美国2021年人口3.32亿，新房销售76.2万套。日本2021年新房24.39万套，人口1.26亿。中国2021年人口14.13亿人，新房销售156,532万平方米，至少有1200万套。

2023年该不该买房，我们讨论一下。

第一个、时代变了

我们把时间放在2010年，一个大学生刚毕业，手里有父母给的30万，工资5000元，买了一套100万的房子，贷款70万，利率4.9%，房贷20年，每个月还贷4581元，每个月结余。现在买房，十年后，有三个版本。

第一个版本： 2020年的时候，房价翻倍，200万，工资翻倍，收入10000元。十年里面靠房子赚了100万（纸面收益，增强幸福感），工资除了还房贷，还剩6500左右，幸福感很强。如果再结婚了，另一半工资也是一万，每个月家庭结余现金16500元，小日子美美的。

第二个版本：2020年的时候，房价没涨，还是100万，工资涨了一点，每个月7000元，日子还是紧紧巴巴，但是能过。如果再结婚了，另一半工资也是7000元，但是因为有了孩子，家庭开支大增，马马虎虎就这样吧。

第三个版本：2020年的时候，只有90万，虽然十年也没怎么跌，但还是很郁闷不是。工资也没涨，只有5500元，每个月结余1000元，根本不敢找媳妇，省吃俭用在混着，单位也不景气，有可能会失业或者降薪，每天心惊胆战。

现在我们知道了，在真实的世界里面，上演的是第一个版本，区别是房价可能翻了三倍，工资翻了三倍，在人生财务加三倍杠杆的人赚疯了，简直是人间天堂。

可惜现在是2023年，现在买房，上演的会是哪个版本呢？

第二个、房子的属性变了

我们再考虑一个问题：房子是消费品还是投资品？

答案：房子是消费品也是投资品，但是在不同的情况下，属性的侧重点不一样。

比如，一套房子2010年的时候100万，2022年的时候300万，显然是投资品，增值保值能力很强。

比如，一个大型社区，第一期的房子是2010年的，第五期的房子是2020年的，同样的户型和配套去卖，2010年的可能卖一万一平，2020年的可能卖一万五一平，消费属性就出来了，因为老的房子出现了相对贬值，也就是折旧。

事实上，这几年在中国99.99%的城市和地区，房子的消费属性越来越强了。老房子不仅价格便宜，而且便宜了还卖不出去。

如图是苏州园区（苏州最好的区）的二手房交易数据，大房子的总价高，单价贵，但是占比极低，属于有钱人圈子的内部收益，而大量低价房是成交的主体，房子买不上价。而所有的房子总数据看，成交周期大于三年！

卖一套房子三年都卖不出去，流动性极差，这样的市场环境下，想要成交，必然要折价。是不是消费属性很强了？苏州园区尚且如此，全国其他地区的数据想来只会更差吧。

第三个、生活观念变了

我觉得买房和生儿子一样，都是一种执念。当你摆脱这种执念后，你就会发现：我去，人生还可以这样过。

我目前没有买房，但是说句得罪很多人的话，我觉得我的生活品质应该算是中上吧，比我身边很多朋友同学都要好。

原因是我的资产没有他们多，但是我的钱比他们多太多了。

举个例子（数据为编造）：

A住一套1500万的房子，房贷400万，夫妻两个月收入三万，房贷2万，年度可支配收入为12万，在上海有个娃，养一辆车，也不怎么敢开，一年养车2万，还有一只狗，日子紧紧巴巴。

总资产1500万=净资产1100万+负债400万 每年可支配收入为10万。

B没买房，手里有股票600万，每年分红35万，服气两个月收入为2万，房租8000元，没车，养了一个娃。

总资产600万=股票600万 每年可支配收入为49.4万。

B的总资产和月收入严重小于A，但是可支配收入是B的五倍。好巧不巧，B 8000租的正好是A小区的房子，B每年拿着50万现金，除了吃喝玩乐，旅游健身外，没什么事情，就是陪家里人玩，即使失业了，每年可支配收入还是有25万。

A呢？失业是不可能的，一旦失业，即使净资产高达1100万，但是马上就入不敷出，经济危机，只能拼命卷起来，即使这样，每年拿着10万现金又能干啥呢？

B的风险在于两个：

第一个，如果房价大涨，A资产升值，B就亏大了，1500万即使只上涨10%，也有150万，这是一笔巨款。这就是第一个版本的故事了，想一下，第一个版本上演的概率大不大？如果真的发生了，会是什么样的？

第二个，B的房租大涨，或者被房东拒租，被迫离开这个小区。我们要想一下，房租是谁决定的，是房东要涨就涨了吗？如果房东拒租，B还能租到类似的房子吗？

我的几个观点：

第一、生活品质是由现金流决定的，和资产大小无关。

第二、房租是由社会整体的消费能力决定的，而不是房东和租客个人意愿决定。

第三、在新房天量供应的情况下，存量供求矛盾逆转，租房的话语权会变化。

那么，

如果房价跌，我为什么要买房？我又不傻。

如果房价涨，我为什么要买房？本就高企的房价继续涨只会自己干翻自己（收入跟不上，且剪刀差增大）、牺牲掉自己的生活。

现在买房的房奴大概率是面临着收入不再快速增长，甚至失业的风险，紧紧巴巴在还完房贷的时候，已经一辈子过去了。

结论：应租尽租，房价涨跌都不买。考虑到公租房体系的建设及存量房的继续攀升，租房会越来越舒服。

这是我的个人观点，我只告诉我的粉丝，大家内部分享讨论就好了，不要告诉别人，对于不是大富翁粉丝的人买房，大家一定要支持，因为：

1、大家都不买房，我们经济就难受了，我们也会倒霉，总得有人买房不是，我们自己既然不买，那就鼓励别人去买。

2、如果大家都不买房，我们去哪里租房？

3、转变观念是很困难的，如果对方因为没买房而无法结婚，岂不是恨我们一辈子。

4、买房并不是绝对的好坏，如果我有5000万，我还是非常愿意拿出1000万买房的，毕竟租房和买房的心理还是有区别。就算我买了房，我还有4000万，一样的舒服。

为了防止被误会，我要大声重申：我坚决支持买房，我坚决支持享受生活，我反对的是超出自己能力去背负巨额债务，我反对的是做房奴，我反对的是别自己和自己过不去！

人终有一死，希望大富翁的朋友和粉丝，都能快乐幸福。