2025年，这两类城市将迎来资产价值大爆发！

在时代的洪流中，许多改变未来的战略往往藏匿于日常的琐碎之中。上周，住建部召开的全国住房城乡建设工作会议，犹如一颗石子投入平静的湖面，激起了层层涟漪，预示着未来三年市场格局的深刻变革。

城中村和危旧房改造，成为新焦点

会议中，一个尤为引人注目的消息是：加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，并计划在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。这其中的关键词——货币化安置和扩大规模，无疑将成为接下来市场发展的风向标。

货币化安置，这个曾经推动全国房价上涨的“秘密武器”，如今再次被提及，其威力不容小觑。而城中村改造规模的扩大，更是将这一政策的影响力推向了新的高度。早在今年10月，住建部就宣布新增货币化安置100万套，但当时这一政策还仅限于35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市。然而，到了11月，政策范围迅速扩大，近300个地级及以上城市都被纳入其中，规模之大、范围之广，堪称前所未有。

为何如此急切？

这一政策的迅速推进，背后有着多重考量。一方面，通过拆迁减少二手房库存，可以有效缓解市场压力；另一方面，村民拿到拆迁款后产生的购房需求，又能为新房市场注入新的活力。同时，城中村改造还能提升居住品质，打造更加宜居的城市环境。有机构预测，新增的100万套城中村和危旧房改造，通过货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化，这一数字足以让人震撼。

资金来源何处？

如此庞大的资金需求，自然需要强大的资金支持。除了地方财政收入作为基础外，各大银行也将成为重要的资金来源。今年，M2（货币供应量）再创新高，11月底M2余额环比再增加2.25万亿，市场上的钱越来越多。同时，明年还将发行大量超长期特别国债，专项债的规模也将大大增加。这些资金，有很大一部分都将流入到大基建的投资中，为城市的更新和发展提供强有力的支持。

城市更新，已是大势所趋

其实，城市更新已经悄然在多个省份和重点城市展开。不少城市的住建局甚至已经更名为住房和城市更新局，这一变化足以说明城市更新工作的重要性。最近，财政部更是提前下达了2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算566亿元，其中城中村改造资金预算就高达100亿元。

以深圳为例，这座城市已经高歌猛进地开启了城市更新时代。今年上半年，深圳列入城市更新计划的项目就高达上千个，已通过城市更新专规批复的项目计容建筑面积累计达到了22843万方。这样的规模，这样的速度，让人不得不感叹深圳的城市更新力度之大。

而上海也不甘落后，其最新批复的2024-2026年国土资源利用计划方案，涉及了上百宗地块、超10万户居民的拆迁征收。其中，徐汇区就有103块地块被纳入拆迁计划，成为上海未来两年的拆迁大户。

广州、杭州等城市也在行动

除了深圳和上海，广州和杭州等城市也在积极推进城市更新工作。广州今年计划实施200个以上老旧小区改造，并推动149个城中村改造项目；杭州的拆迁土地计划更是已经超过了1700公顷。这些城市通过城市更新，不仅提升了城市的整体形象，还带动了相关产业的发展，为城市的经济发展注入了新的活力。

“促投资，扩内需”成为关键

在当前的经济形势下，“促投资，扩内需”已经成为推动经济发展的重要手段。而城市更新，正是这一战略的重要载体。通过城市更新，不仅可以去库存、促投资，还可以扩大内需，推动消费市场的繁荣。

前段时间热议的消费税改革，很可能在2025年迎来新的进展。一旦消费税从中央独收改为中央和地方分成，就相当于中央直接让利给地方，这将极大地激发地方的积极性。要知道，消费税可是国内第三大税种，涉及烟、酒、小汽车、成品油等15个税目。去年的国内消费税达到了16118亿元，这一数字足以说明消费税的重要性。

然而，消费税改革后，各地的税收收入并不一定会增加。这还要看各地的消费能力。一般来说，高能级城市的消费能力较高，消费税收就会相应增加。而消费能力弱的城市，就不要对消费税收有过高的期望了。

消费能力强的城市将受益

从去年的人均社会消费品零售额TOP10省市来看，消费能力强的城市主要集中在东部沿海地区。这些城市不仅经济发达，而且人口众多，消费市场繁荣。因此，在消费税改革后，这些城市将有望获得更多的税收收入，从而增加财政收入。

有机构测算，东部10省烟酒、成品油、汽车消费占全国消费将近一半。这意味着，东部地区在消费税改革后将获得更大的税收转移绝对值。而对于那些人口外流、消费能力弱、收入水平偏低的中西部城市来说，消费税改革可能并不是一个利好消息。

房价止跌回稳，市场仍需刺激

再来看房价。统计局公布的11月房价数据显示，一手房价和二手房价均出现同比下降。其中，一线城市同比下降4.33%和8%，二、三线城市同比下降幅度更大。这表明，当前房地产市场仍然面临较大的压力。

同时，消费数据也显示出市场的疲软。虽然11月CPI同比小幅上涨，但社融仍低于预期。今年前11个月，居民存款金额累计达到了12.07万亿，是历年前11月的第三高。居民存贷比也达到了5.09，是2008年以来最高。这说明，居民可能因为一些困境而加大了储蓄力度，减少了贷款需求。

因此，明年更大的刺激政策注定是要来的。这些政策将如何影响市场？哪些城市将从中受益？这是我们需要关注的问题。

判断城市利好，把握资产价值

在当前的市场环境下，我们需要判断自己关注的城市是否属于利好城市。这些利好城市通常具有城市更新红利和消费能力强等特点。例如，一线和强二线城市往往拥有更多的资源和机会，因此更容易受到政策的青睐。同时，这些城市的主城核心区也更具投资价值，因为这里的土地稀缺、价值最大、购买力最旺盛。

相反，对于那些没有利好的城市来说，这波刺激政策可能与其无关。因此，我们需要提早置换资产，避免因为市场变化而遭受损失。

认清未来大趋势，把握投资机遇

未来，经济格局和财富分布都将发生深刻的变化。一线和强二线城市将成为投资的热土，而三四五线小城市场则可能面临更大的挑战。同时，主城核心区也将成为投资的焦点，而远郊市场则可能逐渐边缘化。

此外，改善置换和高净值需求也将成为市场的主流趋势。随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，越来越多的人开始追求更高品质的居住环境和更优质的服务。因此，那些能够满足这些需求的房产项目将更具投资价值。

结语：把握时代脉搏，共创美好未来

在未来的发展中，我们需要认清时代的大趋势，把握投资的机遇。无论是城市更新还是消费税改革，都将对市场产生深远的影响。因此，我们需要密切关注政策的变化和市场的动态，及时调整自己的投资策略。只有这样，我们才能在未来的发展中立于不败之地，共创美好未来。