最近一段时间，总在后台收到粉丝询问，关于兰州，究竟该如何发展的留言。“跳出河谷，向外拓展”似乎是唯一的答案，也是兰州城市发展空间的必然之举。

去年11月，城北规划的兰州科学城以及兰北现代城进入了兰州人的视野，而今年4月，城东公开出让的兰州高新区飞天创新港的部分用地，也引发了很多人的关注。无论哪一边，似乎都有点好消息传出来，整个兰州城市扩张的动态，似乎也多了起来。

但问题是，兰州这座城市已经高速扩张了十余年，接下来，还扩张的动吗？

近些年来，兰州城市的建房数量不断提升，尤其在市区周边的新兴板块，开发商用未来规划给购房者描绘着美好生活的蓝图，吸引大批购房者，可交通以及生活配套迟迟不兑现，也让区域发展顿显迟缓。

很多开发商都面临着销售不畅、回款遇阻、还债压力大等问题，一部分民营房企也已经债务违约，躺平的确实不少，这也难免导致期房交付、新房建设、都成了问题。

兰州市场上烂尾及空置的房子越来越多，购房者对开发商也逐渐失去了信任，甚至对整个市场，都失去了原有的热情……

可倘若将时间轴拉回到2009年，情况就今非昔比了。

彼时，借助4万亿东风腾飞的恒大，嗅到了兰州的发展机会，于是便派遣先头部队抵达兰州，开始参与拓荒行动，2010年11月,恒大集团通过公开拍卖取得了“九州生态园”项目用地的使用权，正式落定兰州。

3年后，兰州市政府与碧桂园签订合作协议，在城关区北面滩以北青白石乡的低丘缓坡荒山进行大规模商品房开发，当时，碧桂园实现销售50亿的目标，时至今日都是一个传说。

数年内，兰州一大批商品房开发和大学新校区项目建设在城北破土动工，“削山造地”也逐渐达到高潮，而削山面积，更是居全国首位。城市以北的荒山上，挖掘机也开始了日夜轰鸣，一车车黄土顺着山沟的小路不断被带走。

彼时，为了获得更多可被利用的土地，让各个区域之间的联系更加紧密，第四版城市总体规划应运而生。城市骨架再一次被拉大，一些原本是城市郊区和县区的部分区域被圈进了扩张中的城市版图，各区域轰鸣的机器不断蓄力开拓。

除了九州及青白石外，兰州向北还延展出了福源新城、兰州新区等多个新兴片区。

2013年，保利入驻福源新城板块，打造了千亩大盘保利领秀山，之后，碧桂园·公园上城、兰州万科城、华远三千院、御景龙湾等多个大牌房产项目争相抢地，福源新城迎来大开发时代，一跃成为黄河北品牌房企密度最高的板块。

而在兰州的整个宏观规划蓝图里，兰州主城区北拓的新版块，就是一条连接线，未来将与兰州新区连在一起，形成一个整体。

与此同时，“南升、北拓、东扩、西移”的发展战略构想出炉后，城东的和平板块、榆中县城片区、定连板块，以及城西的马滩、迎门滩，大滩、陈官营，城南的彭家坪等区域，也展开了快速推进的步伐……

就在保利入驻福源新城板块的那一年，名城集团落位兰州定远，开发兰州大名城项目，拉开城东发展的序幕。随后，万科宣布落子和平，乘着兰州东扩的东风，开启了在大城东板块的深耕，绿城也计划于和平十字打造一个江南园林的康养休闲生活区。

而城市向西的三滩范围内，如今也已聚集了龙湖、万科、兰海、万达等多个开发商相继落地，而城南最火热的板块彭家坪，也随着恒大、华润、保利、龙湖等品牌房企的进驻，热度一再高涨。

直至去年年中，兰州第五版城市规划正式报批，规划提出了“北上、东进、西固、南屏”空间策略，并明确“一河两山、三城多镇”发展布局，整个兰州城市的发展，似乎也进入了新一轮的快车道……

可实际上，就在兰州城市不断摊大饼之前，早在上世纪末，雁滩区域便落地了兰州首个能够容纳两万人的超级大盘——新港城，正式拉开了雁滩房地产开发的序幕，雁滩凭借着较好的区位以及较大的土地储备量，成为众多开发商争相进驻的热点区域。

