在宁波土地市场广泛的关注下，中能建未来社区建设发展（宁波）有限公司以41轮竞价，436107.2万元的成交总价、折合楼面价约9710元/平方米，成功摘得鄞州区JD04-05-03、04、06、07、09、16、17、18地块，为这宗“超级地块”落下实力买家。

该地块作为宁波首个“原拆原建”未来社区试点项目的核心组成部分，总用地面积高达15.4万平方米，计容建筑面积近45万平方米，涵盖住宅、商业、文化及公共服务等多重功能，其开发复杂性与战略价值不言而喻。

值得关注的是，此次成交并非中能建首次布局该区域，早在2023年，便以22.2亿元竞得划船未来社区首宗商品住宅用地。如今再度出手，不仅展现了其对宁波核心城区市场的持续深耕，更预示着未来社区开发模式将迎来新一轮的升级与扩张。

鄞州土拍

地块亮点简析

一、地块复杂性

该地块为宁波罕见的大规模综合开发地块，规划指标严苛，容积率1.0＜R＜2.912，需配建学校、社区中心等配套，开发挑战大。

二、中能建的持续深耕与战略升级

23年中能建以楼面价20999元/㎡竞得划船未来社区首宗商品住宅用地（百誉府项目），正式进军宁波核心城区市场。此次再度拿下本案地块，表明其对划船未来社区项目的长期看好，通过连续拿地强化在宁波市场的战略支点，从单一住宅开发向综合社区运营升级。

三、未来社区模式的复制与深化

房地产市场方面，划船未来社区首宗地块的成功开发经验（百誉府备案均价约35556元/㎡）为本地块开发提供信心，中能建可复制“未来社区+央企品牌”模式，提升项目溢价能力。

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地块基础信息

地块位于鄞州区百丈地段，东至甬港南路，南至中塘河，西至彩虹南路，北至百丈东路和规划一路。

图片拍摄：搜地网络

出让面积为154259㎡（折合约231.388亩），容积率：1.0<R<2.912。土地用途：城镇住宅（含服务式公寓、回迁房）、零售商业、餐饮、商务金融、文化活动用地。

其他条件：

1、本地块服务式公寓、普通商品住宅、回迁房、商服、文化活动用地的成交总价在土地出让合同中分别明确，溢价成交的，以服务式公寓、普通商品住宅、回迁房、商服、文化活动用地起始总价为基数，按同比例溢价的原则进行分摊。其中，服务式公寓用地起始总价34643.18万元，普通商品住宅用地起始总价147768.40万元，回迁房用地起始总价215630.21万元，商服用地起始总价8456.23万元，文化活动用地起始总价2609.18万元。

配套设施要求：

规划控制指标：

JD04-05-03地块：为文化设施用地，适建：文化设施（文化活动）及相关配套设施。

JD04-05-04地块：为其它居住用地（服务式公寓），适建：服务式公寓（成套住宅）及相关配套服务设施。

JD04-05-06、07、09、17地块：为二类居住用地，适建：住宅及相关配套服务设施。

JD04-05-16地块：为二类居住用地和商业商务混合用地，适建：住宅、商业（零售业、餐饮）、商务（商务办公）及相关配套服务设施。其中住宅计容建筑面积（含居住配套服务设施）不超过90500平方米；商业商务计容建筑面积不少于10100平方米（其中商务计容建筑面积不少于7660平方米且不超过8000平方米）。禁建：公寓式办公、酒店式办公、批发市场、公寓式酒店、旅馆。

JD04-05-18地块：为商务用地，适建：商务（商务办公）及相关配套设施。禁建：公寓式办公、酒店式办公。

其它控制要求：

1、办公建筑应采用开放式办公，开放式办公及三层以上的商业（旅馆除外）套内建筑面积不小于300平方米，且套内不得采用跃层式设计，标准层建筑面积不小于800平方米。

2、禁止设置低层独栋式建筑类型。

3、商业、商务建筑严禁设置类住宅。

4、配套商业用房如需设置产生油烟、异味、废气的项目，需符合《宁波市大气污染防治条例》的要求，并明确专用烟道等设施的位置，且不得与居住层相邻。

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地块优势点评

地块地处老江东核心，是鄞州区首批未来社区——划船未来社区，也是浙江省首批未来社区试点创建项目中城市核心区全拆重建类项目之一，对宁波城市中心城区风貌更新塑造有着重要的示范作用。

地块地理位置优越，甬港南路、舟孟南路等路网密集，百丈东路、中山东路串联起三江口和东部新城；彩虹南路连接天童北路，深入鄞州新城核心腹地。东、南、北三侧分别有轨道3号线、4号线和1号线穿过，交织于樱花公园站和儿童公园站，发达的立体交通，为城市提供了极高的区域价值。

图片制作：搜地网络

此外，老江东醇熟配套等硬核利好让美好生活加速兑现。天一商圈、老外滩、宁波新世界广场等商业业态为品质生活添光溢彩，李惠利中学、鄞州区江东中心小学中山校区、东柳小学、宁波市四眼碶小学、李惠利医院、宁波大学附属人民医院、第九〇六医院等公建配套，解决了片区居民求医就学难题。且周边樱花公园、儿童公园、宁波市体育中心等诸多利好林立，人口稠密，宜居宜业属性显著。