只有2%-3%，但因为北上广深一套房子动辄几百上千万，算下来也是一笔不小的开支。

按照最新税收政策，北上广深废除普宅和非普宅标准后，二手房产证满2年增值税为零，个人所得税从2%降到了1%（满5唯一免征）。140㎡以下的房子，契税也从3%下调到了1%。

简单来说，新政前二手房交易成本占总房价的约12%，新政后降到了4%左右。2%-3%的中介费，已经占到了交易成本的50%-70%。

以一套120平的二手房为例，满二不满五，目前契税为1%，增值税0，个税为1%，中介费为2-3%。

在各大中介公司中，中介费最高的莫过于链家。

在上海，链家一般收成交价的3%，买方承担2%，卖方承担1%。这意味着如果房子总价超过670万，光中介费就要20多万了，相当于普通上班族一年的工资。

有意思的是，链家在不同城市的收费标准不一。

以北京为例，链家2023年9月26日将中介费从2.7%下调至2%，收费模式也从购房者一方单边支付，改为买卖双方各承担1%。

以至于上海有购房者抱怨：“北京2.7%都降了，上海还是3%，是不是觉得上海人好欺负？”

某链家工作人员私下告诉凤凰网房产上海站，“二手房经纪服务地域性很强，每个城市收费模式和标准，都是自己确定的，存在较大差异。一般来说，收多少、怎么收，取决于各城市二手房市场的供求关系和买卖习惯。”

但不论怎么收，都可以确定的是，购房者苦中介费久矣。

就连明星，也为中介费苦恼。此前，有明星夫妻在上海购买6000多万的豪宅，按2%的费率来算，中介费约120万。

因为被中介质疑跳单，双方一度对薄公堂。最终，法院给出判决，认定在没有相应协议等证据证明的情况下，无法仅凭带看房就确认双方成立中介合同关系，所以不构成跳单。

住房和城乡建设部、市场监管总局曾联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，提出房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用等。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。可实际上，几乎没有中介主动降价。

贝壳在新房业务上，同样赚得盆满钵满。

据业内人士透露，贝壳找房新房佣金大约为4%左右，有楼盘为了快速清盘，甚至会给出10%的高额佣金。这意味着开发商卖出一套1000万的房，要支付100万中介费，利润空间被极大压缩。

贝壳为了快速回款，还会要求开发商“快佣”，即先支付部分佣金才会推广，对本就资金链紧张的开发商来说，更是雪上加霜。

财报数据显示，贝壳光是2024年第四季度，新房应收账款周转天数缩短至仅34天。来自国央企开发商的新房业务净收入，占比从2023年同期的约53%提升到2024年第四季度的约58%。

另外，自3月3日起，彭永东卸任多家链家相关公司的法人和高管职位，由左东华接任。2023年，彭永东的薪酬高达7.13亿元，2024年的具体薪酬尚未公布。

贝壳对开发商毫不手软，对二手房业主和买家也很强势。

有房东反馈，把房源挂在链家上之后，如果不降低价格、不购买“好赞”服务，中介就不推广。可就算买了“好房好赞”服务，效果也很难衡量。有的中介为了促成交易，通过虚假带看操纵房东心理，将挂牌价一压再压。

链家的这些做法，不仅损害了房东的权益，还对整个房地产市场造成了负面影响。这种垄断行为长此以往，可能导致楼市交易生态日益恶化。

02 中介的服务，真的值这个钱吗？

有不少购房者对中介不满：“房价一万一万地砍，中介费直接十几万。不就带看两次房吗？凭什么就收几十万？”

也有中介吐槽购房者：“简单的一套房，是从几百套里面筛出来的，有很多看不见的工作量。”

某中介上海公司负责人告诉凤凰网房产上海站，中介费包括评估费、咨询费、买卖代理费、权证办理服务费、地产咨询服务费等。

他提到，“中介费之所以这么贵，因为不是一个经纪人服务购房者，背后是整个交易团队，确保交易安全高效省心有保障，500万的资金安全远比15万的中介费重要。并且，成交的人拿到手的也没那么多，大概在0.8%左右，还是55%的提成系数。”

可看似专业的话术和保障，购房者并不买帐。

为了孩子上学问题想置换的上海本地人廖女士，这半年找了五六家中介，看了上百套房子。

廖女士接触下来，感觉专业中介屈指可数。比如她明明说了要看二手房，可还是有中介不断跟她说：“姐，要不考虑下XX新房吧。”后来廖女士才知道，新房给中介的提成更高。

看房过程中，廖女士想多了解下小区情况，可中介大多为了成交想要敷衍过去。她的手机号还被泄露出去，各种骚扰电话不胜其扰。

如今，留给购房者的选择并不多，要么为了以防万一选择大中介，咬咬牙交中介费，要么贪便宜选择小中介，可这样也会踩坑。

有的小公司会用低费率签合同，后面再陆续要求加钱。还有的中介公司完全不负责任，导致买房过程出现问题。

前段时间，凤凰网房产上海站在浦东房地产交易中心看到有两家中介公司被通报出来，提醒购房者规避损失。

有业内人士分析称，“房产买卖本身是低频交易，流程繁琐环节复杂，包括签约、贷款、缴税、过户等。因此，大多数购房者是有付费意识的，但中介提供的服务能否配得上昂贵的中介费，每家中介机构都该掂量一下。”

据专家预测，“未来可能会出现政府自建交易平台，买卖双方自己谈。但因为二手房都是非标品，不可能统一定价，中间也会涉及基建成本，估计很难大规模落地。或者也可以按照服务项目收费，比如资质审查、按揭服务、房屋检测等服务都可以单独拎出来，按照实际情况进行收费，并设定封顶金额。”

这些措施的落地，都需要时间，压力给到上海链家3%的中介费。

如今，有人痛批链家是“行业蛔虫”，“通过吸食开发商、买房人、买房人的‘营养’，让自己发展壮大，全然不顾行业的进步和生态”。

所求有度，过则成灾。在全行业都在为买房人“减负”的当下，贝壳执意背道而驰，或终将遭到反噬。