大家应该还记得我1月份的那篇文章《青岛房贷利率有望降至3.5%左右，突破历史下限》，我在其中预测了两件事：一是五年期LPR的下降，二是首套房利率政策下限的下调，这两者相互作用将把青岛首套房贷款利率最低下降到3.5%左右。

如今，这两个预测正在一步步成为现实，并且远超预期。

01 青岛现在执行的利率

2月20日，五年期LPR超预期下降了25个基点：

这创造了两个记录，一是LPR诞生后的最大降幅，远超预期；二是现在3.95%的房贷利率为史上最低。

这次降息后，青岛的首套房房贷利率下调为3.75%，比五年期LPR低0.2%；二套房是4.15%。

现在买房的朋友已经可以享受这个利率，存量房贷则要等到下一个调息日。

对于3.75%的首套房利率，很多人感觉很低了；但和国内同级别城市相比，青岛的仍然偏高：

同是北方城市的郑州，首套房利率已经到了3.45%，天津是3.55%，都比青岛低很多。

上图中没有显示，其实无锡、常州、扬州、徐州、南通等城市也降到了3.45%。

但通过我的预判，青岛的首套房贷款利率极有可能在3月份进一步下调，并有望最多降至3.45%。

02 有望最多降至3.45%

我在《青岛房贷利率有望降至3.5%左右，突破历史下限》已经解释了天津、郑州、无锡、常州、扬州、徐州、南通等城市贷款利率比青岛低的原因，这里再简单阐述下。

根据央行“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”，若一个城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降，该城市可阶段性下调当地的首套房利率政策下限。

以前青岛的新建商品住宅销售价格老是上涨，不是环比上月上涨，就是同比去年上涨，一直都不符合下调利率下限的条件。

但现在不一样了，青岛在2023年12月出现环比、同比双下降后，今天（2月23日）国家统计局发布的2024年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，青岛又出现了双下降：

根据“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”，评估期是上季度末月到本季度前两个月；就是说2023年12月到2024年2月，只要这三个月青岛新建商品住宅的环比、同比价格均下降，就可以在2024年3月下调首套房利率政策下限，也就是最多降至3.45%。

现在2023年12月、2024年1月都是双下降，青岛2024年2月再出现一个双下降，就达到了下调条件。

根据我的统计，青岛的环比价格已经连续下降了7个月：

环比价格，环比的是上月，可以称之为动态价格变化；同比价格，则是同比的是去年同月，是环比价格累积一年的表现。

2023年下半年青岛的环比价格都是下降，以至于到了12月份终于把同比价格也给拉成了下降。这说明，2024年青岛的同比价格至少还将有4-7个月的下降。毕竟连续7个月的环比下降，其惯性会把同比价格给拉下来很长时间。

而以现在青岛新房市场的行情来看，2月的环比价格大概率也是下降的。

因此，青岛2024年2月的新建商品住宅销售价格极有可能还是双下降的。

那么，青岛在2024年3月下调首套房利率政策下限的可能非常非常大，也就是最多降至3.45%的可能非常大。即使不能向郑州看齐，也应该向天津的3.55%看齐吧。

03 建议

这里首先给大家做一个解释。

本文第一部分所说的LPR下降，大部分人都能享受，新买房的马上可以享受；存量房贷在下一个调息日开始享受，当然选择固定利率的除外。

但本文第二部分所说的“下调首套房利率政策下限”，是一个对现有LPR的折扣，你现在享受不到，以后也不会跟着降。

也就是说，假如你2024年2月放的贷款，利率是3.75%；但到了3月份青岛房贷利率降到了3.45%，你不会享受到这个优惠，以后也不会享受到，永远都不会享受到。

因此，对于最近的买房者来说，我建议可以把贷款拖到3月份再办理，享受到这个超级大利好。

当然，你现在碰到合适的房子是可以买的，只不过要把贷款延后办理。