大家好，我是守卫圈

今天开一个系列：普通人财富自由之路

以往的内容偏宏观多一些，开启这个系列的目的是贴合粉丝的一些实际需求。

我也会在这个话题里披露一些自己的操作，希望能与大家一起探讨进步。

普通人财富自由之路1：物业费"腰斩"背后的财富密码

这两天，一个新闻让我颇感兴趣：全国多个城市开始推行物业费5折政策。

表面上看，这是个惠民举措，但细想之下，这却是房地产市场进入深度调整期的又一信号弹。当物业费都开始打折时，市场究竟发生了什么？今天分析下

1️⃣二三线跑马圈地，一线城市按兵不动。目前物业费降价主要集中在江苏（镇江、无锡等10余城）、甘肃兰州新城、重庆等二三线城市，而北上深基本缺席，只有广州对保障房有限度优惠。降价方式也有两种：一是空置房折扣，规定空置6个月以上可享5-7折（柳州甚至试点"0元物业费"）；二是普降调整，如重庆电梯房最高限价1.9元/㎡·月，有的小区直接腰斩。这种区域差异，恰恰印证了当前房地产市场的分化趋势。

2️⃣三大信号，不容忽视。物业费降价释放了三个重要信号：首先是空置率压力显现，甘肃兰州空置房占比可能超30%，降物业费是缓解持有成本的无奈之举；其次是物业行业红海化加剧，2023年港股物业企业利润同比缩水超25%，价格战成为保市场份额的必然选择；最后是公共服务矛盾显性化，以上海老小区为例，0.6元/㎡·月的平均收费根本无法覆盖电梯维修等刚性支出，长此以往只会加速社区老化。

3️⃣结构性分化，高低双城记。有意思的是，物业费降价主要发生在低线城市，它们靠压缩成本争夺市场，甚至依靠公共收益补贴。而高线城市却在反向操作——京沪新房物业费已达9元/㎡·月，黄浦豪宅甚至超17元/㎡·月，形成了明显的"服务溢价"。财富密码就藏在这里：未来的房产价值将越来越取决于社区运营质量，而不仅仅是地段和面积。

4️⃣隐藏风险，不可轻视。物业费降价表面上看是好事，实则暗藏隐忧：收支失衡会导致维修资金不足，加速小区设施老化；超70%小区无业主委员会，广告和停车位等公共资源年收益可达百万级却去向不明；更要命的是，部分高价物业甚至出现服务缩水（如深圳某5元/㎡·月小区绿化维护缺失），价格与服务彻底脱钩。

对于普通投资者而言，物业费"腰斩"这件事提醒我们：短期看，这确实为依靠租金回报的房产投资者减负，但长期看，过度压缩物业成本将导致社区"贫民窟化"，最终拖累房产价值。因此，选择物业时，与其追求低价，不如关注性价比和社区治理透明度。

未来房产投资的分水岭，很可能不是地段和户型，而是社区运营质量和物业服务水平。物业费"腰斩"看似利好，实则是在考验你对未来资产保值增值的长远眼光。

关于房子本人的操作：

22 年和 23 年分别把两套房子出手，现在回过头看出手点算是最高位了。

一套是上海梧桐区的小户型也是结婚前一直自住的，第一梯队学区加核心地段在最高位与 2025 年的价差大概来到了 30%。

单价从 15.7 万/米降低到现在挂牌价 11 万左右。

另外一套是大户型位于上海副中心板块，并且是该板块内的品质小区，

周围商业学校一应俱全。

这套在 23 年10 月左右出掉，当时市场整体已经开始下行，但按照现在的挂牌价格来说跌幅反而更小大概只在 10-15% 以内。

下期我会说下出手后的资金安排以及思考。

关注投资者守卫圈，少走弯路。有些信息适合放在圈内