过去的十余年里，越来越多的知名大房企纷纷涌入，他们斥巨资买地造新城，每隔一段时间，就有房企圈定几十平方公里的土地，并配建新商业、医疗、教育、道路等大型配套。

于是，城市化进程不断加快，在高速转动的齿轮中运转，新的就业机会也纷纷涌现，人口源源不断的涌入兰州，同时也助推着兰州的房价的上涨。

很长一段时间里，兰州人一听说要造新城，情绪都是一场亢奋的。

兰州购房者们也深知，买房是个稳赚不赔的买卖。无论是置业选择买房赚钱获取利润，大家对住房的需求和热情，都是火热的，即便是城市周边的打工人，也会图个向好的预期，笃定的在扩张的新区域买房。

于是乎，兰州楼市的人群基数也在不断增加，市场需求也日益扩大……当兰州开发商们发现，自己的项目盖一个、卖完一个、再盖一个、又卖完一个的时候，就开始疯狂加杠杆，不断举债，以获取更多的收益和利润。

时代的造就下，一部分兰州人也乘上这股利好的大风，真正意义上的富了起来。于是，第三产业也就是服务业的发展，也被带动了起来。

毕竟，那个时候，很多兰州人都觉得挣钱是一件容易的事，未来自己还会越赚越多，于是大家开始超前消费，餐饮、酒吧、KTV等的夜生活也火热了起来。

这都是兰州这座城市高速扩张的过程中，身在其中的每一个个体享受到的利好。可一个城市，不可能永远扩张，倘若兰州持续盲目的扩张，或许也只会越显乏力……

更何况，兰州扩张之路的乏力，早在工业化发展之初，就已经显露了出来。

1937年抗日战争爆发后，大半个中国沦陷，边远闭塞的兰州，一瞬间成为了支持抗战的大后方，也是流亡同胞避难的场所。出于安全考虑，各地商业及机关团体、学校、工厂等，也开始源源不断的迁至兰州。

随着多个工厂和企业的搬迁，兰州也出现了纺织、冶炼、印刷等现代工业体系，原本不太起眼的兰州也由此一跃成为工业重镇。

截止1949年解放时，兰州已经有了40多家工业企业，工业总产值高达1000多万元，兰州的人口也由1935年的9.6万余人，增加到了1944年的17万余人。

这场浩浩荡荡的工业化，让兰州城迅速成为西北高原的工业明珠，同时也带动了城市化迅猛的发展，为兰州的城市变革，带来了巨大的推动力，也彻头彻尾的改变了兰州人的生活。

但整个兰州也被塞得满满当当，甚至连每条山谷缝隙都不留余地，再难寻方寸空间……

由于兰州地处黄河谷地之中，南北都是高山。与成都、西安等拥有广阔平原的西北城市相比，缺乏开阔平坦的土地，缺陷就是先天的土地资源有限，而唯一能开发的办法，只有沿着河谷横向发展。

那个时候，熟悉兰州情况、且建设经验丰富的任震英，出任了兰州市人民政府建设科科长，并主持了兰州市的总体规划。

他编制出台了城市发展的第一版总体规划，将兰州规划为带状结构，开辟通畅的线性交通提供了条件，这样既保持了城市的完整性，又便于控制沿线各个城市单元的规模。

这份规划中：西固作为石化基地，七里河作为过渡区，安宁作为科教区，城关区作为全省政治、经济文化中心，沿河错落，周边与田园紧密联系，依山傍水。

从当时的发展情况来看，兰州城市发展尚未饱和，整体规划因地制宜，确实意义重大。正当所有人都对这份规划赞不绝口的时候，国家建委却提出了担忧：“由于自然条件的限制，兰州不宜发展过大！”

但随着兰州城区人口的爆炸增长，土地资源明显真的面临了无地可用的困境，盆地面积已经不足以满足日益膨胀的城市需求，城市规划面临前所未有的挑战，同时也成为了制约兰州城市经济发展的“绊脚石”。

于是，去哪找地？成了兰州政府火烧屁股的最大问题。实在没办法，兰州便开始对周围环绕的群山，动起了点子。

1988年，兰州兰州市在距离市区5公里的城关区区域，规划了九州经济开发区，有了这样的“示范效应”，再加上兰州急需城市发展突破河谷限制，2000年左右，兰州第三版城市规划出炉，城市范围已逐步向外规划，并试图向北延展出一片更长的枝丫。

到了2007年，规划人王志纲提出“必须走出河谷”的建议，为兰州的发展指明了方向。次年，甘肃省便下发了一份文件，表示兰州可以在市区周边“平山造地”，于是，一场轰轰烈烈的“削山造地”，才在兰州正式拉开了序幕。

