文|祁木最近，为了刺激楼市，东北各大城市使出了浑身解数。先是黑龙江哈尔滨，打响跨省卖房第一枪。日前，哈尔滨市13家房企带去了21个房地产项目、优质房源近5000套，来到江苏南京进行推介。这是依托黑龙江省夏季康养避暑特色优势，从供需两端发力，探索开展“走出去、引进来”商品房省外宣传推介活动。随后辽宁沈阳，盯上了在校生。沈阳出台新规，对高等学校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生（毕业5年内），购买新建商品住房给予全额契税补贴，其中在校生再给予每平方米200元的购房补贴。东北城市拼命救市，释放了什么信号？01无论是跨省到南方卖房，还是给在校大学生发放买房补贴，听起来都相当魔幻。且不说东北人自己都跑到几千公里外的南方，靠什么吸引外地人尤其是南方人？显然，到东北买房，本身就没有多大市场；而到东北买房避暑，更是个伪需求。三亚之所以成为养老和过冬胜地，独特的气候和自然环境是其一，而自贸港等政策加持之下的房价上涨预期，才是关键。与之对比，哈尔滨在自然生态上谈不上独特。且不说东北，在中西部地区也有大量类似的地方存在，南方人为何要跑到千里之外的东北？更关键的是，哈尔滨的房价虽然不高，跟南京没法比，但在东北也谈不上低。在黑龙江本省就有白菜价的鹤岗、双鸭山，鹤岗房价只有2000元，为全国房价最低的城市，只有哈尔滨的1/4，深圳的1/30。其实，在大中城市里，性价比高过哈尔滨的也不少，比如长沙，均价只有1万元左右，与其经济体量不相匹配。

对于哈尔滨等城市来说，最大的问题是，东北的房子还有增值空间吗？这年头，连南方发达地区的房价都出现明显回调，南京自身都不得不取消限购限售，来刺激楼市，还有余力承接外地需求？02与跨省卖房相比，鼓励在校大学生入市，听起来更加令人不可思议。在校大学生，尚未进入就业岗位，根本就没有任何消费能力，也没有任何还款能力，本身就不是支持刚需的正常对象。所谓鼓励在校大学生买房，无非试图通过大学生撬动父母的六个钱包，从而对楼市形成一定的刺激效应。然而，在动辄数百万的房子面前，几万元的契税和买房补贴可谓杯水车薪。在房价走势仍旧高度不明朗的当下，更是聊胜于无。更关键的是，人随产业走，没有合适的就业岗位和收入预期，仅靠几万元的买房补贴，是难以真正留住人，遑论争抢外地的人才？其实，这些年，抢人大战早已不同于以往，早期的送钱送房送户口或许还有一定吸引力，如今早已成为二三线城市的标配，形成不了独特优势。沈阳给，武汉给，长沙给，成都也给，合肥郑州也可以给，最终大家还是回到同样的起点。

如果没有基本面上的突破，仅靠小恩小惠，又能留下多少人？又能把他们留多久？

03花样卖房的层出不穷，体现了城市对于楼市的焦虑。不难理解，无论是沈阳还是哈尔滨，这些年经济增长并不尽如人意，而楼市走势同样不及预期。根据国家统计局发布的70个大中城市二手房价指数，沈阳房价相比去年同期大跌5.9%，哈尔滨下跌4.9%，几乎回到了2020年之前的水平，在主要城市里垫底。

受此影响，两地房地产投资和卖地收入都出现大幅下滑。2022年，沈阳、哈尔滨房地产投资分别下降23.1%、35.8%，对经济的拖累可想而知。

面对这一困局，沈阳、哈尔滨从两三年前开始就一直试探性松绑，而沈阳更是在二线城市中打响了取消限购、限售第一枪。日前，沈阳市率先取消限制性购售政策，取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。随后，南京、济南、青岛、福州、郑州等地响应，拉开了新一轮取消限购的热潮。不难看到，如今的楼市，不缺政策，缺的是实实在在的需求；不缺补贴，缺的是对于收入和房价走势的未来预期。因此，东北房地产要想突围，核心不在于吸引南方人买房，也不在于挖潜在校大学生的购房潜力，而在于转换发展方式，瘦身强体，重振经济。别建那么多房子，才是终极解决之策。