时至今日，兰州已扩张了十余年，通过大规模造城来拉动地价，以获得更多的财政收益，提升城市价值，这个发展方向，看起来也没什么错。

不可否认，政府举债做配套，地皮炒熟之后卖给开发商，开发商盖了房子再卖给老百姓，老百姓有工可打，工资连年增长，对未来的预期拉满，这是一个良性的循环过程，也确实在一定时间内，成了兰州经济发展的重要推手。

可凡事都有两面性，这种迅猛的势头带动兰州经济的增长的同时，随之即来的，就是近两年开发商的的开发失控和频频爆雷……

自从2021年下半年开始，整个兰州房地产市场就步入了下行周期。

一边是政策端持续加码、疫情冲击、经济增速下滑、通胀屡创新高、产业链供应链受阻。另一边，是过去支撑房价上涨的城镇化因素、人口增长红利等核心因素都逐渐褪去，剩下的却是房子的供应量的持续增加，以及需求端的不断萎缩。

最近这几年来，为了救市，上层可谓是政策频出，但最终的效果，屡屡不达预期。兰州鲜少有开发商敢拿地，而是忙着消化库存，官网上发布的土地动态，一年到头寥寥无几，就算佣金分销齐上阵，房价一降再降，真正决定买单的人，依旧要酌情再三考虑。

这就导致过去依赖土地财政的政府，也没了经济收入。没收入，拿什么来搞公建配套？甚至教育、医疗、社会保障等公共服务上的投入，也会像被逐渐紧缩的皮带，这也是兰州公交、天然气、以及一系列公共服务费用上涨的原因。

毋庸置疑，房地产市场的降温，还导致一系列相关行业步履维艰，让不少人受到牵连。

兰州人的收入开始逐渐下滑，甚至面临失业裁员等窘境，没有人敢持续加杠杆了。有房的人资产缩水，各行各业都面临着降薪、裁员的现状，各大餐饮、电商等不断卷低价，兰州人也只能不断降低自己的消费。

所以，无论政策如何调整，开发商的优惠力度再怎么加大，兰州购房者都没有如其愿的增加，兰州人对未来生活的预期逐渐降低，隐隐浮现的便是资产负债表的大衰退，大家都在忙着积累储蓄，不确定性太多，谁还敢投资买房？

当下的现状就是：房地产行业下行了，开发商爆雷了，消费刺激不动了，政府也卖不出土地了，哪哪儿都缺钱，根本运转不起来，这简直就是一个死循环。

虽说按照目前的规划，兰州依旧应该拉大城市骨架，兰州城市向外拓展也已势在必行。可这个过程，不能操之过急。

眼下，最大的问题就是，兰州城市扩张的钱从哪来？

不可否认的是，城市骨架拉大了之后，生活质量必然会提高，城市经济也会积极运转起来，可兰州大部分新兴区域发展的多半动力，都是来源于地方财政，这些区域，如今不缺规划、不缺宣传，也不缺住宅。

可设施和配套占大头啊，土地及道路需要平整修建，水、电、气、暖、网需要铺设，相应的医院和学校的建设，也得跟上，这都是需要大量政府资金投入来支持的，且任何一笔，这都是不小费用，算过没？

这就好比，兰州的地铁规划也是为了拉大城市骨架啊，类如计划通往城东的地铁4号线，规划了好些年了，就是批不下来，执行起来也非常有难度。

这种情况下，还怎么扩张？处在当下的市场环境中，没钱、没基础，也没资源，实在也搞不了过去的那套刺激的玩法了。

更何况，眼下兰州周边多半新兴区域的房价都在下跌，很多新兴区域的房价甚至直降2000、3000/㎡，形成了一个由外向内，价值逐层递减的价格圈。

没办法，处在任何情况下，市场需求都不能一直保持增长，市场竞争中需要实现供需的动态平衡，这其中必然面临这淘汰出局。

万物皆有周期，唯有看到趋势，才能顺势发展，城市在扩张后必然还会收缩，这是城市发展历程中一个短暂可逆的局部现象。

未来不可预测，但可观规律却无法违背。处在高低峰谷之间，必然要接受重新洗牌的洗礼，而我们唯一能做的，就是适应新现象与新机制。

能肯定的是，兰州城市扩张这条路，短时间内不会有什么太大的改变，想要再靠扩张实现发展，也实在是很困难……

过往曾是“摊大饼”的扩张方式，已经显露出来弊端，未来兰州的扩张之路，难度依然很大，我们也只能拭目以待。